（2015）甬东民初字第889号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-11-20

案件名称

宁波市江东诚欣商务形象策划有限公司、宁波市江东金笑商务策划文印社与王云飞、钱贻华房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

法院

宁波市江东区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

宁波市江东区人民法院民事裁定书（2015）甬东民初字第889号原告：宁波市江东诚欣商务形象策划有限公司。法定代表人：汪安定。原告：宁波市江东金笑商务策划文印社。经营者：汪安定。上述两原告委托代理人：袁芳、张剑莹，北京盈科（宁波）律师事务所律师。被告：王云飞。被告：钱贻华。委托代理人：求国勇，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：宋艾琳。第三人：宁波市江东区人民政府。法定代表人：孙黎明。委托代理人：章伟伟。委托代理人：邱姣清。原告宁波市江东诚欣商务形象策划有限公司、宁波市江东金笑商务策划文印社为与被告王云飞、钱贻华及第三人宁波市江东区人民政府房屋租赁合同纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。在案件审理过程，原告宁波市江东诚欣商务形象策划有限公司自愿向本院申请撤回起诉，本院依法予以准许。原告宁波市江东金笑商务策划文印社起诉称：原告自2002年5月13日起至今一直租赁宁波市江东区甬港二村xx幢xx号底层用于商业经营，由于房屋系临街店面，故地名办更名为宁波市江东区中山东路xx号。被告王云飞之子钱赈宇受两被告委托与汪安定（系原告经营者）签订房屋租赁合同，租赁期限为2013年6月1日至2015年5月31日，并对双方的其他权利义务进行了约定。2014年6月，涉案房屋被列入拆迁征收范围。两被告枉顾原告利益擅自与第三人签订拆迁协议，并于2014年12月1日通知原告提供营业执照复印件，并告知明显不合理的征收补偿标准。原告与两被告及第三人协商未果，被告及第三人甚至采取停水停电、砌墙等方式使原告无法正常营业。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告房屋装修补偿款36000元；二、被告支付原告设施设备损失15000元；三、被告支付原告停产停业损失及搬迁过渡费用等一次性经济补偿费损失67431元；四、被告支付原告提前搬迁奖励费损失67431元；五、被告返还原告2014年5月21日至2014年8月21日租金2933元及押金500元，共计3433元；六、被告支付原告停水停电、筑造围墙损失15000元。上述款项共计204295元。两被告答辩称：一、原告主体不适格。租赁合同系汪安定与两被告签订，而原告作为个体工商户并非租赁合同的相对方；二、各项补偿标准及支付条件。装修及设施设备费用应当以第三方评估机构核定的金额为准，涉案房屋系住宅用房，故一次性经济补偿金额应为25688元，上述款项被告同意在宁波市江东区房屋征收管理办公室（以下简称“征收办”）支付后，再支付给原告。提前搬迁奖励费系房屋所有权人应当享受的权益，与原告无涉。被告认可收到原告押金500元，但鉴于原告目前并未实际腾退，故押金应当与原告尚未支付的租金进行抵扣。因征收造成的停水停电及筑造围墙的损失与被告的行为间不存在因果关系，被告不存在违约行为，故无需承担相应的赔偿责任。综上，请求驳回原告诉请。第三人答辩称：第三人主体不适格。第三人因中山东路综合整治工程项目建设需要作出房屋征收决定，但之后征收补偿协议的签订及补偿款项的支付均与第三人无涉，而且本案系房屋租赁合同纠纷，第三人与本案处理结果并无法律上的利害关系，故综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.征收决定公告复印件一份，拟证明第三人主体适格；涉案房屋已列入征收范围的事实。2.个体工商户登记情况复印件一份，拟证明涉案房屋自2009年5月11日起已作为商业用房使用的事实。3.房屋租赁合同两份，其中租赁期限为2013年6月1日起至2015年5月31日止的房屋租赁协议系原件，拟证明原、被告间的租赁关系及双方的权利义务。4.收款收据复印件一份、收据原件一份，拟证明原告已经支付2014年5月21日至2014年8月21日期间租金3300元及水电押金500元的事实。5.契证存根复印件一份，拟证明涉案房屋系商业用房的事实。6.录音资料及文字整理稿一份，拟证明被告王云飞认可涉案房屋一直作为商业用房出租，但被告及第三人以住宅用房每平方米800元赔偿原告一次性经济损失；被告王云飞默认其实际领取的拆迁补偿款项为600多万元；第三人认可其实施停水停电、堆砌围墙的行为。7.照片原件八张，拟证明存在暴力拆迁的事实。8.征收申请表复印件一份，拟证明第三人公告的拆迁房屋信息与事实不符。9.通知打印件一份，拟证明被告在未与原告协商的情形下，单方向原告发出通知，要求原告提供营业执照复印件并对原告进行不合理补偿。两被告对除证据7外其余证据的真实性均予以认可，但涉案房屋的性质应当以房屋所有权证及土地证为准，各项拆迁补偿标准应当以原告与征收办签订的协议为准，被告已依法履行了通知原告的义务。对证据3中租赁期间为2013年1月1日起至2014年1月1日止的房屋租赁合同的关联性有异议。对证据4中押金收据的关联性有异议，但被告认可收到原告押金500元。第三人对除证据6、7外的其余证据的真实性均无异议，但第三人仅实施了发布征收公告的行政行为，而具体事务由宁波市江东区房屋拆迁事务所（以下简称“拆迁办”）落实，故第三人主体不适格。房屋性质应当以房屋所有权证及土地证上所记载的用途为准。征收申请表仅是对被拆迁房屋信息的预估，具体应以调查后的结论为准。原告对拆迁政策及程序等存在误解。本院认证如下：因两被告及第三人对除证据6、7外的其余证据的真实性均无异议，本院予以确认。因被告认可录音内容，本院对此予以确认，但原告的待证事项在该录音中并无体现，故本院对原告的待证事实不予确认。因本院实地勘察过现场，故对照片的真实性予以确认。第三人为证明其答辩意见，向本院提供如下证据：1.房屋征收决定书、房屋征收决定公告、房屋征收补偿方案复印件各一份，拟证明涉案房屋列入拆迁征收范围的事实。2.房屋所有权证、关于甬港二村xx号房屋用途认定的证明原件各一份，拟证明涉案房屋的产权及用途变更情况。3.住宅用房征收货币补偿协议、住房征收补偿款领款凭证原件各一份，拟证明被告与征收办签订协议，拆迁款项由拆迁办支付给两被告，与第三人无涉。4.住宅用房征收评估报告原件一份，拟证明各项赔偿费用的依据与明细。原告对证据1及证据2中的房屋所有权证无异议，但征收办与拆迁办均系受第三人委托实施相应的行政行为，故法律后果应由第三人承担。对证据2中的证明及证据3、4的真实性有异议，涉案房屋的征收公告时间为2014年8月21日，异议期为90日，而涉案房屋用途认定证明的出具时间为2014年11月26日，已然超过异议期，且从房屋结构、房产登记、实际用途等方面来看，涉案房屋应属商业用房。两被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院认证如下：因原告及两被告对证据1均无异议，本院予以确认。虽原告对证据2-4的真实性提出异议，但未提供反证，上述证据均系原件，且盖有相关部门的公章，同时，作为权利相对人的两被告对此无异议，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认定。因证据4已就各项赔偿费用进行了第三方评估，故本院对原告提出的评估申请不予准许。本院经审理，认定事实如下：被告王云飞、钱贻华于2002年11月29日购置位于宁波市江东区甬港二村xx号﹤xx-xx﹥﹤xx-xx﹥-﹤xx-xx﹥房屋一套，系涉案房屋所有权人。房屋所有权证记载涉案房屋的设计用途为办公。汪安定于2002年5月13日成立宁波市江东诚欣商务形象策划有限公司，于2009年5月11日设立宁波市江东金笑商务策划文印社，并承租两被告所有的部分房屋用于经营。2011年8月9日，经宁波市江东区地名委员会办公室批准，甬港二村xx幢xx号西面房屋门牌号调整为中山东路临xx号。汪安定与两被告间签订有数份租赁合同，其中最后一份租赁合同由被告王云飞之子受两被告委托与汪安定签订，约定两被告将其所有的位于宁波市中山东路xx号房屋出租给汪安定；租赁期限为2013年6月1日至2015年5月31日；月租金1100元，每月支付一次；汪安定已支付水电押金500元；租赁期内，如遇国家建设需要拆迁搬离的，两被告按国家政策补偿汪安定经营补偿款及店面装修补偿款，在汪安定限期搬离并结清所有应当支付给两被告费用的条件下，一次性付清；汪安定应按时支付租金及水电费；汪安定在租赁期内装潢投入资金，合同期及合同终止时，两被告不承担所有费用。汪安定已支付至2014年8月21日止的租金，且至一审庭审辩论终结止未从涉案房屋内腾退。2014年8月21日，第三人宁波市江东区人民政府作出房屋征收决定，将涉案房屋列入征收范围，并将征收决定及补偿方案进行了公告。2014年11月26日，宁波市房产产权产籍监理处向拆迁办出具证明，载明将涉案房屋用途更正为住宅。2014年11月28日，征收办作为房屋征收部门，拆迁办作为征收实施单位与两被告签订住宅用房征收货币补偿协议，其中约定一次性经济补偿151600元、设施设备6700元，如两被告于2014年12月15日前搬迁、腾空房屋移交征收办或者征收实施单位，并经征收办或者征收实施单位验收确认后，可按被征收房屋评估金额的10%计发提前搬迁奖励费294673元。另根据第三方评估机构评估，汪安定租用的部分房屋装修价格为18000元。本院认为，原告应是与本案与直接利害关系的公民、法人或其他组织。本案为房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，权利义务主体只能是签订合同的各方当事人。涉案房屋租赁合同由汪安定与两被告签订，故应由汪安定作为合同相对方主张其权利，本案原告主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告宁波市江东金笑商务策划文印社的起诉。本案受理费减半收取2688元，退还原告宁波市江东金笑商务策划文印社。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员　　陈　奕二〇一五年九月八日代书记员　　林静益微信公众号“”