（2015）瑶民一初字第02845号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-03-04
案件名称
李万兵与合肥信地乐汇商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李万兵,合肥信地乐汇商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第一条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第02845号原告：李万兵，男，1974年2月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。委托代理人：宁顺利，安徽元贞律师事务所律师。被告：合肥信地乐汇商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：孟斌，总经理。委托代理人：彭学斌，安徽天瑞律师事务所律师。委托代理人：桑永标，安徽天瑞律师事务所律师。原告李万兵诉被告合肥信地乐汇商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由审判员费广银独任审判，并于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告李万兵的委托代理人石飞龙、宁顺利、被告合肥信地乐汇商业管理有限公司的委托代理人桑永标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李万兵诉称：2012年12月31日，原告租赁被告商铺C栋3层C#3-1号商铺并签订《商铺租赁合同》，合同约定双方权利义务。合同签订后，原告积极准备开业，购买设备，并运送到被告处，但被告未给原告发交房通知，也未将房屋交给原告，导致原告购买的设备一直存放在被告处，原告无法经营。2014年5月12日，被告给原告发函，原告于2014年6月收到来函，要求原告前去解约。原告不知被告意图，故到被告处，发现该商铺有人装修，原告要求被告交付商铺，交涉无果。原告诉至法院，请求依法判决：1、被告履行合同义务，立即将原告租赁的商铺（乐汇商业街C栋3层C#3-1号商铺）交付给原告使用，如被告不交付使用，则被告立即退还原告保证金78710元，赔偿经济损失92000元（购买中央空调备款），并解除双方租赁合同；2、被告承担诉讼费。被告合肥信地乐汇商业管理有限公司辩称：依据合同第3.3条约定，原告应在合同签订后七日内（即2013年1月15日之前）缴纳首期租金、综合服务费。依据合同第11.4.2条的规定，原告迟延支付租金、综合服务费等费用超过15日的，被告有权解除合同。第11.2条规定，因原告违约导致合同解除的，被告有权不返还租赁保证金。原告一直不缴纳租金，也不进场，故被告发函解除了该合同，并没收履约保证金。现原告诉请无法律依据，请求驳回诉请。2014年5月12日，被告对原告进行督促，无果于2014年6月18日，被告单方发函通知原告解除了合同。经审理查明：2012年12月31日，被告合肥信地乐汇商业管理有限公司作为出租方（甲方）与原告李万兵作为承租方（乙方）签订一份《商铺租赁管理合同》，具体条款如下：一、商铺概况1、位置：乐汇商业街C栋3层C#3-1号铺面。2、建筑面积：937.03平方米，该建筑面积为该商铺租金、综合服务费、物业费计算基数。3、租赁用途：经营商品类别为餐饮，品牌为金海鲨（以工商部门核定为准）。二、租期和开业1、租赁期为6年，自2012年12月25日起至2018年12月24日止。如遇延期交房，则以实际租赁日期为准，租期顺延。甲方以书面形式通知乙方交房，乙方应在该日期进场对商铺进行装修和开业准备，届时双方签署交接确认书。2、自乙方进场日至租期开始日为装修期。装修期内乙方无需支付租金和物业费，乙方应按《装修管理规定》承担进场日起该商铺发生的全部费用，包括但不限于能源费、垃圾清运费、装修管理费等费用。3、乙方应在租期开始日之前开业，或经甲方书面认可的日期开业，逾期开业应按本合同第六条承担责任。三、租金、综合服务费1、该商铺租金（1）2012年12月25日至2014年12月24日，租金标准为34元／月·㎡，月租金总额为叁万壹仟捌佰伍拾玖元（￥31859元）；（2）2014年12月25日至2016年12月24日，租金标准为35元／月·㎡，月租金总额为叁万贰仟柒佰玖拾陆元（￥32796元），（3）2016年12月25日至2018年12月24日，租金标准为37元／月·㎡，月租金总额为叁万肆仟陆佰柒拾元（￥34670元）。3、租金、综合服务费支付。自计租日起，每叁个月为一个支付期。乙方应在本合同签署后柒日内支付第一期租金、综合服务费，之后应在每个支付期届满前15日支付下一个支付期租金、综合服务费。五、保证金1、作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订的同时向甲方一次性交纳柒万捌仟柒佰壹拾元整（￥78710元）的租赁保证金。如乙方未能如约交纳租金或违反本合同项下承租人承诺，而应向甲方承担违约责任，甲方有权从租赁保证金中直接扣除所欠租金、综合服务费、物业费、能源费用、违约金等，不足部分仍有权向乙方追偿。六、违约责任1、如乙方延期竣工或延期开业。乙方应立即纠正，且每延期一日，应向甲方支付租期内租金总额0.3%的逾期违约金。2、如乙方逾期交纳租金、租赁保证金、综合服务费、物业费、能源费等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付金额的1%的违约金。十一、合同终止与解除1、租赁期满，本合同自动终止。2、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租赁保证金及已交纳的其他款项，并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金（以解除前三个月的平均租金为基数，如合同在计租日前解除，则以第一个与支付期租金作为计算违约金的标准）。4、发生下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同：（1）乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；（2）乙方迟延支付租金、综合服务费、物业费、能源费等费用超过15日的；……双方在合同中签名、盖章加以确认。合同签订后不久，被告将租赁房屋交付给原告。原告于同年12月31日向被告交纳了租金保证金78710元，被告收取该款项后，向原告出具了一张收据。后由于原告未能按合同约定向被告交纳第一期租金、综合服务费，也长时间不进场，故被告于2014年5月12日向原告发一份《督促函》，内容为“李万兵先生：贵我双方于2012年12月31日签订了《商铺租赁管理合同》，贵方承租我司商业街C栋3-1号铺，经营金海鲨品牌餐饮。合同约定贵方在签订《商铺租赁管理合同》后七日后缴纳首期租金、综合服务费及物业费，然而，时至今日，虽经我司多次沟通催缴及约谈，但贵方一直未缴纳上述费用，也未完成装修并开业经营，已严重违约。基于贵方以上严重违约行为，现特通知贵方，请贵方在本通知发出之日起十日内，前来办理解约手续。逾期，我司将通过司法途径，追究贵方违约责任。”原告李万兵在接到该函后，表示同意解除合同。双方由于对租金保证金返还事宜未能达成协议，原告于2014年底诉至本院。本院于2014年10月15日进行了公开审理。在庭审笔录第五页、第六页中，承办法官问被告何时给原告发函解除合同的，被告回答是2014年5月12日，原告在陈述其诉请依据时回答：被告已经通知我方解除合同，我方也同意解除合同，故被告应返还我方保证金，并承担利息损失。其在回答何时交付房屋时的回答是：合同签订之日事实并没有交付，而是延误交付，租期不能确定。之后，原告撤回起诉。2015年5月20日，原告再次诉至本院，要求判如所请。以上事实有《商铺租赁管理合同》、收据、《督促函》、《庭审笔录》及当事人陈述为证。本院认为：原、被告双方于2012年12月31日签订的《商铺租赁管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人均有约束力，双方当事人理应按照合同约定履行各自的义务。庭审中，被告辩称其已于2014年5月12日发函通知原告解除了合同，原告也表示同意，该事实在2014年10月15日的庭理笔录中已得到证实。依据合同法的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故双方的租赁合同应认定于该日已经协议解除。原告要求被告返还保证金的请求，依法不予支持。依据双方《商铺租赁管理合同》第三条约定，乙方应在本合同签署后柒日内支付第一期租金、综合服务费。第十一条合同终止与解除的约定为1、租赁期满，本合同自动终止。2、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租赁保证金及已交纳的其他款项，并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。庭审中，原告对其在签订合同后至今尚未向被告交纳第一期租金的事实不持异议。所以，依据合同约定原告已违约在先。被告在原告违约的情况下，其有权按照合同约定不返还租赁保证金。故原告的请求，无事实和法律依据。原告要求被告赔偿其购买空调设备92000元的请求，依法也不予支持。原告的该请求，虽然提供有销售合同和供货清单，但无销售发票，不能证明该设备的真实价格，也不能证明是用于该租赁商铺。庭审中，原告陈述该设备在原告处至今未使用，完好无损，实际损失未产生。本案中，原告违约在先，即使产生损失，责任也依法由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决如下：一、解除原告李万兵与被告合肥信地乐汇商业管理有限公司于2012年12月31日签订的《商铺租赁管理合同》；二、驳回原告李万兵的全部诉讼请求。案件受理费3710元，减半收取1855元，由原告李万兵负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 费广银二〇一五年九月八日书记员 安文静附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。