（2015）达民初字第2568号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-11-10

案件名称

原告达拉特旗满天星物业管理有限责任公司诉被告徐向琴物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

达拉特旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

达拉特旗满天星物业管理有限责任公司,徐向琴

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第十五条，第四十二条第一款，第六十七条

全文

内蒙古达拉特旗人民法院民事判决书（2015）达民初字第2568号原告达拉特旗满天星物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗。法定代表人贾昀，女，总经理。委托代理人张培升，达拉特旗满天星物业管理有限责任公司经理。被告徐向琴，公民身份号码未提供，女，44岁，汉族，职业不详，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗。原告达拉特旗满天星物业管理有限责任公司（以下简称满天星物业公司）诉被告徐向琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高白玲适用简易程序于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告满天星物业公司的委托代理人张培升到庭参加了诉讼，被告徐向琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案经缺席审理，现已审理终结。原告满天星物业公司诉称，原告为达拉特旗树林召镇X小区物业公司，被告系X小区X号楼X单元X室业主。2013年9月25日原告与X小区业主委员会订立了为期三年的《物业管理委托合同书》，合同期限自2013年1月1日起至2016年1月1日。合同约定高层住宅用房按建筑面积每月每平米1.5元，未如期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。原告与业主委员会另行约定在当年12月20日前交清当年物业费。合同签订后，原告按合同约定提供了物业服务。但被告至今拒不支付2013年、2014年度物业服务费用。故依法提起诉讼，请求人民法院判令被告支付所欠物业费3443.76元和2013年度的滞纳金1721.88元，诉讼费由被告承担。原告提供营业执照、资质证书、《物业管理委托合同书》、满天星物业公司收费标准、《商品房买卖合同》、X小区物业收费明细、X小区房屋竣工收费明细等以证明其主张。被告徐向琴未答辩。经审理查明，被告徐向琴系达拉特旗树林召镇X小区X号楼X单元X室业主，房屋面积95.65平米，2014年1月1日原告与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同书》。该合同约定，物业服务期限为3年，自2013年1月1日起至2016年1月1日止。但此期限为附条件期限，即物业管理服务费按年度另行商定，如对下一年度物业管理服务费双方无法达成一致，本合同提前终止，并双方互不承担违约金。2013年1月1日至2013年12月31日物业费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平米电梯楼1.5元，步梯楼1.0元，商业用房2.0元，由物业公司向业主或业主使用人收取；交付使用的但空置房屋的管理服务费，售出未交付使用或未售出房屋，由开发商按建筑面积每月每平米以上标准的70%收取。逾期交纳的，从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三交纳滞纳金。委托管理的事项有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。公用设施、设备的维修、养护运行和管理，包括但不限于共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设备设施、电梯。市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。公用绿地、草木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方（物业公司）应接受委托并合理收费。对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。双方同时约定了其它权利义务。本院认为，原告达拉特旗满天星物业管理有限责任公司与被告徐向琴已形成合法的物业服务合同关系，在物业公司提供了物业服务的情况下，按时交纳物业服务费用是业主在物业管理活动中应当履行的义务。原告与被告所在小区业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，被告应按物业服务合同中的约定交纳物业服务费用，原告经催交拒不交纳，应承担相应法律责任。故原告要求被告交纳2013年度和2014年度的物业费的诉讼请求本院予以支持。如原告的物业服务存在违约，被告可依据《最高人民法院关于审理物也服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，通过法律途径追究原告的违约责任，以保护自身利益或通过与政府相关职能部门协商处理，但不能以拒交物业费的方式“维权”。如果被告等人以不交物业费的方式“维权”，致使原告因缺少资金对小区管理不到位，被告等人的行为将侵犯该小区已交费业主的合法权益。经审查，原告对该小区的服务存在瑕疵，故对原告滞纳金请求本院不予支持。被告徐向琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物也服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告徐向琴于判决生效之日三日内给付原告达拉特旗满天星物业管理有限责任公司所欠2013年度和2014年度物业费3443.76元；驳回原告有关滞纳金的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐向琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员　　高白玲二〇一五年九月八日书记员　　马　蓉法条链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物也服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。微信公众号“”