（2015）凤民初字第183号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-10-10
案件名称
郑灵文与吴冬菊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
凤凰县人民法院
所属地区
凤凰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑灵文,吴冬菊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2015）凤民初字第183号原告郑灵文，男，1967年2月1日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。被告吴冬菊，女，1962年11月13日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。委托代理人石学军，凤凰县德隆法律服务所法律工作者。原告郑灵文与被告吴冬菊房屋租赁合同纠纷一案，原告郑灵文于2015年3月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员田志刚独任审判，于2015年6月5日公开开庭进行了审理，由代理书记员田鹏飞担任记录。因案情复杂，本院将本案转换为普通程序，依法组成由审判员田志刚担任审判长、审判员吴金星、人民陪审员龙建文参加评议的合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理，由书记员颜雯担任记录。两次开庭原告郑灵文、被告吴冬菊及委托代理人石学军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑灵文诉称，2011年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，对租期、租金等事项进行了约定。合同签订后，前三年原告都按期支付了租金。2014年6月4日，原告已预付2015年的租金18万元整。在被告与其夫（已故）的儿子唐长青遗产纠纷诉讼期间，唐长青申请诉讼保全冻结了被告的账户存款，被告于2014年7月1日封挡原告经营的三间门面，毁坏第三人朱洪岩、顾永跃的货物（已另案处理）。自2014年7月起原告因被告封门不能经营，导致原、被告签订的《房屋租赁合同》因被告的房屋产权争议不能履行。故原告诉至法院，请求依法判决：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告退还原告房屋租金18万元；3、赔偿门面装修费7万元；4、赔偿原告经济损失既得利益36万元整。原告郑灵文为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告签订租赁合同，约定租赁期限5年，年租金18万元，原告只经营了3年时间。2、收条3份、中国农业银行卡卡转账回单1份，拟证明原告已向被告交纳2012年-2015年的房屋租金。3、2011年、2012年、2013年收支账单，拟证明2011、2012、2013年收支情况。被告吴冬菊口头辩称，第一、原告起诉状的4个诉讼请求，必须要有一个违约的前提，从本案中，被告不准许原告经营门面确实属于违约，但是这是有起因的，起因是被告之前的析产纠纷案件，有财产保全行为，导致本案被告吴冬菊无法收取租金，才引起这一系列纠纷。原告向法院提供被告账户再申请予以冻结，导致被告无法收取租金，这样的行为系违约行为，表面上原告把租金打进被告账户，背地又申请法院冻结账户，原告违约在先，被告违约在后；第二、凤凰县人民法院保全行为是合法还是不合法，被告认为是不恰当的，被告之诉讼打析产继承纠纷的时候，有州中级人民法院的裁定解除，保全是错误的，才引起原、被告今天对簿法院；第三、申请保全错误，造成案外人损失的，应当向申请保全的人主张权利，故本案原告应当向唐运珍等人主张权利。被告吴冬菊为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、财产保全申请书1份，拟证明凤凰县人民法院保全是依据唐运珍等人的申请而保全的，今天的损失应当由当时的申请人来赔偿。2、（2011）凤民重字第7-1号民事裁定书，拟证明凤凰县人民法院于2014年5月21日对租金采取了保全措施，导致本案原、被告都产生损失，应当由申请人来承担责任。3、（2011）凤民重字第7号民事判决书，拟证明唐运珍等人增加“分割租金”的诉请可另行通过诉讼解决，租金问题不包含在析产纠纷，法院就不应当保全租金，凤凰县人民法院的保全行为是错误的。4、（2014）州民一终字第531-3号民事裁定书，拟证明湘西州中级人民法院因案件终结而解冻，凤凰县人民法院的保全没有意义。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告郑灵文提交的证据材料1、2，经庭审质证，被告无异议，本院依法予以认定。2、对原告郑灵文提交的证据材料3，经庭审质证，被告认为原告做生意的具体情况被告不清楚，且账单的真假被告也不清楚。本院认为，该组证据材料与本案缺乏关联性，不予采信。3、对被告吴冬菊提交的证据材料1、2、3、4，经庭审质证，原告对这4份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。本院认为，因原告对这4份证据的真实性并无异议，故对这4份证据的真实性予以认定。依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：原告郑灵文与被告吴冬菊于2011年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告吴冬菊将凤凰县沱江镇北门老菜街25号（原44号）的前3间门面整体承租给原告郑灵文，租赁期限为：2011年7月1日至2016年7月1日，租金每年18万元整，一年一付，第二年租金提前一个月支付。合同签订后，2011年7月1日至2015年7月1日的房屋租金，原告均依约支付给被告。因案外人唐运珍等人与吴冬菊继承遗产引发纠纷，2014年5月9日唐运珍等人向本院申请财产保全，请求依法对诉争房屋即凤凰县沱江镇老菜街25号房屋进行诉讼保全，本院于2014年5月21日作出（2011）凤民重字第7-1号民事裁定书，裁定冻结诉争房屋自案外人唐运珍等人申请保全之日起所得的租金，郑灵文在房屋租赁合同履行期间，按约定时间将应缴纳的租金交由本院管理。2014年7月1日，被告将原告所承租的门面封堵，原告停止经营。2014年9月4日本院作出（2011）凤民重字第7号民事判决书，将老菜街25号诉争房屋及院坪坝分割成东北、西北、东南、西南等四份，东北部分的房屋归被告吴冬菊、唐虹共同共有，其他部分归案外人所有。吴冬菊不服该判决，向湘西州中院提起上诉，湘西州中院判决吴冬菊享有1间半门面的所有权。原、被告因被告封堵门面导致被告无法经营酿成纠纷，双方多次协商未果，原告故诉至本院，请求依法判决：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告退还原告房屋租金18万元；3、赔偿门面装修费7万元；4、赔偿原告经济损失既得利益36万元整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中原告郑灵文与被告吴冬菊于2011年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告郑灵文依照双方所签订的《房屋租赁合同》向被告吴冬菊支付了每年的房屋租金，但被告吴冬菊于2014年7月1日将原告郑灵文所承租的房屋予以封堵，导致原告郑灵文不能完全实现合同目的，被告吴冬菊的行为已构成根本违约，且被告吴冬菊现对所出租的老菜街25号房屋并不享有完全所有权，被告吴冬菊亦在庭审过程中陈述，根据实际情况，与原告郑灵文所签订的合同已无法履行，故原告郑灵文诉请解除《房屋租赁合同》的诉讼请求于法有据，应予支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施。本案中，原告郑灵文于2014年6月4日通过银行卡卡转账的方式向被告吴冬菊支付了2014年7月1日至2015年7月1日的房屋租金18万元，故合同解除后，被告吴冬菊应退还原告郑灵文所交纳的房屋租金18万元；原告郑灵文诉请被告吴冬菊赔偿门面装修费7万元以及既得利益损失36万元。根据合同法规定，合同解除后，当事人可以要求赔偿损失，且原、被告在签订的《房屋租赁合同》第7条约定：因甲方即被告吴冬菊责任和原因终止合同的，由甲方赔偿乙方的经济损失，但是原告郑灵文并未向本院提交充分有效的证据予以证明，故不予支持。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑灵文与被告吴冬菊于2011年7月1日所签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴冬菊于本判决生效后10日内退还原告郑灵文房屋租金18万元整；三、驳回原告郑灵文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9900元，由原告郑灵文承担5400元，被告吴冬菊承担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 田志刚审 判 员 吴金星人民陪审员 龙建文二〇一五年九月八日书 记 员 颜 雯附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条?当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”