（2015）温平鳌民初字第481号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-30
案件名称
薛成权与温州平阳万达广场投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
平阳县人民法院
所属地区
平阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛成权,温州平阳万达广场投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款，第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）温平鳌民初字第481号原告：薛成权。委托代理人：曾旭。被告：温州平阳万达广场投资有限公司。法定代表人：丁本锡。委托代理人：翁定勋、胡瑞鑫。原告薛成权与被告温州平阳万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法由审判员张朝辉适用简易程序于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾旭，万达公司委托代理人翁定勋、胡瑞鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛成权起诉称：被告万达公司为推销万达广场楼盘，故意制造虚假购房热潮，招引原告于2013年9月7日同被告签订一份编号为201390006530460号《商品房买卖合同》。之后，被告并无向原告说明合同内容就以备案为名将一式五份合同全部拿走。在合同备案过程中平阳县住房和城乡规划建设局要求被告需向购房户披露商品房所在土地已抵押给工行的事实，但被告却不通知也没同原告协商，直至从被告手中拿到经篡改的备案合同时才发现原告所购房产存在双重抵押风险。此外，原告发现被告擅自增加的合同附件八，把原《商品房买卖合同》的第四条、第八条、第十条、第十一条、第十四条、第十五条、第十六条等条文加以变更或补充，造成买卖双方权利、义务严重不对等，违反了诚实信用原则且显失公平。因此，被告以欺诈手段使原告在违背真实意思的情况下订立了《商品房买卖合同》，根据《合同法》第五十四条第一款第（二）项、第二款规定，请求撤销双方订立的201390006530460号《商品房买卖合同》。被告万达公司答辩称：原告对其所称的被告制造虚假购房热潮没有事实依据；原告在诉状中所称被告没有向原告说明合同内容，没有证据证实，与事实不符。双方在合同附件八中约定，乙方在签订本合同之前，已经全部阅读本合同，原告所诉的条款，均是双方真实意思表示，不存在显失公平和欺诈；原告陈述被告隐瞒涉案楼盘被抵押，没有事实依据，被告于2013年8月16日起在温州市商品房销售网站中公布涉案抵押的事实，显然不存在隐瞒，被告没有欺诈的主观故意；房地产开发项目通过地块抵押是极其普遍的做法，被告做法并没有超出一般的惯例，况且该地块的抵押权人平阳工行已承诺放弃行使万达广场商品房所在地块土地抵押权，双方签订的涉案的合同不存在欺诈和显失公平。原告行使的撤销权已经过了撤销权行使期限。综上，要求驳回原告诉请。在本院指定的举证期限内，原告向本院提供了如下证据：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2、营业执照、组织机构代码证，证明被告诉讼主体资格；3、商品房买卖合同及附件8，证明双方因买卖万达广场商住楼而订立的合同及附件；4、平阳县住建局撤销决定书，证明双方订立的商品房买卖合同及附件应予撤销；5、他项权证，证明原告所购买的商品房所在地块已抵押给平阳工行。在本院指定的举证期限内，被告向本院提供了如下证据：1、工行放弃抵押承诺书，证明不存在“双重抵押”的事实；2、万达商业广场商品房预售方案，证明涉案地块抵押事实早已向社会公布；3、关于对投诉万达公司相关问题答复的函，证明涉案合同不存在格式合同问题。经庭审质证，原告提供的证据1、2，被告无异议；对原告提供的证据3、4、5，被告对其真实性无异议，但不能证明其待证事实，认为相关管理部门并无涉及合同效力的评判，并且合同是否备案不影响其效力，且工行已放弃相应商品房地块的抵押权。本院认证意见如下：原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；对原告提供的证据3系双方签订的商品房买卖合同及附件，上面有双方的签字与盖章，本院对其真实性予以确认，对于该证据是否具备合法性及能否证明待证事实，本院另行阐述；对原告提供的证据4、5，均系相关行政部门出具的文书材料，具备证据的合法性，其待证事实是否成立并不影响证据本身的真实性，该些证据与本案有关联，本院予以采信；关于被告提供的证据1，来源于平阳县住建局鳌江分局，具备真实、合法性，其内容系平阳工行出具的承诺书，系抵押权人平阳工行承诺逐套放弃抵押权以保障购房户的利益，与本案有关联，本院予以采信；关于被告提供证据3，其中被告提供的平阳县工商局出具的回函中认为被告在商品房销售中关于“赠送面积”的宣传内容不构成虚假宣传，工商行政部门系负责对商家发布的广告进行审核的机关，其作出的说明具有权威性，本院对该证据予以采信。根据采信的证据及双方当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：原、被告双方于2013年9月7日签订一份编号为201390006530460的商品房买卖合同（含附件），约定原告薛成权向被告万达公司购买位于温州平阳万达商业广场第1幢1407号一套商品房，总房款为1371096元，其付款方式为按揭付款，在合同签订时支付合同总房款30%以上计421096元，其余购房款950000元向经出卖人认可的银行（平阳工商银行）申请贷款支付。此外，双方还分别就（1）建筑区划内相关物业归属、（2）买受人逾期付款的违约责任、（3）出卖人逾期交房的违约责任、（4）规划设计变更的约定、（5）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、（6）出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、（7）关于产权登记等事项进行了相关约定。上述内容分别约定在《商品房买卖合同》的第四条、第八条、第十条、第十一条、第十四条、第十五条及第十六条。该合同在《合同说明》部分还载明：“……签约之前买受人当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。……为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后有空白行供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容……”。双方在合同末尾约定：“未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件八），合同附件与本合同具有同等法律效力，合同及附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”。此外，原、被告双方在合同附件八中确认，原告在签订补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与被告已就合同具体条款及用词充分协商并理解一致，被告已采取合理的方式提请原告注意其中免除或限制其责任的条款，并按原告要求对该条款予以充分说明。附件八补充协议中对上文（1）、（2）、（3）、（4）、（7）项内容作了如下变更约定（双方本案中主要争议部分）：（1）“关于配套设施的补充约定，……双方明确万达广场项目内该房屋所在楼栋之外的其他建筑及其所占土地的全部收益归属于该建筑的所有权人，乙方无异议，不提出任何主张……”；（2）“关于逾期付款的补充约定，……乙方（原告）未能按约定时间付清购房款且逾期超过30日的，甲方（被告）未能行使合同解除权的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金……”；（3）“关于逾期交房的补充约定，……甲方因自身原因造成未在本合同约定期限内交付房屋的，乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方超过宽展期未能交付房屋的，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行……”；（4）“关于规划及设计变更的补充约定，……双方同意将‘出卖人应当在有关部门批准同意之日10内书面通知买受人’变更为‘出卖人有权在房屋交付前通知买受人’，乙方在甲方通知后3日内向甲方做出是否退房的书面答复。……”；（5）“关于办理产权登记手续的补充约定，……出卖人应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致买受人不能在房屋交付后720日取得权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款万分之一向买受人支付违约金……”。双方在该补充协议末尾约定：“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如补充协议的约定与合同正文相冲突，以本补充协议为准。”在原、被告双方履行上述合同过程中，关于在合同附件八中“原告逾期付款责任”及“被告逾期交房责任”二个补充约定中涉及双方权利义务不对等的条款，经工商行政管理部门调查认为被告存在在格式条款中免除自己责任及加重消费者责任的行为，并责令被告整改。在本院2015年6月24日受理的万达公司诉薛成权商品预售合同纠纷一案中，万达公司已撤回要求追究薛成权逾期付款责任的诉请。另查明，平阳工行作为温州平阳万达商业广场土地使用权的抵押权人，于2013年12月16日向平阳县房产管理局鳌江分局出具承诺书，同意逐套放弃出售商品房相对应的土地抵押权。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。购买商品房并非日常的小额消费，购房者理应保持谨慎，在签订合同过程中应仔细阅读、磋商相关条款并作出选择后再签署，若需解释或说明亦可向出卖方提出。在本案中，原告薛成权与被告万达公司签订的《商品房买卖合同》及附件八补充协议，从内容上看并未违反法律、法规的强制性规定。其中对《商品房买卖合同》第四条的内容，双方在附件八中所做的补充系指关于原告所购商品房所在楼栋之外的其他建筑及其所占土地的收益归属的约定，与该第四条的约定内容并不矛盾。关于《商品房买卖合同》第八条、第十条，双方在附件八中所做的补充约定经工商行政管理部门认定存在权利义务不对等并责令被告整改，被告在相关诉讼中也已撤回了要求原告支付逾期付款违约金的诉请，而且涉案合同目前尚处于履行阶段，双方当事人今后如确需解决相关违约引起的纠纷，也可依法请求调整违约金。关于《商品房买卖合同》第十一条、第十四条、第十五条、第十六条，及双方在附件八中所做的补充约定，主要是履约过程中一方在某一方面违约后的处理办法，系对上述条款内容的细化或修改，但根据《商品房买卖合同》“说明”部分及补充协议（附件八）首部的提示，应认定出卖人已采取合理方式提请原告注意，而且补充约定并不影响双方当事人履行支付购房款和交付商品房的主要义务。综上所述，原、被告双方围绕合同标的即预售商品房的销售资质、价格、质量、房屋基本情况、面积误差处理、付款及交房期限所作的约定，并未导致双方基于合同的主要权利义务和客观利益严重失衡，《商品房买卖合同》及附件八补充协议内容系双方真实意思表示，应属合法有效。关于原告诉称所购买的商品房所在地块已被先行设置抵押一事，抵押权人即平阳工行已经明确承诺逐套放弃土地抵押权，并未对原告等购房户的利益产生实际影响。因此，原告主张被告以欺诈手段致使原告在违背真实意思的情况下订立《商品房买卖合同》及附件，以及被告擅自增加合同附件八造成买卖双方权利义务不对等致显失公平，均无事实和法律依据，原告主张撤销《商品房买卖合同》，本院不予支持。被告提出原告的诉讼已过法定的除斥期间的主张，亦无证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告薛成权的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由薛成权承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元，款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，账号192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 张朝辉二〇一五年九月八日代书记员 杨守格 来自