(2015)石民初字第342号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-05
案件名称
梁胜利等与荣妍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁××,荣××,荣×
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第九十四条,第六十条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2015)石民初字第342号原告梁××,男,1949年7月15日出生。原告荣××,女,1954年1月17日出生。共同委托代理人彭锐,北京市两高律师事务所律师。共同委托代理人万振,北京市两高律师事务所律师。被告荣×,女,1983年6月10日出生。委托代理人李旭(系荣×之夫),男,1984年5月11日出生。原告梁××、荣××与被告荣×房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告梁××、荣××共同委托代理人彭锐、万振,被告荣×及其委托代理人李旭到庭参加了诉讼,本案现已审理完毕。原告梁××、荣××起诉称:梁××与荣××原系夫妻关系。2008年3月24日,经法院调解离婚。2010年11月1日,梁××与荣××共有房屋拆迁。2012年6月21日,梁××与荣×签订房屋买卖合同,将位于石景山区××××××室房屋售与荣×,总价140万元。但荣×仅于2012年6月21日支付了首付款30万元,此后未按照合同约定的付款方式支付任何购房款项,其行为已构成根本违约,故原告诉至法院。诉讼请求:1、判令解除梁××与荣×于2012年6月21日签订的房屋买卖合同;2、诉讼费由被告承担。被告荣×答辩称:不同意原告的诉讼请求。本人于2013年6月3日电话联系梁××要求支付下一年房款10万元,但梁××表示已在法院起诉并予以拒绝。2013年8月,开庭后梁××撤诉,撤诉后我又约见梁××要求支付房款,但其坚持不再出售房屋。2014年6月,本人再次打电话要求给付2013年和2014年两年房款共计20万元,但梁××予以拒绝。首付款30万元于2012年6月21日通过银行转帐支付,此后本人想通过首付款帐户给付购房款,但发现对方已将帐户注销。现本人可以随时支付购房款。综上,请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明:梁××与荣××原系夫妻关系,于2008年3月24日经本院调解离婚。荣××系荣×之姑。位于北京市石景山区××××××室房屋为梁××、荣××所购拆迁安置房。2012年6月21日,梁××(甲方)与荣×(乙方)签订《房屋买卖合同》,针对购房款给付约定内容为:房屋售价140万元;签订合同时乙方支付甲方首付款30万元,余款110万元每年还款10万元给甲方。合同签订当日,荣×给付梁××首付款30万元,荣×出具《欠条》一张,载明:今欠梁××购房款110万元。期间,梁××、荣××将诉争房屋交付荣×,并由荣×居住使用至今。梁××、荣××表示:签订房屋买卖合同时,荣××知晓并同意。荣×提供与梁××录音一份,基本内容为:梁(梁××,下同):喂;荣(荣×,下同):喂,姑父,我是荣×;梁:哎,怎么了;荣:您看那钱,按照那什么上的,也快到期了,您看您什么时候方便,那十万块钱我给您打过去啊;梁:不用了,我打算把房子收回来了;荣:那您要收回去,咱当初不是,我还是想要这房子;梁:我还是收回来,好吧;荣:那您要这样的话,那十万我都给您准备出来了;梁:那我不要了,好吧,收回来了;荣:那好吧。梁××、荣××对录音不予认可,经本院释明,梁××、荣××不申请鉴定。后经荣×申请,本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所(以下简称:法大鉴定所)进行鉴定。2015年7月14日,法大鉴定所出具《情况说明》,载明:由于检材录音中被鉴定人的语音质量较差,不具备收案条件,故做退案处理。荣×表示:本案应由梁××、荣××承担举证责任,应由其申请鉴定,本人不再申请鉴定。另查明,2013年6月8日,荣××将梁××、荣×诉至本院,以诉争房屋权属不明确为由要求确认梁××与荣×所签房屋买卖合同无效。审理中,荣××于2013年9月3日申请撤回起诉。上述事实,有拆迁协议资料、房屋买卖合同、欠条、庭审笔录、录音、情况说明及双方当事人当庭陈述等证据,在案佐证。本院认为:梁××与荣×于2012年6月21日所签《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,应属有效合同,双方均应按合同约定履行义务。本案争议焦点为荣×是否构成未支付房款而根本违约。对此,本院分析认为:第一,荣××于2013年6月8日以诉争房屋权属不明确为由将荣×诉至本院并要求确认梁××与荣×所签房屋买卖合同无效的行为,系合同法第九十四条所规定“在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”,属于根本违约行为。在此情况下,荣×享有暂不支付购房款的抗辩权利。第二,根据荣×录音证实,梁××已明确表示不同意出售房屋、不接受购房款,故荣×未能付款系梁××违约行为导致,荣×不存在拒绝付款行为。荣×所提供录音内容根据鉴定标准音质虽然较差,但根据日常生活通话标准,本院通过播放,录音比较清晰,能够听清对话内容,而梁××负有举证责任证明录音并非其本人,但经本院释明,梁××不申请鉴定,其应当承担不利后果,故本院对录音予以采信,荣×未能支付房款原因应系梁××拒绝。第三,退一步讲,即使荣×未能按期每年付款10万元,在房屋买卖合同未约定解除条件的情况下,根据合同法第九十四条规定“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”的,当事人才有权解除合同,而荣××、梁××对于10万元购房款的给付亦应提供协助行为,现荣××、梁××未提供证据证明其存在催告行为和协助履行行为,且荣×亦不存在明确拒绝履行合同的行为,因此梁××、荣××不享有合同解除权。综上,荣×不存在违约行为,梁××、荣××要求解除合同的主张,无事实及法律依据,本院不予支持。庭审中,梁××、荣××提供荣×1录音,因荣×1未出庭作证,且荣×1与荣××系兄妹关系,较荣×血缘关系更为密切,存在利害关系,本院不予采信。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定,判决如下:驳回梁××、荣××的诉讼请求。案件受理费七十元,由梁××、荣××负担(已交纳三十五元,其余三十五元于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按未提出上诉处理。审 判 长 左文兢人民陪审员 牛淑珍人民陪审员 王淑芝二〇一五年九月八日书 记 员 孙 飞 来自