（2015）石民初字第342号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-05
案件名称
梁胜利等与荣妍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁××,荣××,荣×
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第342号原告梁××，男，1949年7月15日出生。原告荣××，女，1954年1月17日出生。共同委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。共同委托代理人万振，北京市两高律师事务所律师。被告荣×，女，1983年6月10日出生。委托代理人李旭（系荣×之夫），男，1984年5月11日出生。原告梁××、荣××与被告荣×房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁××、荣××共同委托代理人彭锐、万振，被告荣×及其委托代理人李旭到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告梁××、荣××起诉称：梁××与荣××原系夫妻关系。2008年3月24日，经法院调解离婚。2010年11月1日，梁××与荣××共有房屋拆迁。2012年6月21日，梁××与荣×签订房屋买卖合同，将位于石景山区××××××室房屋售与荣×，总价140万元。但荣×仅于2012年6月21日支付了首付款30万元，此后未按照合同约定的付款方式支付任何购房款项，其行为已构成根本违约，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令解除梁××与荣×于2012年6月21日签订的房屋买卖合同；2、诉讼费由被告承担。被告荣×答辩称：不同意原告的诉讼请求。本人于2013年6月3日电话联系梁××要求支付下一年房款10万元，但梁××表示已在法院起诉并予以拒绝。2013年8月，开庭后梁××撤诉，撤诉后我又约见梁××要求支付房款，但其坚持不再出售房屋。2014年6月，本人再次打电话要求给付2013年和2014年两年房款共计20万元，但梁××予以拒绝。首付款30万元于2012年6月21日通过银行转帐支付，此后本人想通过首付款帐户给付购房款，但发现对方已将帐户注销。现本人可以随时支付购房款。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：梁××与荣××原系夫妻关系，于2008年3月24日经本院调解离婚。荣××系荣×之姑。位于北京市石景山区××××××室房屋为梁××、荣××所购拆迁安置房。2012年6月21日，梁××（甲方）与荣×（乙方）签订《房屋买卖合同》，针对购房款给付约定内容为：房屋售价140万元；签订合同时乙方支付甲方首付款30万元，余款110万元每年还款10万元给甲方。合同签订当日，荣×给付梁××首付款30万元，荣×出具《欠条》一张，载明：今欠梁××购房款110万元。期间，梁××、荣××将诉争房屋交付荣×，并由荣×居住使用至今。梁××、荣××表示：签订房屋买卖合同时，荣××知晓并同意。荣×提供与梁××录音一份，基本内容为：梁（梁××，下同）：喂；荣（荣×，下同）：喂，姑父，我是荣×；梁：哎，怎么了；荣：您看那钱，按照那什么上的，也快到期了，您看您什么时候方便，那十万块钱我给您打过去啊；梁：不用了，我打算把房子收回来了；荣：那您要收回去，咱当初不是，我还是想要这房子；梁：我还是收回来，好吧；荣：那您要这样的话，那十万我都给您准备出来了；梁：那我不要了，好吧，收回来了；荣：那好吧。梁××、荣××对录音不予认可，经本院释明，梁××、荣××不申请鉴定。后经荣×申请，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所（以下简称：法大鉴定所）进行鉴定。2015年7月14日，法大鉴定所出具《情况说明》，载明：由于检材录音中被鉴定人的语音质量较差，不具备收案条件，故做退案处理。荣×表示：本案应由梁××、荣××承担举证责任，应由其申请鉴定，本人不再申请鉴定。另查明，2013年6月8日，荣××将梁××、荣×诉至本院，以诉争房屋权属不明确为由要求确认梁××与荣×所签房屋买卖合同无效。审理中，荣××于2013年9月3日申请撤回起诉。上述事实，有拆迁协议资料、房屋买卖合同、欠条、庭审笔录、录音、情况说明及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为：梁××与荣×于2012年6月21日所签《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同约定履行义务。本案争议焦点为荣×是否构成未支付房款而根本违约。对此，本院分析认为：第一，荣××于2013年6月8日以诉争房屋权属不明确为由将荣×诉至本院并要求确认梁××与荣×所签房屋买卖合同无效的行为，系合同法第九十四条所规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，属于根本违约行为。在此情况下，荣×享有暂不支付购房款的抗辩权利。第二，根据荣×录音证实，梁××已明确表示不同意出售房屋、不接受购房款，故荣×未能付款系梁××违约行为导致，荣×不存在拒绝付款行为。荣×所提供录音内容根据鉴定标准音质虽然较差，但根据日常生活通话标准，本院通过播放，录音比较清晰，能够听清对话内容，而梁××负有举证责任证明录音并非其本人，但经本院释明，梁××不申请鉴定，其应当承担不利后果，故本院对录音予以采信，荣×未能支付房款原因应系梁××拒绝。第三，退一步讲，即使荣×未能按期每年付款10万元，在房屋买卖合同未约定解除条件的情况下，根据合同法第九十四条规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，当事人才有权解除合同，而荣××、梁××对于10万元购房款的给付亦应提供协助行为，现荣××、梁××未提供证据证明其存在催告行为和协助履行行为，且荣×亦不存在明确拒绝履行合同的行为，因此梁××、荣××不享有合同解除权。综上，荣×不存在违约行为，梁××、荣××要求解除合同的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，梁××、荣××提供荣×1录音，因荣×1未出庭作证，且荣×1与荣××系兄妹关系，较荣×血缘关系更为密切，存在利害关系，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回梁××、荣××的诉讼请求。案件受理费七十元，由梁××、荣××负担（已交纳三十五元，其余三十五元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 左文兢人民陪审员 牛淑珍人民陪审员 王淑芝二〇一五年九月八日书 记 员 孙 飞 来自