（2015）惠中法民一终字第786号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-08-03
案件名称
温素芳与惠州广信物业管理有限公司、惠州市世茂百货有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州广信物业管理有限公司,温素芳,惠州市世茂百货有限公司,惠州市世贸中心业主委员会,惠州市中联世纪物业管理有限公司,惠州广信物业发展有限公司,惠州市海雅百货有限公司,惠州市世贸物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第786号上诉人（原审第五被告）：惠州广信物业管理有限公司。法定代表人：曾为明。委托代理人：许自新、陈咏华。被上诉人（原审原告）：温素芳。被上诉人（原审第一被告）：惠州市世茂百货有限公司。法定代表人：曾为明。被上诉人（原审第二被告）：惠州市世贸中心业主委员会。负责人：吴烈峰。被上诉人（原审第三被告）：惠州市中联世纪物业管理有限公司。法定代表人：王文君。被上诉人（原审第四被告）：惠州广信物业发展有限公司。法定代表人：邓星明。被上诉人（原审第六被告）：惠州市海雅百货有限公司。法定代表人：涂乔轶。委托代理人：姜珊、代晴。被上诉人（原审第七被告）：惠州市世贸物业管理有限公司。法定代表人：张创键。上诉人惠州广信物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第1304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审意见2013年7月11日温素芳一审请求：1、被告立即支付原告从2011年3月1日至2012年9月31日止少支付的租金人民币4103.37元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。理由：原告是惠州市惠城区新岸路1号世贸中心第二层第B2-037号商铺的业主。2004年5月11日，原告与第五被告惠州广信物业管理有限公司签订了世贸中心商铺委托经营协议书，将上述商铺委托给第五被告统一经营管理，由第五被告每年固定支付原告租金并将租金付至原告的银行账户。协议签订后，第五被告却未能依约履行协议，从2011年3月1日起至2012年9月30日止，先后三次支付原告租金共23302.17元（2012年1月19日支付11046.02元、2012年9月6日支付9135.21元、2013年2月7日支付3120.94元），而依据双方协议约定，第五被告应向原告支付的租金为27405.54元，少付原告租金4103.37元。由于在2011年3月至2012年9月是被告惠州市世贸中心业主委员会、惠州市中联世纪物业管理有限公司在经营管理世贸中心，世贸中心的租金是被告惠州市世贸中心业主委员会、惠州市中联世纪物业管理有限公司收取了，但两被告却没有将应支付给原告的租金金额支付给被告，侵吞了这笔租金。被告惠州市世贸中心业主委员会、惠州市中联世纪物业管理有限公司应与被告惠州广信物业管理有限公司、惠州市世茂百货有限公司共同承担少支付原告租金的法律责任。原告认为，被告未按协议约定足额支付原告租金，损害了原告的合法权益，原告多次要求各被告支付，但各被告均不予支付，现原告为保护自己的合法权益不受侵犯提起诉讼。惠州市世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司、惠州广信物业管理有限公司一审共同答辩称：一、被答辩人在2011年3月1曰至2012年9月31日期间的租金不属答辩人支付。2011年3月由于第三人不及时向业主支付租金，业主向有关部门投诉，2011年惠州市政府组织有关部门开协调会并作出惠府纪(2011)46号《市政府工作会议纪要》，其中第四条已明确被答辩人的租金由河南岸街道办事处暂时监管，该纪要虽然是2011年5月20日印发，但从2011年3月1日开始就已由河南岸街道办事处监管，至2011年11月30日。2011年8月惠州市世贸中心业主委员会第五次会议决议，解除了前期物业管理公司即第三人的管理，将世贸中心相关的财务等移交给惠州市世贸中心业主委员会，同时决定由惠州市中联世纪物业管理有限公司管理物业。二、被答辩人的租金被第三人占用，至今未支付给被答辩人。2011年12月1日第三人将相关财物移交给业主委员会，第三人移交时确认欠业主租金1864974.06元(该费用包括租金在内，海雅为其缴纳电费后，该公司没有向海雅支付，被该公司私自截留)，移交时第三人支付了541020.36元租金，仍欠l323953.7元租金。至今没有支付给被答辩人。综上，本案涉案租金与答辩人无关，在被答辩人诉请期间的租金并不属于答辩人管理，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。惠州市世贸中心业主委员会一审答辩称：一、答辩人不是适格的诉讼主体，应驳回原告对答辩人的起诉。二、答辩人从来没有经营管理过世贸中心。原告诉称2011年3月至2012年9月是答辩人在经营管理世贸中心，无事实和法律依据。三、答辩人监管可分配租金已全部分发给各相关业主，答辩人没有侵吞任何款项，原告也没有证据证明答辩人侵吞其租金；原告未得到协议约定的足额租金，与答辩人无关；其对答辩人的无理诉请应予驳回。四、原告诉请的法律逻辑关系混乱，应驳回其起诉。惠州市中联世纪物业管理有限公司一审答辩称：一、答辩人从来没有经营管理过世贸中心，河南岸街道办事处仅转付2011.3-2012.7海雅百货租金到租金专户，答辩人只代收六楼商铺2011.12-2012.9部分租金。原告称2011年3月至2012年9月是答辩人在经管世贸中心并收取租金，无事实和法律依据。二、答辩人受委托将名下租金专户上的款项已经全部分配给各相关业主，并与委托人结清了账款。租金不能足额发放情况下，答辩人无法按照协议约定足额支付原告租金的义务。答辩人没有侵吞任何租金，原告也没有任何证据证明答辩入侵吞其租金。其对答辩人的无理诉请应予以驳回。三、原告诉请法律逻辑关系混乱，应驳回其起诉。惠州市海雅百货有限公司一审答辩称：第一、我方不是适格的被告，我方依据广信物业发展公司签订的建筑物合同依法使用涉案房产，并按照合同约定支付租金；第二、本案诉请的2011年３月至2012年９月的租金我方依据政府、广信物业发展有限公司、业主委员会的要求支付监管账户，且全额支付完毕。惠州市世贸物业管理有限公司一审未到庭，也未作答辩。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，惠州市河南岸新岸路世贸中心大厦（广信大厦）系由第四被告惠州广信物业发展有限公司开发建设，第五被告惠州广信物业管理有限公司系该物业的管理单位。2006年9月以前，该中心商铺由第一被告惠州世茂百货有限公司实际经营；2006年9月1日起，第四被告惠州广信物业发展有限公司将世贸中心裙楼l-5层统一出租给第六被告惠州市海雅百货有限公司，租期为10年，月租金第一个月至第三十六个月，每平米45元/月；第三十七个月至第七十二个月，每平米50元/月；第七十三个月起至租赁期届满，每平米55元/月。第六层由第五被告惠州广信物业发展有限公司直接对外招租经营并收取租金。第四、五被告称租金需达到每平米55元/月，公司就不需要垫付资金给业主，前期每个月都是要垫付资金才能按照《委托经营/租赁协议书》的约定支付租金给业主。第二被告惠州市世贸中心业主委员会称因第四被告惠州广信物业发展有限公司、第五被告惠州广信物业管理有限公司经营管理不善，导致长期亏损，无力再按照协议约定支付租金给业主。再加上因房产证办理事宜、发票事宜，致使业主上访，政府因此成立世贸中心问题处理领导小组，于2011年6月成立第二被告惠州市世贸中心业主委员会，并决定自2011年3月起，将海雅百货承租世贸中心1-5楼商铺的租金支付到河南岸办事处监管账户。2011年3月份至12月份，第七被告惠州市世贸物业管理有限公司参与有关管理事宜。随后，第三被告惠州市中联世纪物业管理公司在2011年12月1日开始参与世贸中心的物业管理，到2012年11月30日退出。这段时间，第五被告惠州广信物业管理有限公司处于协助配合。第二被告惠州市世贸中心业主委员会监管后，经投票表决，确定了租金分配方案二，该方案确定一至五楼按投资额均分，只分实际收益，即将以每月实际租金收入、按业主投资额度的比例进行分配。原先的租金支付系按照《委托经营协议书》约定，各个业主按照一定的投资比率进行计算，而非按照分配方案二实际收益进行分配。第一、四、五被告庭审中承认三被告系关联公司，实际经营者为邓星明。2004年5月11日，原告与第五被告惠州广信物业管理有限公司签订了《世贸中心商铺委托经营/租赁协议书》，约定原告将位于世贸中心第二层第B2-037号商铺委托第一被告统一经营管理，由第一被告组织招商，签订租赁协议和财务收益分配等，第一被告负责把经营收益每月付至原告银行账户，第一被告每年固定支付给原告人民币22640元，扣除应交税、费后，分月于当月20-30号前自动付至原告银行账户。第五被告原每月支付给原告的租金是1522.53元。2011年3月至2012年9月，原告实际收取的租金是23302.17元，比合同约定的金额差4103.37元。原审判决理由和结果原审法院认为：2011年3月份至2012年9月份这段特殊时期未足额支付原告租金的原因，系由该期间的分配方案及比例进行了更改，以及第一、四、五被告收支金额出现差额、补足税金等多种情形所致。关于谁应负担上述不足额租金的问题。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告与第五被告签订的《委托经营/租赁协议书》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。鉴于第一、四、五被告庭审中承认三被告系关联公司，实际经营者为邓星明，且包括涉案商铺在内的“世贸中心大厦”裙楼第一至五层系由第四被告统一出租给第六被告的，可见第一、四、五被告在关于世贸中心的商铺经营业务中系混同经营。根据合同的相对性原则，在上述委托经营/租赁协议书履行期间，合同主体始终为原告与第五被告，合同的受委托方并未变更。虽然2011年3月份至2012年9月份这段特殊时期，有关行政部门介入，业主委员会的成立，及第三、七被告的先后参与管理，为处理由于第四、五被告经营管理不善，导致租金支付不到位的混乱局面，但不能由此免除第五被告的合同义务，而且第一、四、五被告亦负有督促、协助管理租金支付的义务。至于第二、三、七被告在2011年3月份至2012年9月份虽参与有关管理监管事务，但三被告并非合同的相对人，且本案系房屋租赁合同纠纷，对于该三被告是否存在侵犯当事人的权益，属于侵权范畴，本案不予一并处理。故上述情形系由第五被告没有严格履行合同约定造成的后果，应由其承担相应的违约责任，因此，应由第五被告承担2011年3月份至2012年9月份少支付给原告的租金4103.37元。而第一、四被告应对第五被告应付的租金承担连带清偿责任。第六被告与本案不具有关联性，不承担责任。综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第六十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、第五被告惠州广信物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内付还拖欠原告温素芳2011年3月份至2012年9月份的租金4103.37元。二、第一被告惠州市世茂百货有限公司、第四被告惠州广信物业发展有限公司对上述第五被告惠州广信物业管理有限公司应支付的租金承担连带清偿责任。三、驳回原告温素芳的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由第一被告惠州市世茂百货有限公司、第四被告惠州广信物业发展有限公司、第五被告惠州广信物业管理有限公司共同承担。当事人二审意见惠州广信物业管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、将本案发回重审驳回原告诉请，改判上诉人不承担责任；2、上诉费及诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、本案认定事实错误。本案认定第一、四、五被告为关联公司、混同经营及实际经营者均为邓星明的认定错误。上述公司均为在工商部门注册的独立法人,依法独立经营、独立承担民事责任的民事主体，一审在没有证据的情况下做出错误认定属主观臆断。惠州世贸百货有限公司早已没有经营，退出了商场，其租赁合同也实际解除。原告所称商场也已经实际由“海牙百货”实际占有经营。对此原告一直明知却从未有予以。认定惠州世贸百货有限公司仍然承担合同义务没有依据。认定“第一、四、五被告负有督促、协助管理租金的义务”没有依据。第一、四、五被告均为独立民事行为主体，互不存在上下级关系，没有法律规定或者合同约定的互为监督、管理的义务。认定被告二、三、七参与了管理监管事务，实际侵占租金但又不承担责任，本案不予处理的认定错误。二、判决上诉人承担连带责任未有法律依据。本案争议租金上诉人已经被业主选聘的物业公司取代退出世贸中心的物业管理，与本案租金毫无关联，即没有法定义务也没有合同义务。租金已经由业主委员会投票决定分配比例且通过了问题处理小组的同意。原告同意并领取了租金，现就差额部分另行起诉没有法律依据，判令上诉人承担连带责任，更没有任何法律依据。综上，请发回重审、驳回原告对上诉人的诉请。惠州市世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司、惠州市世贸中心业主委员会、惠州市中联世纪物业管理有限公司、惠州市世贸物业管理有限公司、温素芳、惠州市海雅百货有限公司均未作书面答辩。各方当事人均未向本院提供新的证据。本院查明的事实本院二审理查明的事实，与原审查明的基本事实相符。另查明：2004年5月11日，温素芳与上诉人签订的《世茂中心商铺委托经营协议书》还约定：委托经营期限为十年，从商场开业次月开始计算，温素芳收取固定利润，不承担风险责任。本院判决理由和结果本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原审判决后，仅惠州广信物业管理有限公司提起上诉，因此，本院二审仅对惠州广信物业管理有限公司的上诉进行审理。原审认定温素芳与上诉人签订的《世茂中心商铺委托经营协议书》合法有效，以及温素芳少收的2011年3月份至2012年9月份差额部分的租金数额为4103.37元，各方当事人均无异议，本院予以维持。根据查明的事实和上诉人的上诉理由和请求，本案争议焦点是：上诉人是否应支付拖欠温素芳2011年3月份至2012年9月份差额部分的租金4103.37元。关于上诉人是否应支付拖欠温素芳2011年3月份至2012年9月份差额部分的租金4103.37元的问题。经查，上诉人与温素芳签订《世茂中心商铺委托经营协议书》后至2012年9月份止，双方均未解除合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更划或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第一零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及合同相对性原则，上诉人应对拖欠温素芳2011年3月份至2012年9月份差额部分的租金承担支付责任。原审认定上诉人承担支付责任正确，本院予以维持。上诉人上诉认为惠州市世茂百货有限公司已没有经营，退出了商场，租赁合同也已实际解除，上诉人不应承担支付尚欠租金的合同责任的理由，缺乏事实和法律依据，且温素芳对解除了合同的事实也并未确认，本院不予支持。上诉人与惠州市世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司虽是各自独立的企业法人，但上诉人在原审开庭中承认上诉人与惠州市世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司是关联公司，三者的控制人和实际经营者均为邓星明，且本案的事实表明，上诉人与惠州市世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司均混同参与了包括涉案商铺在内的“世贸中心大厦”楼房的出租业务经营，因此，三者之间依法均应对拖欠温素芳的租金承担连带清偿责任。上诉人并未提供足以推翻上述承认事实的证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及委托代理人的代理词中承认的对已方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反性并有相反证据足以推翻的除外”的规定，其上诉主张不应承担连带责任的理由不能成立，本院不予以支持。至于上诉人与惠州市世茂百货有限公司、惠州广信物业发展有限公司因经营管理不善导致亏损，无法按照协议约定支付租金给业主，而被有关部门监管，接管，但并不能因此免除上诉人应承担的合同义务。上诉人上诉主张温素芳领取了租金，现就差额部分另行起诉没有法律依据的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人惠州广信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭志文审判员 赖锦荣审判员 郑 杰二〇一五年九月八日书记员 黄美静附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自：