（2015）熟开民初字第00205号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-06
案件名称
常熟市佳居美境物业管理有限公司与顾荣贵、徐春香物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常熟市佳居美境物业管理有限公司,顾荣贵,徐春香
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟开民初字第00205号原告常熟市佳居美境物业管理有限公司，住所地常熟市黄河路275号311室。法定代表人陶拥军，董事长。委托代理人戴家骏。委托代理人陈彩霞。被告顾荣贵。被告徐春香。原告常熟市佳居美境物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告顾荣贵、徐春香物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员蒋君伟独任审判，于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人戴家骏、陈彩霞，被告顾荣贵、徐春香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：2011年11月11日，原告受常熟市隆盛置业有限公司委托担任碧溪新区碧溪中路28号小区前期物业服务管理单位，为该小区提供物业服务。按照上述合同约定，被告应缴纳的物业费标准为1.03元／月／平方米，按其被告拥有物业的建筑面积127.24㎡缴纳。合同签订后，原告已经按照合同的约定全面履行了自己的义务，但被告作为该小区的业主，却拒绝支付自2014年4月18日至2016年4月17日止的物业费共计3145元。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告立即支付物业管理费3145元并承担本案的诉讼费。被告顾荣贵、徐春香辩称：自2014年4月开发商因资金问题外逃，导致该小区无物业管理，无保安。主要存在以下问题：1、楼道卫生不清理，门禁、挡位器从未投入使用；2、外墙漏水，物业不予维修和服务；3、晚上停电跳闸，物业处无人值守；4、B3幢车库从未投入使用，还丢失过自行车一辆，无人回应。5、缴纳物业费没有收费人员，也不告知缴费地点等。故不同意支付物业费。经审理查明：原告为三级资质的物业管理公司，被告顾荣贵、徐春香为常熟市碧溪新区碧溪中路28号御景华庭B幢×号楼××室业主，住宅建筑面积127.24平方米。2011年11月11日，常熟市隆盛置业有限公司（以下简称隆盛公司）与物业公司签订《常熟市前期物业服务合同》，合同期限自合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。合同第五条约定，物业共有部分保修责任期内，如存在质量问题，由隆盛公司负责返修，超过保修期的，由物业公司负责养护和维修。物业专有部分在保修期内如存在质量问题，由隆盛公司负责返修，超过保修期的由业主自行承担。合同第九条约定物业服务费按包干制收取，住宅为1.33元／月／平方米。之后物业公司与顾荣贵、徐春香另签订《常熟市前期物业管理服务协议》，其中第五条费用中特别约定：碧溪中路28号小区现收费标准为住宅1.33元／平方米，商业2.33元／平方米，（其中住宅1.03元／平方米由业主交纳，0.3元／平方米由开发商全额补偿，期限至二期房产交付为止），第七条约定，业主在办理入住手续时，物业公司预收12个月物业服务费用，以后按年缴纳，业主应在（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务。2015年5月物业公司向被告顾荣贵邮寄催款函一份，载明被告拖欠自2014年4月18日至2015年4月17日止的物业服务费1573元，要求收到催款函后五日内至物业管理处结清。因被告仍未缴纳，原告于2015年6月18日诉讼来院。再差明：本院于2014年10月14日裁定受理常熟市隆盛置业有限公司破产重整一案，目前仍在审理中。以上事实，由原告提供的《常熟市前期物业服务合同》、《常熟市前期物业管理服务协议》、催讨函、房屋产权证复印件、本院的庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业公司与顾荣贵、徐春香签订的《常熟市前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，合同合法有效。顾荣贵、徐春香应当按合同约定支付物业服务费。服务协议约定物业公司预收12个月物业服务费用，以后按年缴纳。按此条款及收费惯例，物业公司为预收当年度的物业服务费用，故原告主张自2014年4月18日至2016年4月17日期间两年的费用3145元，本院予以支持。被告在庭审中陈述小区存在的问题，但未提交证据证实。物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合。因本小区的开发商常熟市隆盛置业有限公司现已进入破产重置程序，物业公司收取的物业费中根据服务协议应由开发商支付的部分存在收取不足的情况，若部分业主也长期拒交物业服务费用，会进一步影响物业公司的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。物业公司在服务过程中既要按约提供服务，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告顾荣贵、徐春香支付原告常熟市佳居美境物业管理有限公司物业费人民币3145元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，账号：10×××79，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告顾荣贵、徐春香负担（原告预交案件受理费由被告顾荣贵、徐春香向其直接支付，本院不再退还，由被在本判决生效之日起十日内向原告支付）。本判决为终审判决。审判员 蒋君伟二〇一五年九月八日书记员 谭逸馨 来源：百度“”