（2015）惠中法民一终字第975号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-08-04
案件名称
李声与惠州市煌城房地产投资有限公司、惠州市惠阳生隆企业发展有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李声,惠州市煌城房地产投资有限公司,惠州市惠阳生隆企业发展有限公司,李胜华,陈卫添
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第975号上诉人（原审原告）：李声。被上诉人（原审被告）：惠州市煌城房地产投资有限公司。法定代表人：邱扩，董事长。被上诉人（原审被告）：惠州市惠阳生隆企业发展有限公司。住所地：惠阳区。法定代表人：董和生，董事长。原审第三人：李胜华。原审第三人：陈卫添。上诉人李声因商品房预约合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见李声向原审法院提起诉讼，请求判令：确认《退房责任书》无效，被告煌城公司退回已扣金额20000元。主要事实和理由：原告在2012年10月6日淡水镇人民五路与石湖路交汇处购买丽豪华府B栋1802房，面积72.42平米,商品房单价为3700元/平米，总额为267954元。该商品房实际购房金额与合同总额的差额为36210元。本人承诺该差额以现金形式支付并同意由惠州市煌城房地产投资有限公司开具收据给本人。首付71744元、补缴纳税款3800元。惠州市煌城房地产投资有限公司出具的《退房责任书》的签订人员是由本人父亲李胜华代签，但我本人并没有口述委托及写委托书给本人父亲李胜华及妻子陈卫添让他们办理退房退款。惠州市煌城房地产投资有限公司明知本人父亲无权处理本人预购的商品房，让本人父亲签字，在本人无法到达现场时仍让本人父亲签字，而且在退房时不与本人和妻子签订退房协议。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定请求法院认定《退房责任书》无效。惠州市煌城房地产投资有限公司未经本人同意再次将房子另卖他人，依据认购协议性质，惠州市煌城房地产投资有限公司按定金双倍还给我。本人已经通过中国建设银行的贷款申请，但银行拒绝提供本人申请的资料复印件及银行录像资料，且惠州市煌城房地产投资有限公司于2012年12月26日已经收回在我妻子手中的契税与维修基金的收据单原件，并以此为由，需要本人提交相关单据才归还此笔资金。依据现行购房规则，在签订《商品房买卖合同》时，商业贷款已经批准时，契税与维修基金等所需已经交予开发商。煌城公司答辩称，一、答辩人不是《商品房买合同》与《退房责任书》的当事人，不是商品房买卖合同纠纷的一方当事人，因此，答辩人不是本案适格的被告。被答辩人与其妻子陈卫添女士购买涉案的丽豪华府B栋1802号房是由惠州市惠阳生隆企业发展有限公司（以下简称生隆公司）开发，《商品房买合同》的双方当事人是被答辩人、陈卫添女士与生隆公司，答辩人只是代生隆公司销售房产，且被答辩人的父亲与妻子向生隆公司出具《退房责任书》，现被答辩人主张该责任书无效，而答辩人不是相对人，因此，被答辩人不应起诉答辩人，答辩人不是适格被告。二、涉案房子是由被答辩人与其妻子陈卫添女士共同购买(详见被答辩人证据5《丽豪华府购房承诺书》)，《退房责任书》是由购房之一陈卫添女士与被答辩人的父亲申请退房并签署，且当时被答辩人因个人原因不能亲自到现场办理解除合同的手续，被答辩人的父亲与妻子持有关合同、相关单据、被答辩人身份证、户口本、结婚证等资料要求解除商品房买卖合同的行为至少构成表见代理，答辩人有足够理由相信被答辩人的妻子与父亲有代理权，因此，《退房责任书》合法有效，被答辩人无权请求退回款项。三、被答辩人的父亲与妻子以被答辩人个人特殊原因请求生隆公司解除商品房买卖合同，生隆公司考虑被答辩人其家庭实际情况而同意解除合同，生隆公司是善意配合解除合同，《退房责任书》同样合法有效，因此，假如因退房造成被答辩人的损失，被答辩人也只能向共有人追偿。四、退房款项早己转入被答辩人帐户，被答辩人一年多时间前已收到相关款项，可见，《退房责任书》早己履行完毕，因此，无论从诉讼时效，还是从公平、合理、诚信、保护交易等法律原则上看，被答辩人也无权要求再退回20000元。五、被答辩人请求确认《退房责任书》无效，假如人民法院支持其请求的话，那么原签订的《商品房买卖合同》继续有效，被答辩人应当承担拒不支付房款的违约责任。且必然会引起其他法律纠纷。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实与法律依据，请人民法院依法驳回其诉讼请求。生隆公司答辩称，一、被答辩人起诉遗漏了原告，陈卫添女士、李胜华先生应作为本案共同原告，不宜作为第三人。被答辩人与其妻子陈卫添女士共同购买由答辩人开发的丽豪华府B栋1802号房（因惠州市煌城房地产投资有限公司参与开发丽豪华府项目，答辩人委托惠州市煌城房地产投资有限公司代为销售房产)，且被答辩人的父亲与妻子共同申请退房、并共同向答辩人出具《退房责任书》，现被答辩人主张该责任书无效，因此，陈卫添女士、李胜华先生作为共同购房人与退房当事人应作为本案共同原告，不宜作为第三人。二、涉案房子是由被答辩人与其妻子陈卫添女士共同购买(详见被答辩人证据5《丽豪华府购房承诺书》)，《退房责任书》是由购房之一陈卫添女士与被答辩人的父亲申请退房并签署，且当时被答辩人因个人原因不能亲自到现场办理解除合同的手续，被答辩人的父亲与妻子持有关合同、相关单据、被答辩人身份证、户口本、结婚证等资料要求解除商品房买卖合同的行为至少构成表见代理，答辩人有足够理由相信被答辩人的妻子与父亲有代理权，因此，《退房责任书》合法有效，被答辩人无权请求退回款项。三、被答辩人的父亲与妻子以被答辩人个人特殊原因请求答辩人同意解除商品房买卖合同，答辩人考虑被答辩人及其家庭实际情况而同意解除合同，答辩人是善意配合解除合同，可见，《退房责任书》同样合法有效，因此，假如因退房造成被答辩人的损失，被答辩人也只能向共有人追偿。四、退房款项早己转入被答辩人帐户，被答辩人一年多时间前已收到相关款项，可见《退房责任书》早己履行完毕，因此，无论从诉讼时效，还是从公平、合理、诚实信用、保护交易等法律原则上看，被答辩人也无权要求再退回20000元。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实与法律依据，请人民法院依法驳回其诉讼请求。李胜华对原告的起诉无异议。陈卫添未到庭无答辩和提交证据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2012年10月6日原告与妻子即第三人陈卫添共同向被告购买位于惠阳淡水镇人民五路与石湖路交汇处购买丽豪华府B栋1802房，面积72.42平米,商品房单价为3700元/平米，总额为267954元。原告在交付了房款107954元给被告后，2013年1月25日，第三人陈卫添（原告的妻子）、李胜华（原告的父亲）向被告写下《退房责任书》，称“被告已将涉案房屋资料送银行办理按揭贷款手续，且原告已通过银行面谈，2012年12月26日被告经多次催促原告，但原告仍未办理房屋按揭贷款手续。现因原告个人原因，第三人陈卫添（原告的妻子）、李胜华（原告的父亲）向被告提出退房，并同意支付20000元作为被告办理该房手续费、营销费、补偿费……”，第三人陈卫添（原告的妻子）、李胜华（原告的父亲）在责任人处签名。原告认为第三人陈卫添（原告的妻子）、李胜华（原告的父亲）签署《退房责任书》，属无权处分，《退房责任书》无效，故诉至法院，提出上述诉请。另查明，二被告是合作关系，是涉案商品房的共同开发商。原审判决理由和结果原审法院认为，第三人陈卫添（原告的妻子）、李胜华（原告的父亲）与被告签订的《退房责任书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，本案中，首先第三人陈卫添、李胜华在签署《退房责任书》时虽无代理权，但第三人陈卫添是原告的妻子、李胜华是原告的父亲，均是原告至亲，与原告有着最亲密的姻亲及血亲关系，被告完全有理由相信第三人陈卫添、李胜华有代理权；其次，第三人陈卫添、李胜华在签署《退房责任书》时，原告虽被限制人身自由，但原告没有任何证据证明被告知悉该情况，故被告不存在恶意及过失；《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，即使本案如原告所说第三人陈卫添、李胜华的行为属无权处分，原告对第三人的行为不予追认，该行为虽对原告不发生效力，但该行为的后果则由第三人陈卫添、李胜华承担，即原告的损失向陈卫添、李胜华主张。综上所述，原告诉请《退房责任书》无效、被告退回20000元，证据不足，应予驳回。被告煌城公司称其不是适格被告，被告煌城公司虽不是《商品房买合同》与《退房责任书》的当事人，但其与被告生隆公司是合作开发涉案商品房关系，双方在共同享有权利的同时亦应共同承担义务，故本院对被告煌城公司该辩称不予采信。本院追加陈卫添、李胜华作为第三人参加诉讼，并无影响其依法行使权利，第三人陈卫添、李胜华如认为其在本案中有独立诉讼请求，可向本院提出申请，这属第三人自行处分权范畴，故被告生隆公司认为陈卫添、李胜华应作为本案共同原告，不宜作为第三人，理据不足，不予采信。第三人陈卫添经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，以缺席论处。依据《合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十三条的规定，判决：驳回原告李声的诉讼请求。本案诉讼费300元，由原告李声承担。当事人二审意见上诉人李声不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律不当。是被上诉人严重违约导致了该商品房履行不能，上诉人已经按照合同的约定履行了自己的约定义务，因被上诉人的违约行为导致了上诉人的损失，应该对上诉人予以赔偿，但上诉人诉讼标的仅请求退回被扣金额。其主要事实与理由如下：一、在认定法律事实方面，一审法院犯有有证不认、对事实认定不准的错误。原审法院未认定开发商未与购房者签订《广东省商品房买卖合同》：上诉人已经按现购房规则在交首付时，一并交与开发商契税、维修基金、律师见证费、国土证等费用，即使按揭贷款未办理下来的情况，也并未提出剩余款项如何支付等问题。原审法院没有给予认定这一事实，犯有有证不认的错误。二、原审法院适用法律错误。第一、原审法院认定本人妻子(陈卫添)、父亲(李胜华)不应作为第三人，适用错误，本人妻子及父亲都曾出庭，支持上诉人诉请法院事项，足以说明上诉人诉求是三人共同诉求，应采信生隆公司关于作为共同原告的支持。本人妻子缺席判决只因退房一事不知所措，也已与本人分居甚至与本人断绝夫妻关系。第二、原审法院认为退房责任书有效，被上诉人是善意的接受退房，依据提交的收款收据，抬头并未全部写上诉人与妻子姓名，所以，即使上诉人妻子及父亲要求退房，而在本人无法到场的情况下，也应要求上诉人妻子及父亲提交上诉人授权委托书(且本人仅坐牢并未剥夺政治权利)。同时，上诉人与被上诉人所持有的《退房责任书》内容完全是两个版本的内容，所持退房责任书内容不相符合，且责任规定也不一样，且被上诉人都是原件持有者。所以，法院认定被上诉人善意接受退房适用错误，判定退房责任书有效错误，依据《合同法》第44条错误，由上诉人向妻子及父亲追偿错误。综上，上诉人认为，上诉人按照被上诉人要求交清了购房前的首付款等款项，也已经按要求到达银行通过面谈。原审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误，请求二审法院依法判令：一、撤销原审判决，改判退房责任书无效及被上诉人向上诉人支付违约金2万元及契税与维修基金等相关资金；二、一、二审受理费由被上诉人负担。被上诉人惠州市煌城房地产投资有限公司、惠州市惠阳生隆企业发展有限公司答辩称,原审判决查明事实清楚，适用法律均正确，判决结果合理合法，请求二审法院予以维持。原审第三人李胜华述称，同意上诉人的上诉意见。原审第三人陈卫添未作陈述。本院查明的事实、判决理由和结果经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查，本院庭审中，原审第三人李胜华承认其与陈卫添均在《退房责任书》签了字。上诉人则认为陈卫添的签名是否真实不能确定。本院认为，《退房责任书》是陈卫添、李胜华自愿向被上诉人出具的，那么，陈卫添、李胜华在未取得上诉人授权的情况下，出具的《退房责任书》是否有效，是处理本案的关键。对该焦点问题，本院分析认为，陈卫添、李胜华出具《退房责任书》的行为符合表见代理特征。理由是：在陈卫添、李胜华出具《退房责任书》时，上诉人正处于被限制人身自由的状况，而陈卫添、李胜华分别是上诉人的妻子和父亲，被上诉人完全有理由相信陈卫添、李胜华有权代表上诉人出具《退房责任书》。而本案中，没有证据证明被上诉人在收到《退房责任书》时，知道上诉人被限制人身自由。故陈卫添、李胜华出具《退房责任书》的行为，符合我国《合同法》第四十九条规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”且上诉人在二审中亦认为陈卫添有权向被上诉人出具《退房责任书》。因此，原审判决认定陈卫添、李胜华有权代表上诉人及《退房责任书》有效正确，本院予以确定。上诉人主张陈卫添、李胜华无权代表其出具《退房责任书》给被上诉人，理由不成立，本院不予支持。且即便陈卫添、李胜华的行为属无效处分，而上诉人在事后亦未追认，所产生的后果应由陈卫添、李胜华承担。同理，上诉人请求确认《退房责任书》无效和请求被上诉人退还已扣的2万元，理由亦不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费300元，由上诉人李声负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 邓耀辉代理审判员 寇 倩二〇一五年九月八日书 记 员 彭科梅附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 搜索“”