（2015）皖民四终字第00034号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-01-14
案件名称
梁金国、梁玉英与滁州瑶海农机大市场开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省高级人民法院
所属地区
安徽省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁金国,梁玉英,滁州瑶海农机大市场开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）皖民四终字第00034号上诉人（原审原告）：梁金国，男，1955年10月1日出生，汉族，汽车销售，住安徽省滁州市琅琊区。上诉人（原审原告）：梁玉英，女，1956年1月9日出生，汉族，汽车销售，住安徽省滁州市琅琊区。上述二上诉人的共同委托代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。费文文，安徽奇胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市。法定代表人：唐俊东，该公司董事长。委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。上诉人梁金国、梁玉英因与被上诉人滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市中级人民法院作出的（2014）滁民一初字第00107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：2010年11月1日，瑶海开发公司（甲方）与梁金国、梁玉英（乙方）分别就14#、16#楼签订了两份商品房买卖合同，其中14#楼的商品房买卖合同主要载明：甲方明确告知乙方在本合同签订时，甲方尚未取得乙方所购买商品房的由政府主管部门颁发的预售许可证明文件；乙方承诺完全知悉该情况并自愿提前购买该商品房，且在本合同生效、履行期间，不就甲方关于预售许可的任何问题向甲方主张乙方权益。根据甲方临时暂测该商品房整栋建筑面积约1423平方米，本合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。甲方就该商品房所在区域房屋正式销售时，统一制定并对外公布该区域房屋的销售价格，乙方购买该整栋商品房时，参照与其相邻楼宇每层的平均价格来确定该整栋商品房的每层销售参考单价，乙方购买该整栋商品房每层每平方米建筑面积的最终单价，为在参考单价的基础上一次性下浮百分之十后的标准执行。乙方购买该商品房的总房价款，最终以本合同约定的最终单价和产权登记面积核算为准，该商品房的购房定金为人民币壹佰伍拾万元整（小写：1500000.00元）。在本合同订立且乙方的购房定金已进入甲方账户后，甲方同意在经乙方书面申请，且不违反规划管理部门审核批准文书的相关规定的前提下，对该整栋商品房的设计施工图纸进行合理、必要的调整，以尽量满足乙方对该整栋商品房实际使用功能的需要。设计施工图纸的调整须经双方签字确认，调整的次数原则上不超过三次，调整的总体周期以不影响甲方的正常施工图报审和建筑施工为准。在该整栋商品房正式开工时，甲方视当前最终版的设计图纸即为正式施工图，除不可抗力因素外，该施工图在开工后将不作其他任何形式的调整。乙方应于2011年9月30日前携本合同、有效身份证明原件、购房定金收据、商品房余款，前往甲方“财富瑶海营销招商中心”订立正式商品房预售合同和有关文件，届时，乙方所支付的购房定金将直接转为购房款，乙方同时向甲方提交商品房买卖所需的其他相关资料。乙方承诺在上述有关期限之内支付该商品房的购房定金，并与甲方订立商品房预售合同并办结相关事宜。乙方如有不履行或部分履行本合同约定条款的行为，均视为乙方放弃购买该商品房和放弃本合同购房定金的索还权益，届时本合同将自动终止，甲方有权不经告知而将该商品房另行出售，且不再返还乙方已支付的购房定金。16#楼的商品房买卖合同除商品房整栋建筑面积（瑶海开发公司暂测该商品房整栋建筑面积约640平方米）、购房定金伍拾万元（500000.00元）与14#楼合同相关内容不一致外，其他合同内容与14#楼商品房买卖合同内容基本一致。2010年11月2日，梁金国、梁玉英向瑶海开发公司支付定金共计200万元。2010年12月22日，瑶海开发公司（甲方）与安徽科通汽车贸易有限公司（乙方）签订了施工图变更协议，主要约定：14#楼、16#楼施工图变更保证金合计壹佰万元整，甲方同意乙方所缴纳14#楼、16#楼的部分购房定金可作为其施工图变更保证金使用，乙方可不再另行缴纳，如乙方放弃购买商品房，则甲方有权不再退还该商品房的施工图变更保证金。15#楼施工图变更保证金为壹佰万元整，甲方同意乙方已缴纳的14#楼、16#楼购房定金的百分之五十作为15#楼施工图变更保证金使用，如乙方放弃购买15#楼商品房，则甲方有权不再退还该商品房的施工图变更保证金，乙方同时应在放弃购买行为发生的五个工作日内，一次性向甲方支付14#楼、16#楼购房定金的不足部分。同日，瑶海开发公司（甲方）与安徽科通汽车贸易有限公司（乙方）就15#楼签订了商品房买卖合同，约定：乙方购买的商品房为“滁州瑶海农机大市场”沿紫薇路配套商服区15#楼2层、3层、4层的全部商品房和1层的9?至11?跨之间的8套商品房，根据甲方临时暂测乙方购买的商品房建筑面积约3500平方米。乙方购买该整栋商品房的主要用途为酒店服务。该商品房的购房定金为人民币壹佰万元整（1，000，000.00元）。在本合同订立且乙方的施工图变更保证金已进入甲方账户后，甲方同意在经乙方书面申请，且不违反规划管理部门审核批准文书的相关规定的前提下，对该整栋商品房的设计施工图纸进行合理、必要的调整，以尽量满足乙方对该整栋商品房实际使用功能的需要。该商品房的施工图变更保证金为100万元整，甲方同意在乙方缴纳该商品房的购房定金前，乙方已缴纳的14#楼、16#楼购房定金的百分之五十作为15#楼临时施工图变更保证金；在乙方已缴纳15#楼的购房定金后，其施工图变更保证金在该购房定金中冲抵。合同其他内容与14#、16#楼商品房买卖合同内容基本一致。2011年9月30日，梁金国、梁玉英并未到瑶海开发公司签订商品房预售合同。2012年12月6日，梁金国、梁玉英向瑶海开发公司发出关于解除商品房买卖合同的协商函，认为因签订合同时涉案房屋没有开始建设，也没有办理预售许可；因瑶海开发公司的原因，涉案房屋迟迟未能竣工；房屋竣工后，发现面积比签订合同时约定的面积大了三分之一左右；瑶海开发公司报的单价也远远高于当初签订预购合同时的协议价格，其当初准备的资金远远不能满足后期支付的需要。因此提出解除所签订的三份商品房买卖合同，并要求瑶海开发公司退还已经缴纳的200万元。因瑶海开发公司未予退还，梁金国、梁玉英于2014年5月15日起诉至原审法院，要求确认其与瑶海开发公司所签订的商品房买卖合同无效并已解除；判令瑶海开发公司立即偿还其缴纳的费用200万元。原审另查明：14#楼、15#楼已经出售，16#楼除了2层之外均已经出售。2011年6月24日，涉案房屋楼号变更为配套商服8#、9#、10#楼。2011年7月18日，涉案全部房屋取得了商品房预售许可证。原审法院认为：本案争议焦点是：梁金国、梁玉英要求确认与瑶海开发公司签订的商品房买卖合同无效已解除并退还200万元的请求能否成立。本案中，签订14#、16#楼两份商品房买卖合同的当事人分别为梁金国、梁玉英与瑶海开发公司，而签订15#楼的商品房买卖合同及施工图变更协议的当事人系案外人安徽科通汽车贸易有限公司和瑶海开发公司。瑶海开发公司对梁金国、梁玉英主张15#楼权利有异议，但安徽科通汽车贸易有限公司提交了一份声明，称与瑶海开发公司签订三份商品房买卖合同及施工图变更协议均系梁金国、梁玉英的个人行为，与其公司无关，梁金国、梁玉英向瑶海开发公司缴纳的200万元定金也系梁金国、梁玉英的个人财产，并非其公司支付。鉴于安徽科通汽车贸易有限公司就本案15#楼放弃相关权益，且瑶海开发公司在庭审过程中对梁金国、梁玉英主张权利也表示认可。因此，梁金国、梁玉英作为本案当事人主体适格。梁金国、梁玉英与瑶海开发公司签订的三份《商品房买卖合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即没有约定交付使用条件及日期；付款方式；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该合同不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。双方当事人之所以签订合同时约定于2011年9月30日前梁金国、梁玉英到瑶海开发公司签订正式商品房预售合同，在于当时瑶海开发公司尚未取得国家批准销售证明。由于瑶海开发公司已经于2011年7月取得涉案房屋的预售许可证明，影响合同效力的阻却性因素已经消失，故该三份合同及二份施工图变更协议签约主体及内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。双方所签订的合同是梁金国、梁玉英及瑶海开发公司对将来签订商品房买卖合同的预先约定，并非预售行为，法律对商品房预售的强制性规定不适用于预约合同。而且，瑶海开发公司最终也取得了销售房产的许可。因此，梁金国、梁玉英关于上述三份合同及施工图变更协议无效的主张没有事实根据和法律依据，该院不予支持。瑶海开发公司称双方所签订的三份合同及施工图变更协议有效的辩解理由，该院予以采纳。关于三份商品房买卖合同是否已解除的问题。梁金国、梁玉英要求确认其与瑶海开发公司签订的合同已解除，而瑶海开发公司在庭审中对合同解除无异议，且预约合同亦不得强制当事人将来必然缔约，且瑶海开发公司在梁金国、梁玉英于2012年12月6日发出解除合同协商函后，已将涉案的大部分房产出售，即瑶海开发公司也以自己的实际行为表明不再履行该合同。故梁金国、梁玉英要求确认双方合同已解除的诉讼请求，该院予以支持。因此，本案处理的关键在于认定未能签订正式商品房买卖合同的责任由谁承担。梁金国、梁玉英支付瑶海开发公司定金共计200万元，而在其后的施工图变更协议中，双方将该200万元定金变更为14#、15#、16#楼施工图变更保证金，又约定若梁金国、梁玉英放弃购买房屋，瑶海开发公司有权不再退还该商品房的施工图变更保证金，且仍要补足14#楼、16#楼的购房定金。从该约定的内容来看，双方已协议约定将梁金国、梁玉英交纳的200万元定金变更为施工图变更保证金，该施工图变更保证金应属违约金性质，即双方已将200万元由定金性质变更为违约金性质。由于双方所签订的商品房买卖合同属预约合同，订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。本案中瑶海开发公司履行了取得国家批准销售证明的义务，在签订本约已无任何法律障碍的情况下，双方最终仍未能签订正式的商品房买卖合同，在此种情况下，任何一方都可以要求对方继续履行签订本约的义务。根据双方合同约定，梁金国、梁玉英应于2011年9月30日前到瑶海开发公司签订正式商品房预售合同，梁金国、梁玉英称系瑶海开发公司原因未能签订合同，但对此主张并未举证证明，亦未提供证据证明其于此日期前曾到瑶海开发公司签订合同或为签订本约积极进行过磋商。而梁金国、梁玉英于2012年12月6日向瑶海开发公司发出的解除合同协商函中，主张未能签订本约合同主要系建筑面积增加、单价高出预购合同单价及资金不足等原因造成。对此理由其二人亦未在合同约定的2011年9月30日前及时向瑶海开发公司提出，且上述理由已属预约合同中双方均明确协商确定的条款，瑶海开发公司均按约定办理，并不存在违反预约合同约定的情形。应认定系梁金国、梁玉英由于自有购房资金的不足等原因未按时磋商签订本约。因而，根据双方所签订的合同约定，梁金国、梁玉英在2011年9月30日前未能与瑶海开发公司协商签订本约，应当承担违约的民事责任。瑶海开发公司已按合同约定并按梁金国、梁玉英的要求，对涉案三幢房屋进行了设计变更并施工完毕，但梁金国、梁玉英未购买。由于该涉案房屋系瑶海开发公司按梁金国、梁玉英的特殊要求订制的房屋，瑶海开发公司需对涉案房屋进行改造，且因梁金国、梁玉英未按时签约导致房屋销售延迟，必然造成瑶海开发公司施工及改造资金的支出及房屋销售款迟延收取，该损失是客观存在的。梁金国、梁玉英虽提出约定的违约金过高要求调整，但因梁金国、梁玉英的违约行为导致瑶海开发公司销售迟延及尚有部分房屋未售出，且考虑该买卖房屋系按梁金国、梁玉英特殊要求建造，结合涉案房屋的总价款约3000万元，双方在该买卖合同中所约定的违约金数额为200万元并不过高。梁金国、梁玉英要求调整违约金的理由不能成立。梁金国、梁玉英要求退还该200万元的诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。瑶海开发公司辩称其不应退还此款的理由正当，该院依法予以采纳。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：1、确认梁金国、梁玉英与瑶海开发公司分别于2010年11月1日和2010年12月22日所签订的涉及14#、15#、16#楼《商品房买卖合同》于2012年12月6日解除；2、驳回梁金国、梁玉英的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由梁金国、梁玉英共同承担22000元，由瑶海开发公司负担800元。梁金国、梁玉英不服上述判决，向本院上诉提出：1、原审判决认定三份合同及施工图变更协议合法有效，系认定事实错误。梁金国、梁玉英与瑶海开发公司签订的合同为无法履行的无效合同，瑶海开发公司应该承担返还财产、赔偿损失的法律后果。三份合同所涉及购买的房产用途为汽车贸易和酒店服务，瑶海开发公司所开发的市场，规划用途为农机、农资大市场，该三份合同违反了规划审批用途，违反了强制性规定，应属无效。瑶海开发公司将规划为农机、农资大市场的房产，出售给梁金国、梁玉英用作汽车贸易、酒店经营，合同目的无法实现。2、梁金国、梁玉英与瑶海开发公司签订合同的过程中，瑶海开发公司存在欺诈，双方签订的合同不具有法律约束力。3、瑶海开发公司违约在先，应该承担包括退还收取的200万元在内的违约责任。并且，三份合同及施工图变更协议中相关条款显失公平，为瑶海开发公司违约擅自出售房产并不退还收取梁金国、梁玉英的200万元等行为免除责任，该条款不能作为处分双方权利义务的依据。4、无论梁金国、梁玉英与瑶海开发公司签订的预售合同是否有效，由于瑶海开发公司在能够与梁金国、梁玉英签订正式预售合同时，对原预售合同重要条款进行了重大变更，如面积增加了7.6%，违反了商品房交易不超过±3%的规定；总房款增加31.9%，单价提高了28%；楼盘结构、外型发生重大变化。瑶海开发公司构成了向梁金国、梁玉英发出新的要约，梁金国、梁玉英有权予以拒绝，并要求瑶海开发公司返还原合同保证金。5、原审认定的下列事实没有依据。（1）认定梁金国、梁玉英系资金不足等原因不购买房产，不能成立。双方所签订的合同无法履行的原因系买卖标的发生重大变更，不是因资金问题。（2）认定因梁金国、梁玉英的“订制”以及不购买，造成瑶海开发公司损失，没有事实和法律依据。根据二审期间调取的涉案房产的竣工图，涉案房产根本没有变更，和市场其他房产的构造一致，不存在定制的问题，也不存在因梁金国、梁玉英的不购买增加了费用及造成了损失。6、本案是瑶海开发公司先解除合同，涉案工程于2011年底竣工，2012年瑶海开发公司才通知梁金国、梁玉英去签订合同，要求梁金国、梁玉英交付3500万元以购买房产，并重新向梁金国、梁玉英提出了新的价格和面积，房产的外形也与当时提供的图纸不一致，致使梁金国、梁玉英对于是否购买房产产生犹豫，但没有明确表示不购买，直至到2012年12月6日才明确表示不购买，并通知了瑶海开发公司。但在通知之前，瑶海开发公司已将涉案房产绝大部分出售，先解除了双方的买卖合同关系，这也是双方无法订立合同的原因。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持梁金国、梁玉英原审诉讼请求。瑶海开发公司在二审中答辩称：1、关于涉案合同是否有效问题。瑶海开发公司对梁金国、梁玉英订制的用于汽车贸易和酒店服务的房产，其土地用途仍然为商业用地，并不违反法律的强制性规定，双方所签订的合同应是有效合同。2、双方在签订合同时均为真实意思表示，梁金国、梁玉英也是经过深思熟虑才与瑶海开发公司签订的合同，不存在欺诈事实。3、解除合同的提议方是梁金国、梁玉英，该事实一审已经查明，要求解除的主要原因是梁金国、梁玉英因变更施工图之后导致房屋面积增加，资金不足，要求解除，且拒不签订正式的商品房预售合同。一审认定在正式合同之前签订的合同为预约合同正确，在预约合同中双方对面积没有约定，房屋单价参照同地段房屋单价予以认定。梁金国、梁玉英在上诉中提到面积增加3%的规定不适用预约合同。4、正因为梁金国、梁玉英要求解除合同，导致瑶海开发公司为其订制的房屋难以出售给其他普通购房者，致使涉案房产迟延销售，及部分未能售出，加之在施工时改造资金的支出，该损失远远高于200万元。双方在施工图变更协议中约定，如果上诉人不签订预售合同，除了无权索回变更保证金200万元以外，还要支付定金200万元。因此，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回请求，维持原判。二审期间，梁金国、梁玉英向本院新提交证据八组：第一组：2009年8月27日瑶海开发公司与滁州市南谯区人民政府签订的《农机大市场项目协议书》，证明涉案房产为农机市场，而瑶海开发公司将该房产出售给梁金国、梁玉英用于汽车销售，不符合规划用途。第二组：2009年11月瑶海开发公司与滁州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》。第三组：滁州瑶海农机农资交易市场《规划设计说明》（A3三页）。第四组：2010年4月25日“瑶海农机农资交易市场”《规划总平面图》（A3一页）。第五组：10幢（2011）房预售证第107号、9幢（2011）房预售证第106号、8幢（2011）房预售证第105号《商品房预售许可证》。第六组：滁州市城市规划局2014年4月30日《关于杨义勇等人来访事项调查核实情况的回函》。上述第二组至第六组证据证明涉案房产为农机市场，而瑶海开发公司将该房产出售给梁金国、梁玉英用于汽车销售，不符合规划用途。且其已经销售的房产，不能用于其他生产经营项目。瑶海开发公司在2011年9月30日前并未获得商品房预售许可证，在此之前无法签订合同。第七组：瑶海开发公司14号楼（许可证为8号楼）、15号楼（许可证为9号楼）、16号楼（许可证为10号楼）房产销售情况材料（共17份51页），证明在梁金国、梁玉英没有解除买卖关系之前，瑶海开发公司就将涉案房产予以销售，首先单方面解除了买卖关系，瑶海开发公司并不存在损失。第八组：从滁州市规划局调取的涉案1到15号楼竣工图，证明涉案房产未作变更，竣工时间为2011年年底。上述第一组至第八组证据共同证明瑶海开发公司先解除合同关系，其不存在损失问题。瑶海开发公司对上述证据质证认为：1、对第一组、第二组证据的真实性予以认可，对第三组、第四组证据的真实性有异议，对前4份证据的证明目的不认可。涉案房产为商业用途，该房产可以用于汽车贸易和酒店，不能否定双方合同的有效性。2、对第五组证据的真实性予以认可，但该预售许可证颁发时间2011年7月18日，也能证明涉案房产的实测面积。3、对第六组证据的真实性有异议，即使是真实的，梁金国、梁玉英的证明目的也不能成立，不能否定双方合同的有效性。4、对第七组证据的真实性有异议，涉案房产已经变更为8、9、10号楼，变更日期为2011年6月24日，从合同内容看，均不是涉案房产范围之内。5、瑶海开发公司在一审中已经提交了竣工图，对梁金国、梁玉英提交的第八组证据竣工图的真实性有异议。本院对上述证据认证意见如下：1、瑶海开发公司对第一组、第二组、第五组证据的真实性无异议，对该三组证据的真实性予以确认，对证明目的应当结合本案其他证据予以确认。2、瑶海开发公司虽对第六组、第七组证据的真实性有异议，但该两组证据均盖有相关单位印章，对其真实性予以确认，对证明目的应当结合本案其他证据予以确认。3、第三组、第四组证据未经相关单位确认，瑶海开发公司也对真实性有异议，对该两组证据不予采信。4、第八组证据为复印件，未经相关单位盖章确认，瑶海开发公司对该组证据真实性有异议，不予采信。当事人所举的其他证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。经二审审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1、双方签订的三份《商品房买卖合同》及《施工图变更协议》是否合法有效。2、双方未能在约定期限之前订立正式商品房预售合同，应归责于哪一方；梁金国、梁玉英要求退还200万元的诉讼请求能否成立。（一）关于双方签订的三份《商品房买卖合同》是否合法有效。梁金国、梁玉英上诉提出，双方签订的三份《商品房买卖合同》违反规划审批的用途，将规划为“农机、农资大市场”的房产出售给梁金国、梁玉英用作汽车贸易、酒店服务，致使合同目的不能实现；瑶海开发公司存在欺诈行为。双方所签订的三份合同应属无效。本院经审查认为：三份《商品房买卖合同》所约定购买的房产系配套的商服楼，房屋用途属商业性质，法律法规并无强制性规定禁止上述房产用于汽车贸易和酒店经营。该三份合同由双方经协商一致所签订，是双方的真实意思表示，梁金国、梁玉英并未举证证明瑶海开发公司在签订合同过程中存在欺诈。因此，原审判决认定该三份合同合法有效并无不当。梁金国、梁玉英关于该三份合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于双方未能在约定期限之前订立正式商品房预售合同，应归责于哪一方；梁金国、梁玉英要求退还200万元的诉讼请求能否成立。梁金国、梁玉英上诉提出，未能签订正式商品房预售合同的责任在于瑶海开发公司，瑶海开发公司对房产面积、单价、楼盘结构及外型进行了重大变更，且在梁金国、梁玉英明确表示不购买之前已将涉案房产绝大部分出售，先解除了双方的买卖合同关系。本院经审查认为：第一，梁金国、梁玉英与瑶海开发公司在涉案的三份《商品房买卖合同》中约定：约定的面积与产权登记的面积有差异，以产权登记面积为准；梁金国、梁玉英购买的房产参照与其相邻楼宇每层的平均价格来确定该整栋商品房的每层销售参考单价，最终单价为在该参考单价的基础上一次性下浮10%后的标准执行，总房价款以约定的最终单价和产权登记面积核算为准。因此，梁金国、梁玉英以面积、价格为由主张未能签订正式商品房预售合同的责任在于瑶海开发公司，缺乏合同依据。第二，瑶海开发公司根据梁金国、梁玉英的申请对涉案房产进行了设计变更并施工完毕，梁金国、梁玉英并未举证证明建成后的房产与其提交的设计变更申请存在重大差异，其主张楼盘结构、外型发生重大变更缺乏事实依据。第三，梁金国、梁玉英所举证据不足以证明在其于2012年12月6日发出解除《商品房买卖合同》的协商函之前，瑶海开发公司已将其购买的涉案房产绝大部分出售。因此，梁金国、梁玉英关于未能签订正式商品房预售合同的责任在于瑶海开发公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据双方签订的三份《商品房买卖合同》的约定，梁金国、梁玉英应于2011年9月30日前主动到瑶海开发公司签订正式的商品房预售合同，但梁金国、梁玉英并未按约前往签订正式的商品房预售合同，也未举证证明在该日期之前曾与瑶海开发公司进行过磋商。因此，双方未能在约定期限之前订立正式商品房预售合同责任在梁金国、梁玉英一方，其应当承担违约责任。涉案三份《商品房买卖合同》签订后，梁金国、梁玉英向瑶海开发公司支付定金200万元。在《施工图变更协议》签订后，该200万元定金根据约定已转换为涉案房产施工图变更保证金。双方约定，如梁金国、梁玉英放弃购买涉案房产，瑶海开发公司有权不再退还该施工图变更保证金。原审判决根据上述约定，综合考虑瑶海开发公司的实际损失和涉案房产的总价款，驳回梁金国、梁玉英要求退还该200万元的诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。梁金国、梁玉英的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由梁金国、梁玉英负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶 宝 定审 判 员 李 家 宏代理审判员 李 周 洋二〇一五年九月八日书 记 员 徐珍妮（代）附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：