（2015）河民初字第0845号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-12-10
案件名称
淮安市园林局与叶勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安市园林局,叶勇,叶承军
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十二条第一款，第四十九条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河民初字第0845号原告（反诉被告）淮安市园林局，住所地淮安市清浦区淮海南路楚秀园内。法定代表人刘白，职务局长。委托代理人庄志刚，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告叶勇（反诉原告），退休工人。委托代理人郁立亚，江苏拓力律师事务所律师。委托代理人厉天浩，江苏拓力律师事务所律师。第三人叶承军，工人。原告淮安市园林局与被告叶勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由审判员张树维适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，被告叶勇提出反诉，另经叶承军申请，本院追加叶承军为本案第三人。本案于2015年5月5日、5月25日两次公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案依法转普通程序，组成合议庭于2015年6月26日再次公开开庭进行审理。原告淮安市园林局法定代表人刘白的委托代表人庄志刚，被告叶勇及其委托代理人郁立亚、厉天浩，第三人叶承军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮安市园林局诉称：2006年8月4日，原、被告签订了《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称安置协议），协议约定原告安置给被告两套分别为90平方米和75平方米的房屋，被告应付原告安置房差价款149367.92元。协议还约定了地下车库的价格及过渡期。安置房屋于2012年9月17日竣工验收合格并符合交付条件，原告多次通知被告办理房屋领取手续并进行结算，但被告一直拒绝结算和领取房屋。经原告结算，在扣除应付被告所有费用（包含截止到2012年10月10过渡费70467元）外，被告还应支付房屋安置费83759元和车库款21834元。现诉至法院，请求判令被告叶勇：1、协助办理淮安市奥林睛园小区5号楼2单元504室（含地下车库19.25平方米）和4号楼2单元504室（含地下车库17.14平方米）的房屋交接手续；2、支付安置房费用83759元、购买车库费用21834元；承担本案诉讼费用。被告叶勇辩称：安置协议上不是叶勇的签名，该合同无效。即使协议有效，原告要求我方领取的房屋户型及建筑面积也与安置协议不符，且原告没有及时向我方交付房屋，构成违约。另该协议将叶承军的20.88平方米作为我的拆迁房屋，侵犯了叶承军的权益。第三人叶承军述称：我结婚时，经局领导同意，在我父母房屋前面自建20.88平方米。我应当按规定享有补偿安置的权利，本案所涉的安置合同侵犯了我的权益，我认为是无效的。反诉原告叶勇诉称：2006年8月4日，双方签订房屋拆迁补偿安置协议。因该协议侵犯了第三人叶承军的权益。故反诉原告与第三人多年一直采取上访等手段维护自己的权益。2014年4月，反诉被告起诉反诉原告。后经法院调解，双方于2014年12月30日达成调解协议，由反诉被告安置我方奥林晴园23号楼501室、12号楼504室房屋各一套。协议同时约定了其他条款。但反诉被告一直未履行该协议，致我方一直在外租房。现请求判令反诉被告：1、立即交付奥林晴园23号楼501室、12号楼105室房屋（含车库）并办理过户手续，并享受国家法律政策规定的税收、维修基金等优惠；2、支付反诉原告过渡费9642元、第三人过渡费4320元（从2015年1月1日计算到4月19日，以后计算至实际交房日）；3、支付补偿款7万元；4、由反诉被告承担本诉及反诉费用。反诉被告园林局辩称：2014年12月30日的协议是无效的，代理人无权代理，我们委托的是代理诉讼，而诉讼在2014年12月8日已经结束，委托代理人在2014年12月30日签订的协议是无效的。因此被告反诉的要求没有事实和法律依据，请求法院驳回被告反诉请求。因为被告一直未领取房屋，所以对其主张的过渡费不予认可。叶承军不是该协议的当事人，其主张协议中有20.88平方米属于他个人所有没有事实依据。叶勇所有的房屋已经全部拆迁补偿安置到位，即使存在叶承军自己建造的房屋也已经包含在拆迁协议中，第三人也不能单独向原告主张。经审理查明：被告叶勇与张凤仙系夫妻关系，第三人叶承军是两人长子。拆迁时，叶勇和叶承军均为原告下属淮安市古黄河民俗生态园（以下简称生态园）职工。叶勇和张凤仙夫妇原居住生态园公房（在清河区清江果园一组），建筑面积为60.28平方米。叶承军在90年代初结婚时自建20.88平方米房屋，叶勇夫妇亦自建20.07平方米房屋，总计101.23平方米。1998年12月10日，叶承军一家三口单独建立户籍，住址为清河区清江果园一组。2006年，生态园进行拆迁，被告叶勇夫妇及第三人叶承军自建房屋均在拆迁范围内。经市政府研究决定生态园的公有住房在拆迁前出售给职工，公房出售和拆迁协议签订工作同步进行。同年8月4日，淮安市林业局（后更名为淮安市园林局）、淮安市房屋拆迁安置中心有限公司、叶勇签订安置协议一份，载明：房屋面积为101.23平方米，应得补偿款165010.64元；附属物、装饰、装璜及花草树木补偿款2353.50元；其它安置补助费用15682.04元；补偿安置方式为产权调换；安置房屋建筑面积90㎡和75㎡各一套，叶勇应付款合计316500元；双方相抵后，叶勇应付款149367.93元。该协议还约定过渡费计算方式及车库费用结算等内容，具体如下：（1）乙方自行过渡，过渡期限初步约定为18个月，从2006年8月4日至2008年1月3日止，协议生效后甲方先付12个月过渡费，超过12个月但在18个月以内的，过渡费根据实际超出时间按拆迁政策规定的原标准按月计算；超过18个月的，按《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条的规定结算。（2）乙方同意要车库，按每平方600元计算，拿房时统一结算。张凤仙以被告叶勇名义在该协议上签名。2009年8月7日，被告叶勇分别在房屋的面积为90㎡和75㎡各一套的两份生态小区安置房被拆迁人选择期房安置确认书上签名确认，同意进行期房安置。安置房屋竣工后，双方因安置房问题发生争议，被告叶勇一直未领取房屋。为此，原告淮安市园林局诉来本院，本院立案受理，案号为（2014）河民初字第0821号。2014年12月8日，原告园林局撤回起诉。后应园林局请求，在其撤诉后，本院继续组织双方进行调解。同年12月11日，园林局安排原时任生态园书记马跃、律师薛美玲参与调解，因有2万元差距，无果。2014年12月30日，在本院谈话室，律师朱桂前以园林局名义与本案被告及第三人签订协议一份，载明：一、甲方（园林局）安置乙方（叶勇、张凤仙）淮安奥林晴园23号楼501室（90平方米）、12号楼105室（105平方米）房屋各一套，甲方于15日内为乙方办理房屋交接手续；2、办理房屋权属证书时，甲方同意协助乙方将其中23号楼501室（90平方米）办理到叶承军名下；3、以上两套房屋应交契税按市拆迁房屋安置文件政策办理，甲方按最优惠条件执行，协助乙方办理；4、甲方协助乙方办理困难救助3万元，甲方给予乙方补偿4万元，此款于本协议签订30日内支付完毕；五、达成协议后，甲方撤回起诉，双方其他无任何争议，协议签订后乙丙方不再就本案提出任何要求。协议签订后，园林局未按该协议履行，并于2015年4月9日再次提起诉讼，诉讼请求与（2014）河民初字第0821号请求相同。另查明，朱桂前、薛美玲系（2014）河民初字第0821号案件中园林局的委托代理人，其授权委托书载明：委托人与叶勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，现根据法律规定特委托江苏群汇律师事务所律师朱桂前、薛美琳为案件代理人，代理权限为特别授权，代为承认、变更、放弃诉讼请求；代为调解、和解；提起上诉。群汇律师事务所系淮安市住建局的法律顾问单位，双方签有顾问协议，园林局是市住建局下属的二级局。以上事实，有房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁货币补偿领款单、房票、协议书、谈话笔录、调解笔录及双方当事人陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以确认。由于原、被告各持诉、辩称意见，致本案调解不成。本院认为：合同条款必须明确、肯定、完整，并且不能够自相矛盾，否则将构成合同的缺陷。拆迁当事人应当就补偿方式、补偿金额、付款方式、产权房屋的面积和地点、搬迁期限等事项，订立拆迁补偿协议。本案中，张凤仙以被告叶勇名义与原告于2006年8月4日签订的拆迁补偿安置协议中约定了产权调换的安置方式，但双方对用于安置的房屋仅约定了面积，但对安置房屋的楼号、楼层及套型未作约定，即对安置地点约定不明。协议签订后，双方当事人一直就安置房屋的具体楼号、楼层及套型未达成协议，导致合同主要条款的缺失，故应认定双方的拆迁安置未最终达成一致，故该协议仅为部分有效，不符合合同履行的要件。现原告淮安市园林局要求依据该协议书起提出诉请，于法有悖，本院不予支持。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，在诉讼结束后，园林局继续安排其诉讼中代理人参与调解工作，并安排时任生态园书记马跃在法院主持下进行调解，其虽未提交书面委托书，被告叶勇及第三人叶承军有理由相信朱桂前仍然具有代理权；从2014年12月30日的协议内容上看，该协议是对2006年协议的补充。综上，2014年12月30日协议应当有效。考虑到2014年12月30日协议中就车库问题双方未约定，但在2006年的协议中明确约定车库另算且按600元／平方计算，故反诉原告要求反诉被告交付车库，应当根据车库的面积按该标准支付款项。由于反诉被告园林局没有及时交付房屋，故应当从2015年1月15日起按12元／平方支付临时安置补助费至房屋实际交付时止。关于叶勇要求享受国家法律政策规定的税收、维修基金等优惠，不属民事案件审理范围，对此本案不予理涉。经调解无果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四十九条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、反诉被告淮安市园林局于本判决生效后十日内向反诉原告叶勇交付淮安奥林晴园23号楼501室（90平方米）、12号楼105室（105平方米）房屋及配套车库，反诉原告叶勇根据配套车库的面积按600元／平方的标准支付费用；二、反诉被告淮安市园林局协助反诉原告叶勇、第三人叶承军办理产权变更登记手续；三、反诉被告淮安市园林局于本判决生效后十日内向反诉原告叶勇支付补偿款7万元，并按每月12元／平方的标准支付自2015年1月15日至房屋实际交付时止的临时安置过渡费；四、驳回原告淮安市园林局诉讼请求；五、驳回反诉原告叶勇的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费2679元，反诉案件受理费950元，合计3629元，由原告淮安市园林局负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审 判 长 张树维代理审判员 刘平静人民陪审员 王丽华二〇一五年九月八日书 记 员 贺诗磊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。