（2015）新民初字第01892号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-12-21

案件名称

陕西易宣物业管理有限公司与王瑛物业服务纠纷一审民事判决书

法院

西安市新城区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陕西易宣物业管理有限公司,王瑛

案由

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十九条，第八十条第一款，第一百零七条

全文

西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第01892号原告陕西易宣物业管理有限公司，住所地新城区含元路八府庄小区13-1-2007室。法定代表人赵亚平，总经理。委托代理人王江涛，陕西永嘉信律师事务所律师。被告王瑛，女，1973年12月2日出生，汉族，无业。原告陕西易宣物业管理有限公司与被告王瑛物业服务纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王江涛，被告王瑛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陕西易宣物业管理有限公司诉称，陕西颐和房地产开发有限公司【以下简称：颐和地产】开发了八府庄园安置小区，委托西安居安物业管理有限责任公司【以下简称：居安物业】为八府庄园安置小区提供前期物业服务，双方于2011年11月签订了【八府庄园安置小区前期物业服务合同】，合同期限自2011年12月15日起至2014年3月15日。2013年11月，因居安物业公司分立，将八府庄园管理处分为独立企业法人并进行工商注册登记，即陕西易宣物业管理有限公司。2014年3月16日，原【八府庄园安置小区前期物业服务合同】到期后，颐和地产与原告签订了新的【八府庄园安置小区前期物业服务合同】，由原告为全体业主提供物业管理服务。2014年4月8日，就居安物业服务期内遗留问题，经原告与居安物业协商一致，签署了【合同权利义务概括转让协议书】，居安物业将其【八府庄园安置小区前期物业服务合同】中的权利义务一并转让与原告，并报经颐和地产同意。协议签署后，原告在小区公告栏内张贴协议全文向全体业主公示告知。被告为新城区含元路八府庄园14号楼10层09号房屋业主，2012年1月19日收房入住，根据【物业管理服务协议】的约定，被告王瑛所购的物业建筑面积76.78平方米，物业费0.9元／月／平方米，电梯费0.35元／月／平方米，【7层以下0.35元／月／平方米，7层以上含7层每增加一层每户加收0.5元／月】，城市生活垃圾处理费6元／月／户；每季度的第一个月的一至十五日前预交纳季度费用；逾期交纳，每日加收应缴纳费用千分之五的违约金。自被告收房后，物业向包括被告在内的全体业主提供了全面良好的物业服务，多次催告被告交纳物业费用，但被告均置之不理，拒缴物业费用，故诉至法院，请求：1，判令被告给付自2012年1月至2015年6月期间的物业费用4368元，违约金1310.4元，合计5678.4元。2.诉讼费由被告承担。被告王瑛辩称，原、被告间未签订合同，双方无任何关系，根据物业条例，后期物业需要经过业主大会的选举，前期物业协议是在胁迫下签的，所以不同意交物业费。经审理查明，被告王瑛系西安市新城区含元路八府庄园安置小区14号楼10层09号房屋的业主，房屋的建筑面积76.78平方米。2012年10月11日，陕西颐和房地产开发有限公司与西安居安物业管理有限责任公司签订【八府庄园安置小区前期物业服务合同】，陕西颐和房地产开发有限公司选聘西安居安物业管理有限责任公司对八府庄园安置小区提供前期物业管理服务。内容：第一条，物业名称：八府庄园安置小区，坐落位置：西安市新城区含元路；第六条，物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅0.9元／月.平方米；第七条，业主应于集中安置交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月15日前履行缴纳义务；第二十七条，业主或物业使用人违反合同第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准支付违约金；第三十一条，合同期限自2011年12月15日起至2014年3月15日。2012年1月19日，被告王瑛与西安居安物业管理有限责任公司签订《八府庄园前期物业管理服务协议》。内容：第一条，被告所购物业建筑面积76.78平方米，坐落位置为新城区含元路八府庄园14号楼10层09号；第十九条，物业费0.90元／月／㎡，按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费、城市生活垃圾处理费、电梯费缴纳时间为每季度的第一个月的一至十五日前缴纳季度费；第二十一条，乙方（被告王瑛）应于开发建设单位通知其办理入住手续之日起交纳物业服务费用，当月超过15天（含15天），物业服务费用、电梯费按一个月计费，不足15天的按半个月计费；第二十二条，乙方（被告王瑛）在办理入住手续时，须预交三个月的物业服务费用；第二十三条，乙方（被告王瑛）应自觉按时交纳有关物业管理的各项费用，逾期缴纳的甲方（居安物业）可从逾期之日起至实际给付之日止每日加收应缴纳费用的千分之五的滞纳金。协议附件《八府庄园物业服务内容和收费标准》中收费标准：物业服务费住宅0.90元／月／㎡（按西安市物业收费高层最低标准执行）、办公1.8元／月／㎡，城市生活垃圾处理费住宅6元／月／户、办公12月元／月／户（西安市生活垃圾处理办法），电梯费7层以下0.35元／月／平方米，7层以上（含7层）每增加一层每户加收0.5元／月，水费住宅3.4元／吨、办公5.0元／吨。2013年11月25日，原告注册成立。2014年3月15日，陕西颐和房地产开发有限公司与西安居安物业管理有限责任公司签订【八府庄园安置小区前期物业服务合同】期满，2014年3月16日，陕西颐和房地产开发有限公司与原告签订【八府庄园安置小区前期物业服务合同】，陕西颐和房地产开发有限公司选聘原告对八府庄园安置小区提供前期物业管理服务。内容：第一条，物业名称：八府庄园安置小区，坐落位置：西安市新城区含元路；第六条，物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅0.9元／月.平方米；第七条，业主应于集中安置交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月15日前履行缴纳义务；第二十七条，业主或物业使用人违反合同第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准支付违约金；第三十一条，合同期限自2014年3月16日起至2016年3月15日。2014年4月10日，原告与西安居安物业管理有限责任公司签订《合同权利义务概括转让协议书》。内容：一、甲方（居安物业）将其与陕西颐和房地产开发有限公司于2011年12月15日签订的关于八府庄园安小区置等小区的《八府庄园安置小区前期物业服务合同》中的权利义务一并转让给乙方（原告）；二、双方同意，签署合同项下甲方（居安物业）的全部义务自2014年4月8日起均由乙方（原告）继承。协议签订后，原告将协议书全文以公告的形式在八府庄园安置小区公共信息告示栏内张贴，公告通知了全体业主。被告王瑛2012年1月19日收房签订《八府庄园前期物业管理服务协议》，自收房起未交纳物业费、电梯费、城市生活垃圾处理费等物业服务费用。2012年12月25日，西安居安物业管理有限责任公司以张贴催费通知向被告王瑛书面催交物业费，2015年4月27日，原告委托律师向被告王瑛邮寄《催交物业费律师函》催交物业费。八府庄园小区至今尚未成立业主委员会。2015年月日，原告诉来本院，要求被告交纳自2012年1月至2015年6月期间的物业费用4368元及违约金1310.4元。以上事实，有原告的营业执照副本、组织机构代码证副本、陕西颐和房地产开发有限公司与西安居安物业管理有限责任公司《八府庄园安置小区前期物业服务合同》、陕西颐和房地产开发有限公司与原告《八府庄园安置小区前期物业服务合同》、西安居安物业管理有限责任公司与原告《合同权利义务概括转让协议书》、协议公告、公告的照片、被告王瑛与西安居安物业管理有限责任公司《八府庄园前期物业管理服务协议》及附件、催费通知照片、催费律师函中通快递回执单及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。合同期间西安居安物业公司、原告为小区提供了物业服务，被告作为小区业主应承担支付物业服务费的义务。西安居安物业公司管理服务期间，被告王瑛自收房起一直未履行物业费用交费义务，西安居安物业公司根据与被告王瑛签订的《八府庄园前期物业管理服务协议》的约定，对被告王瑛拖欠的物业费用享有债权，西安居安物业公司有权将对被告王瑛享有的债权全部或部分转让给原告，该债权转让以小区公共公告的形式通知了包括被告王瑛在内的全体债务人，对被告王瑛发生效力，原告有权向被告王瑛主张西安居安物业公司管理服务期间拖欠的物业费用。原告要求被告王瑛支付2012年1月至2015年6月期间欠交物业服务费、电梯费、城市生活垃圾处理费的请求应予支持，原告计收物业服务费面积按76.78平方米，0.9元／月／每平方米计算，按季度收取，每季度应为207.3元，电梯费7层以下0.35元／月／平方米，7层以上（含7层）每增加一层每户加收0.5元／月，被告房屋为第10层，按季度收取，每季度应为86.7元，城市生活垃圾处理费6元／月／户，按季度收取，每季度应为18元，以上物业费、电梯费、城市生活垃圾处理费312元／季／户；《八府庄园安置小区前期物业服务合同》约定逾期交纳物业费用的按每日5‰计算违约金，原告在起诉时因按合同约定比例计算违约金数额过高，按被告拖欠物业费用总额30%主张违约金，要求被告支付1310.4元违约金的请求合理，本院予以支持。被告辩称与原告之间没有签订合同，双方之间没有任何关系，根据陕西省物业管理条例，后期物业需要经过业主大会的选举，因八府庄园小区未成立业主大会，目前还处于前期物业管理服务阶段，物业建设单位有权选聘前期物业服务企业，所签订前期物业服务合同对业主具有约束力，故被告该抗辩理由不成立，被告辩称八府庄园安置小区前期物业服务协议是在胁迫下签的，因被告未提供相关证据，故该抗辩理由本院不予采信。被告王瑛拖欠自2012年1月至2015年6月期间的物业费、电梯费、城市生活垃圾处理费，共计4368元（截止2015年6月底），事实清楚，应当及时支付，被告王瑛拖欠物业费不付，应当承担违约责任，支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王瑛在判决生效后十日内向原告陕西易宣物业管理有限公司支付自2012年1月至2015年6月期间的物业费、电梯费、城市生活垃圾费，共计4368元（截止2015年6月底）及违约金1310.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王瑛承担（原告已预付，被告在付款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审　判　长　　王素梅审　判　员　　杨海涛人民陪审员　　刘儒鸿二〇一五年九月八日书　记　员　　于继勇 来源：百度搜索“”