（2015）鄂武昌民商初字第00964号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-10-08

案件名称

原告李援农诉被告王忠、杜磊房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民事判决书（2015）鄂武昌民商初字第00964号原告：李援农。被告：王忠。原告李援农诉被告王忠、杜磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理。2015年6月30日，原告李援农书面申请撤回对被告杜磊的起诉，本院依法准许，并依法由审判员钟小培适用简易程序于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告李援农、被告王忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李援农诉称：2012年3月31日，被告因经营需要经人介绍与原告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于武汉市武昌区长虹桥伟业佳苑7栋1单元104号房屋出租给被告，租赁期限为2012年4月1日至2013年3月31日，年租金为9，600元，每季度第一个月提前三日支付，租赁房屋产生的物业、水、电、燃气、闭路电视等费用由被告承担。合同到期后，原被告未续签合同，第一被告在未经原告同意的情形下，将承租的房屋转租给案外人杜磊。原告发现后多次要求与被告解除租赁合同，被告不仅不解除合同，还拒绝交纳房屋租金，强占原告房屋不返还继续经营。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同关系；2、被告立即返还租赁房屋；3、被告支付一季度租金2，400元及违约金（按每天所欠租金的3%计算至返还房屋之日）；4、被告支付房屋使用费暂定4，500元（自起诉之日至返还房屋之日）；5、被告支付使用房屋产生的物业服务、水电、燃气费等费用暂定1，500元（实际至返还房屋之日）；6、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确其第三项诉讼请求为“被告支付自2015年1月15日至2015年4月15日之间的租金2，400元，以及上述租金的逾期付款违约金（自2015年6月8日起至返还房屋之日止，按每天所欠租金2，400元的3%计算）；第四项诉讼请求为“自2015年6月8日起至返还房屋之日止，按每月1，500元计算房屋使用费，暂计算至2015年9月7日为4，500元”；第五项诉讼请求为“被告支付使用房屋产生的物业服务、水电、燃气费等费用至返还房屋之日，其中物业服务费自2012年7月1日至2015年6月30日为3，336元”。原告表示不主张自2015年4月16日至6月7日之间的房屋使用费。原告李援农为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：证据一、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告签订租赁合同，租赁期为2012年4月1日至2013年3月31日，未收取押金，被告未支付2015年1月15日至2015年4月15日的租金；证据二、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、武汉市房屋产权登记信息查询单，拟证明涉案房屋登记在原告名下；证据三、伟业佳苑物业管理处出具的《证明》，拟证明被告承租原告房屋未交纳物业服务费，自2012年7月1日至2015年6月30日欠交金额为3，336元；证据四、中国邮政储蓄银行活期存折，拟证明房租交至2015年1月14日。被告王忠辩称：同意解除双方的《房屋租赁合同》。涉案房屋现为原与被告合伙的案外人杜贤晶在使用，被告未实际控制该房屋，故无法返还该房屋。因被告未实际经营使用该房屋，故不同意支付租金、违约金、房屋使用费及物业服务、水电、燃气等费用。被告王忠为支持其答辩意见，向法庭提交了证明三份，拟证明被告自2014年4月19日后没有在涉案房屋居住和使用。经当庭举证、质证，原、被告对对方提交的证据均无异议。本院对原、被告提交的证据真实性予以确认，证明效力结合案情及当事人陈述综合认定。经审理查明，坐落于武汉市武昌区长虹桥39号（原37-2号）伟业佳苑7栋1层104室的房屋，建筑面积77.21平方米，房屋所有权证号为武房权证市字第××号，房屋权属于2010年12月29日登记至原告李援农名下。2012年3月31日，原告李援农（甲方）与被告王忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述房屋出租给乙方，租赁期间为一年，即2012年4月1日至2013年3月31日；租金为每年9，600元，按季度支付，付款时间为每季度的第一个月提前3日，如一周内未付房租，甲方有权令乙方搬家；如延续租期，在同等价格下，乙方有优先承租权，门面租金按市场价涨跌而定；乙方在承租期间一切费用自理（水电、物业、煤气、闭路等），否则一切经济损失由乙方负担等。被告王忠承租上述房屋用于居住和经营“忠忠棋牌室”，租赁期满后，原、被告双方未续签合同。被告王忠继续承租上述房屋，房屋租金交至2015年1月14日。庭审中被告王忠陈述，其系与案外人杜贤晶口头合伙承租上述房屋用于居住和经营；2014年4月19日，其退出房屋，未将钥匙交还原告李援农，房屋由案外人杜贤晶继续使用；2014年7月14日前的租金由其交纳，2014年7月15日至2015年1月14日的租金由案外人杜贤晶交纳。原告李援农陈述，《房屋租赁合同》的相对人是被告王忠，案外人杜贤晶是给被告王忠打工帮忙的，因听被告王忠称呼其为磊磊，原告王忠曾误以为案外人杜贤晶叫做杜磊；2014年4月19日，被告王忠搬出房屋后将房屋交给案外人杜贤晶使用；2014年7月14日前的租金由被告王忠交纳，2014年7月15日至2015年1月14日的租金由案外人杜贤晶代被告王忠交纳。本案在审理过程中，原、被告均不能提供案外人杜贤晶的身份信息；被告王忠亦不能提交杜贤晶与被告之间关系的相关证明材料；本院于2015年7月20日、8月18日到武汉市武昌区长虹桥39号（原37-2号）伟业佳苑7栋1层104室房屋查看，未见原、被告所称的杜贤晶或者其他房屋使用人，并于8月18日在该房屋处张贴公告，通知该房屋实际使用人到庭参加诉讼，否则相应的法律风险、后果自行承担。公告到期后，无任何人员到庭。原、被告双方均认可：原告李援农将房屋交付给被告王忠承租时，房屋为毛坯房；被告王忠添置了5台麻将机、1台奥克斯柜机空调、1台奥克斯分体机空调、1台旧冰箱、1个煤气灶、沙发和床。被告王忠自述上述设施设备已转让至案外人杜贤晶所有。再查明，原、被告均未交纳自2012年7月1日至今的物业服务费用。现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。租赁期间届满，被告王忠继续使用该房屋，原告李援农未提出异议，《房屋租赁合同》继续有效，原、被告双方形成不定期租赁合同关系。原、被告双方应该积极全面履行合同义务，被告王忠未按合同约定履行支付房屋租金的义务，原告王忠请求解除《房屋租赁合同》，被告王忠同意解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，《房屋租赁合同》解除后，被告王忠无权继续占有、使用该房屋，原告李援农请求被告王忠返还房屋，本院予以支持。被告王忠辩称承租房屋现实际由案外人杜贤晶使用，因其未提交相应的证据予以证明使用现状，又未能提交案外人杜贤晶与原告形成新的房屋租赁合同关系的证据支持其主张，且被告王忠实际未将房屋交还给原告李援农，对其抗辩理由，本院不予采纳。原告李援农仅请求被告王忠返还房屋，未对房屋内装修、设施设备提出主张，被告王忠可自行处理，案外人可依与被告王忠之间的约定，另行向王忠主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，原告请求被告支付2015年1月15日至2015年4月15日之间的租金2，400元，本院予以支持。原告李援农主张违约金，因没有合同依据，本院不予支持。被告王忠未将房屋交还给原告李援农，应自2015年6月8日至返还房屋之日止，按照合同约定的租金金额每月800元（9，600元÷12月），向原告李援农支付房屋使用费。对于原告李援农主张房屋使用费超出上述标准的部分，本院不予支持。原告李援农主张的物业服务费，因未实际支付，故在本案中不予支持。原告李援农请求被告王忠支付水电、燃气费，因未提交证据予以证明，本院亦不予支持，原告有证据可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李援农与被告王忠签订的《房屋租赁合同》终止履行；二、被告王忠应于本判决生效之日起十五日内将坐落于武汉市武昌区长虹桥39号（原37-2号）伟业佳苑7栋1层104室（建筑面积77.21平方米，房屋所有权证号为武房权证市字第××号）的房屋返还给原告李援农；三、被告王忠应于本判决生效之日起十五日内向原告李援农支付自2015年1月15日至2015年4月15日之间的租金2，400元；四、被告王忠应于本判决生效之日起十五日内向原告李援农支付房屋使用费（房屋使用费按每月800元，自2015年6月8日计算至返还房屋之日止）；五、驳回原告李援农的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告王忠负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员钟小培二〇一五年九月八日书记员刘旭关注微信公众号“”