（2015）甬宁民初字第1305号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-02
案件名称
林元奎与钱雪虎农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁海县人民法院
所属地区
宁海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林元奎,钱雪虎
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国物权法》：第一百五十二条
全文
浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2015）甬宁民初字第1305号原告：林元奎，农民。委托代理人：王海兵，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。委托代理人：胡小杰，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。被告：钱雪虎，农民。委托代理人：李仁杰，北京市才良律师事务所律师。委托代理人：栗红，北京市才良律师事务所律师。原告林元奎与被告钱雪虎为农村房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员葛丹芳适用简易程序独任审判，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告林元奎及其委托代理人胡小杰、被告钱雪虎及其委托代理人李仁杰、栗红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林元奎起诉称：原告系宁海县桃源街道桥下潘村村民，被告系临海市白水洋镇广明安村村民。1999年7月14日，原、被告签订一份《卖屋绝契》，约定将原告所有的坐落于宁海县桃源街道桥下潘村的房屋二间转让给被告，转让房屋的土地证号为：宁集建（1995）字第80451**号，被告支付原告购房款25000元。因原告房屋的土地性质为集体所有，只有集体土地建设用地使用证，没有房屋所有权证，被告又系外村村民，因此被告未能将房屋过户到自己名下，该房屋土地使用证上的名字仍为原告。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备本集体经济组织成员的身份才可依法取得并享有宅基地使用权，依法只有同一集体经济组织成员之间方可进行转让，非本集体经济组织成员购买农村房屋的合同应认定为无效。故原、被告之间签订的《卖屋绝契》自始无效。现原告诉至法院，请求依法确认原告与被告于1999年7月14日签订的《卖屋绝契》无效。为证明上述事实，原告举证如下：1.《卖屋绝契》复印件一份，拟证明原、被告于1999年7月14日签订一份《卖屋绝契》，约定原告将其所有的坐落于宁海县桃源街道桥下潘村的二间楼房作价25000元转让给被告的事实。2.复印自宁海县国土资源局的档案查阅证明一份、集体土地建设用地使用证复印件一份，拟证明涉案房屋的土地权属性质为集体所有的事实。3.潘通法、林宗元于2015年7月27日出具的证明各一份，拟证明潘通法、林宗元并未在被告提交的集体土地建设用地使用证的变更记事一栏中签字的事实。4.宁海县城镇居民建房用地呈报表复印件一份，拟证明1995年9月8日原告妻子娄何琴与其奶奶丁柿妹为家庭成员申请宅基地，娄何琴拥有的宅基地是其于1995年在娘家钱岙村申请所得的事实。被告钱雪虎答辩称：原告系宁海县桃源街道桥下潘村村民，被告系临海市白水洋镇广明安村村民。1999年7月14日，原、被告签订一份《卖屋绝契》，约定将原告所有的坐落于宁海县桃源街道桥下潘村的农村房屋二间转让给被告，被告支付原告购房款25000元。被告认为，原、被告之间的买卖合同是有效的。理由如下：1.《合同法》第五十二条规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告之间的买卖合同并没有像原告说的违反《土地管理法》的强制性规定，《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，这并非对宅基地使用权转让的禁止性规定，反而承认了农村村民出卖、出租住房现象的存在及其有效性。该法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原告的房屋原来是住宅，被告购买过来后仍然作为住宅，并未改变其用途。2.经被告查询，原告的妻子娄何琴在宁海县拥有两处宅基地，土地证号为：宁集建（1995）字第8048242号、宁集用（2000）字第00068**号，如法院支持了原告的诉讼请求，则原告一户将拥有三处宅基地，这违反了农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。3.原、被告于1999年7月14日签订的买卖合同，该合同早已履行完毕，现原告的起诉已经超过诉讼时效的规定，且违反了诚实信用的原则，法律不应予以保护。故请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明上述事实，被告举证如下：1.集体土地建设用地使用证一份，拟证明原、被告按合同约定已经实际履行完毕，在该证变更记事一栏中进行变更登记并经土地所有权人同意的事实。2.娄何琴户籍信息一份、复印自宁海县国土资源局的档案查阅证明一份、土地登记记录一份，拟证明娄何琴为原告的妻子，其在宁海县拥有两处宅基地，土地证号为：宁集建（1995）字第8048242号、宁集用（2000）字第00068**号，现原告要求确认原、被告之间的合同无效，则原告一户拥有三处宅基地，违反了农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定的事实。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：一、原告提供的证据1，被告没有异议，本院予以认定。二、原告提供的证据2，被告对该组证据的真实性没有异议，但原告提交的集体土地建设用地使用证是不完全的，原告没有提交最后变更记事的一页，被告也将集体土地建设用地使用证作为证据1提交；对原告提供该组证据的证明目的有异议，涉案土地的性质为集体土地，但法律、行政法规并未对宅基地转让作出禁止性规定，虽然土地使用权仍登记在原告名下，但未进行物权登记并不影响合同效力。被告提供的证据1，原告对该证据前三页的真实性、合法性无异议，对第四页所记载的变更事项及被告的证明目的有异议，认为这个变更事项中书记、村长的签字并不是本人所签，也没有落款时间，不符合民事诉讼法关于单位出具证明的必备条件，为此原告提供了相应的证据予以证实，况且该变更记事未经国土资源局盖章确认，不具有法律效力。本院认为，原告提供了宁海县国土资源局的档案查阅证明、集体土地建设用地使用证复印件，被告提供了集体土地建设用地使用证，对上述证据的真实性，本院予以认定，上述证据可以证实涉案房屋的宅基地属于宁海县跃龙街道桥下潘村集体所有，该宅基地使用权仍登记在原告名下。三、原告提供的证据3，被告认为原告未在举证期限内提供，且证人应当出庭作证接受当事人质询，原告提供的该证据不具证明力。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人质询，故原告提供的该证据，本院不予认定。四、原告提供的证据4，被告认为该证据系复印件，对其真实性无法确认，不能证明原告的待证事实。经本院核实，对该证据的真实性予以认定，本院认为，结合被告提供的证据2，原告的妻子娄何琴在钱岙村原有平屋壹间，土地使用权面积29.9平方米，后娄何琴作为户主，以娄何琴及其奶奶丁柿妹为家庭成员申请审批庐山新村的宅基地，审批取得的宅基地使用权面积为122.8平方米。五、被告提供的证据2，原告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为登记在原告妻子娄何琴名下的宅地基是其婚前向娘家所在村集体组织申请的宅基地，与本案无关联。本院认为，原告对该证据的真实性、合法性没有异议，本院对真实性、合法性予以认定。经审理查明，本院认定事实如下：原告系宁海县桃源街道桥下潘村村民，被告系临海市白水洋镇广明安村村民。1999年7月14日，原、被告签订一份《卖屋绝契》，约定将原告所有的坐落于宁海县桃源街道桥下潘村的农村房屋二间转让给被告，转让房屋的土地证号为：宁集建（1995）字第80451**号，被告支付原告购房款25000元。2015年6月18日，原告诉至法院，请求确认原告与被告于1999年7月14日签订的《卖屋绝契》无效。本院认为，原告请求确认原、被告之间的农村房屋买卖合同无效，因我国法律适用房地权属一致原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。涉案房屋所在的土地属于宁海县桃源街道桥下潘村集体所有，被告并非宁海县桃源街道桥下潘村村集体组织成员，故原、被告签订的《卖屋绝契》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。被告辩称原告的妻子娄何琴在宁海县跃龙街道钱岙村、庐山新村拥有宅基地，与本案无关联，本院不予采纳。原告请求确认原、被告之间的农村房屋买卖合同无效，无效民事行为确认权属于形成权，形成权不属于诉讼时效客体，被告辩称原告已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条之规定，判决如下：确认原告林元奎与被告钱雪虎于1999年7月14日签订的《卖屋绝契》无效。本案受理费100元，减半收取50元，由原告林元奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 葛丹芳二〇一五年九月八日代书记员 蒋婷婷 更多数据：搜索“”来源：