（2015）丰民初字第09805号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2017-12-18
案件名称
北京家乐祥福便民菜市场有限公司与北京天大兴隆建材市场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京家乐祥福便民菜市场有限公司,北京天大兴隆建材市场有限公司,北京鲁鑫恒达商贸有限公司,北京翠华意商贸有限公司,孔祥东
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十五条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第六十四条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第09805号原告（反诉被告）北京家乐祥福便民菜市场有限公司，住所地北京市丰台区张仪村路4号院。法定代表人张佃江，总经理。委托代理人姚文军，北京市营建律师事务所律师。委托代理人鲍静，北京市营建律师事务所律师。被告（反诉原告）北京天大兴隆建材市场有限公司，住所地北京市石景山区阜石路183号。法定代表人王郑莉，董事长。委托代理人范淑芳，女，1980年6月10日出生，该公司职员，住北京市西城区。委托代理人王江山，男，1973年1月7日出生，该公司职员。第三人北京鲁鑫恒达商贸有限公司，住所地北京市西城区右安西里2号103。法定代表人任家燕，总经理。第三人北京翠华意商贸有限公司，住所地北京市海淀区万寿路锅炉厂宿舍2号院16号楼1幢1层101。法定代表人董成华，经理。委托代理人王志强，男，1970年9月11日出生，该公司总经理，住北京市石景山区。第三人孔祥东，男，1976年7月6日出生。原告北京家乐祥福便民菜市场有限公司（以下简称家乐祥福公司）与被告北京天大兴隆建材市场有限公司（以下简称天大兴隆公司），及第三人北京鲁鑫恒达商贸有限公司（以下简称鲁鑫恒达公司）、第三人北京翠华意商贸有限公司（以下简称翠华意公司）、第三人孔祥东租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩炜独任审判，公开开庭进行了审理。原告家乐祥福公司委托代理人姚文军、鲍静，被告天大兴隆公司委托代理人范淑芳、王江山，第三人鲁鑫恒达公司法定代表人任家燕，第三人翠华意公司法定代表人董成华、委托代理人王志强到庭参加诉讼。第三人孔祥东经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告家乐祥福公司诉称：原被告双方于2013年5月10日签订《市场场地租赁合同》。合同约定：一、被告承租原告张仪村路4号院家乐祥福市场6500平米和配套房屋（市场后小楼两层、招商办、保安室、消防室一切配套设施），用途以北京家乐祥福市场营业执照核准的经营范围内。二、未经原告书面同意，整体转租承租房屋或拆改变动房屋主体结构或改变本合同约定的房屋租赁用途，原告有权解除合同。三、任何一方违反合同的任何条款。均要向对方支付25万元违约金。合同签订后，双方开始正常履约。至2015年1月，被告开始违约，未经原告同意，私自对市场二层进行装修改造，超出市场经营范围，改变房屋用途。原告发现后，多次书面、口头向被告提出交涉，阻止被告的违约行为。但是被告却将市场二层拆改为一个个小房间，出租给住户进行居住。经原告调查，被告于2014年9月将市场转租给了第三人鲁鑫，鲁鑫又分别于2014年12月23日将市场一层南侧1350平米转租给了第三人孔祥东、于2015年1月5日将市场二层3313平米转租给了第三人翠华意，第三人翠华意对市场二层进行了拆改、出租。综上，被告无视合同约定，被告及第三人无视原告的多次书面和现场交涉劝阻，严重违约，造成合同无法继续履行。请求判令：1、要求确认《市场场地租赁合同》于2015年5月16日解除；被告及第三人将张仪村路4号院家乐祥福市场6500平米和配套房屋（市场后小楼两层、招商办、保安室、消防室一切配套设施）腾退，交还给原告；2、被告给付原告违约金25万元；3、被告将北京家乐祥福便民菜市场有限公司营业执照、组织机构代码证、财务章、合同章、发票章交还给原告；4、被告按照每日9241.64元向原告支付自合同解除之日起至实际腾房交与原告之日止的房屋使用费，第三人承担连带责任；5、被告负责将市场二层恢复原状，第三人北京鲁鑫恒达商贸有限公司、北京翠华意商贸有限公司承担连带责任;原告诉讼请求中凡涉及第三人的都涉及到孔祥东，腾退也涉及到孔祥东。被告（反诉原告）天大兴隆公司辩称并反诉称：将市场部分转租给第三人已经过原告同意，该转租行为符合合同约定，不构成违约。首先，根据原告与被告签订的《市场场地租赁合同》第七条第二款“未经甲方书面同意，乙方不得整体转租、转让”之约定，被告部分转租的行为符合合同约定，不构成违约。其次，根据原告与被告签订的《补充协议》第二条“甲方同意乙方将甲乙双方于2013年5月10日签订的《市场租赁合同》中约定的租赁场地，部分转租给第三人”之约定，原告同意被告部分转租租赁场地，被告也无需再另行取得原告书面同意。再次，原告也以不作为的形式，默示认可被告的转租行为。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，从2014年9月19日，被告与第三人北京鲁鑫签订《北京市市场场地租赁合同》并向原告报送转租材料备案后，至今，已超过6个月的期限而原告始终没有提出任何异议，至此也可以推定原告是同意被告部分转租租赁标的的；被告对市场进行装修改造的行为不构成违约，根据《补充协议》第三条“租赁场地转租后，根据经营项目需要对合同租赁区域进行装修时，所有属于建筑物承重墙（柱）体部分均不得拆除和损坏”的内容可知。第三人有装修改造租赁标的物的权利，且第三人严格按照该项合同要求进行改造；被告超出营业执照经营范围的行为未构成违约；原告违约事实清楚，依法应当承担违约责任。合同签订后，反诉人积极履行合同义务，按时交纳租金。2015年4月中旬，被反诉人违反合同约定，干扰反诉人对租赁场地的自由经营权，对租赁场地停水停电。被反诉人的行为已构成根本违约。请求判令：被反诉人停止干涉反诉人经营自由的行为，继续履行双方签订的《市场场地租赁合同》和《补充协议》；被反诉人向反诉人支付违约金25万元；被反诉人向反诉人支付因其违约给反诉人造成的经济损失289.1344万元（转租租金损失202750元，装修维护费用2188594元）。第三人鲁鑫恒达公司述称：我是第三房东，我跟天大签的合同，我就开始装修、招商，后来原告来阻止不让我装修、招商，我现在钱都赔了，赔了二三百万。不同意原告诉讼请求，原告租给被告租金一年260万，我从被告那儿租是320万，我再往下租能租到400多万，现在原告看我租的多了，心里不平衡，所以才来起诉。原告说的事实理由都不成立。第三人翠华意公司述称：我是2015年1月9日跟鲁鑫签的合同，2015年1月10日开始装修，4月15日原告就把水、电掐了，原告法定代表人手下人收我红包了，我投资了285万，原告给我停水停电，我没法经营。原告没有权利停水停电。原告所有主张我都不认可。第三人孔祥东未到庭发表意见。反诉被告家乐祥福公司辩称：不同意被告反诉请求，被告反诉请求没有事实法律依据，请求驳回。经审理查明：2013年4月27日，家乐祥福公司（甲方）与天大兴隆公司（乙方）签订《家乐祥福便民市场整体租赁意向》，约定：甲方向乙方提供有效合法工商、税务、消防、环保等合格审批手续；并合同签订以后，甲方全权委托乙方经营管理，并将甲方印章、执照相关证件交给乙方使用；租赁内容为现有家乐祥福市场两层营业大厅6500㎡+市场办公室+营业厅后的两层小楼，及现有的设施完好无损的交乙方使用。家乐祥福公司（出租人，甲方）与天大兴隆公司（承租人，乙方）于2013年5月10日签订《市场场地租赁合同》，约定：乙方整体承租甲方张仪村路4号院家乐祥福市场6500㎡和配套房屋（市场后小楼两层、招商办、保安室、消防室一切配套设施）（以下简称涉案房屋），用途以北京家乐祥福市场营业执照核准的经营范围内（原文如此），根据经营需要可增项；自2013年5月11日起至甲方土地租赁合同止时，甲方若能续租，甲乙双方签订的本合同自然延续；租金实行半年支付制，年租金标准为2600000元，支付方式为每半年交租期一次。乙方应于每年6月10日及12月10日前分别向甲方支付人民币130万元的租金；未经甲方书面同意，乙方不得整体转租承租房屋或拆改变动房屋主体结构或改变本合同约定的房屋租赁用途，否则甲方有权解除合同；任何一方违反合同的任何条款。均要向对方支付25万元违约金。合同签订后，双方开始正常履约。后天大兴隆公司将涉案房屋中的两层营业楼的6370平米场地（原6500平米中减去130平米西北角原牛肉汤门面房）转租给鲁鑫恒达公司（半年租金1686600元），鲁鑫恒达公司将市场二层转租给翠华意公司（租金1900000元/年），将市场一层转租给孔祥东，均约定“从事商业经营活动，经营范围以合同约定为准”。2013年6月18日，家乐祥福公司（委托人）与天大兴隆公司共同签署内容如下《委托书》：家乐祥福公司现交接将营业执照、公章一套（合同章、财务章、公司章、发票章）加名章一个共计五枚，委托天大兴隆公司使用，在委托期内所产生的债权、债务等一切后果由天大兴隆公司自行负责。此委托书与原合同具有同等效应。2013年12月9日，张佃江向天大兴隆公司出具如下《保证书》：在消防材料未达到前，天大经营因消防资质产生的相关费用由原家乐祥福市场张佃江等负责。因天大经营不当产生的消防相关费用由天大负责，各负其责互不追究。2015年1月20日，家乐祥福公司以快递方式向天大兴隆公司送达内容如下《公函》：兹有天大兴隆公司承包北京永乐祥福便民菜市场有限公司，应严格按照合同履行，禁止挪为他用。如有超出经营范围，给我单位造成负面影响及经济损失，由天大兴隆建材市场负全责。2015年1月21日，天大兴隆公司向家乐祥福公司提交如下《家乐祥福便民菜市场改项申请》：我市场位于丰台区城乡结合部，无成型小区，流动人口少，当今的网络又是如此发达，网购已经成为人们的购物习惯；网络销售和直销已经严重影响了传统直营店的销售份额，如：服装、百货、电器、小商品等，以上项目北京市场乃至全国已经出现萎缩、闭店潮和改项等情况，迫在眉睫！我们市场也不例外，招商是最大困难，我们也做了许多的努力，包括对原有设施、结构等进行了整体规划，重新装饰。还组织人员发广告，外出招商等等，但是没有效果，主要原因有两点，一是地理位置不占优势，且随着周边拆迁，人群已经没有购买力；二是资制（质）不够；招商项目受限，办不了营业执照。鉴于现状，我们也经过了调查和分析，最后认为转项对我们继续发展很是重要，多个项目考察，做公寓式宾馆是最适合的。……有关装修改造方案，报请张佃江总经理定夺。2015年1月30日，家乐祥福公司以在涉案房屋墙上张贴方式发出内容如下《公告》：北京天大兴隆建材有限公司：家乐祥福有限公司通知天大兴隆建材有限公司二层已超出经营范围，未经家乐祥福有限公司书面同意，私自违规建筑，至今一意孤行未停止施工，如造成一切经济损失及财产损失，由天大兴隆建材有限公司自己负责承担，家乐祥福有限公司不承担任何责任，并再此（原文如此）公告停止一切施工！2015年2月9日，家乐祥福公司以在涉案房屋墙上张贴方式发出内容如下《公告》：北京天大兴隆建材有限公司：家乐祥福有限公司通知天大兴隆建材有限公司二层已超出经营范围，未经家乐祥福有限公司书面同意，私自违规建筑，至今未停工，如造成一切经济损失及财产损失，由天大兴隆建材有限公司自行承担，家乐祥福有限公司不承担任何责任，再次公告，即日停工，如两日内仍未停工，家乐祥福公司将采取停水、停电措施，一切后果与家乐祥福公司没有任何连带关系。北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局因“参与调查涉嫌违法建设”事由通知家乐祥福公司于2015年3月18日至该局谈话。2015年5月15日，家乐祥福公司以特快专递、在涉案房屋张贴等方式向天大兴隆公司、鲁鑫恒达公司、翠华意公司送达以下内容《通告》：由于天大兴隆公司严重违反与我公司签订的《市场场地租赁合同》的约定，经多次催告，仍不悔改。我公司已经起诉到法院解除双方的合同。本月12号天大兴隆公司再次严重违约拆除西边门脸房后墙，私自接通水电，拆改二层房屋，造成巨大损失。为此，我公司再次通告，解除与天大兴隆公司之间所签订的《市场场地租赁合同》，请各相关公司等，立即停止违约违法行为，否则，由此造成的损失将由贵方承担。家乐祥福公司并提交涉案房屋状况新旧照片，照片显示涉案房屋确有改变房屋结构情况存在。天大兴隆公司在庭审中提交《补充协议》一份，以证明家乐祥福公司同意其转租并同意其在不拆除和损坏建筑物承重墙（柱）的前提下，天大兴隆公司可根据经营项目的需要对租赁标的物进行装修并且无需经过家乐祥福公司书面同意。该《补充协议》盖有家乐祥福公司（甲方）、天大兴隆公司（乙方）的公章，约定：在不违反国家法律、法规的前提下，乙方对租赁标的物享有经营自主权，即甲方同意乙方在北京家乐祥福市场营业执照核准的经营范围外，根据经营需要，乙方可增加或减少经营项目；甲方同意乙方将甲乙双方于2013年5月10日签订的《市场场地租赁合同》中约定的租赁场地（张仪村路4号院家乐祥福市场和配套房屋），部分转租给第三人。乙方将上述场地部分转租后，原《市场场地租赁合同》仍合法有效；租赁场地转租后，根据经营项目需要对合同租赁区域进行装修时，所有属于建筑物承重墙）（柱）部分均不得拆除和损坏。乙方违反该项约定的，甲方有权解除《市场场地租赁合同》。同时甲乙双方同意《市场场地租赁合同》的第六条第一款第3项的内容不再适用；甲方同意并认可乙方与第三人签订的租赁协议的协议，并保证第三人在协议期内的合法使用权，并允许其根据经营需要进行转租；甲方不得干涉转租后实际承租人的正常经营活动，如甲方违反该项约定给乙方造成损失，甲方应场地全部赔偿责任。并且甲方违反约定干预实际承租人正常经营活动的，乙方有权按照双方签订的《市场场地租赁合同》第九条第一款第6项的约定向甲方主张违约金。并且乙方有权拒绝向甲方支付租金，因该事项导致乙方不向甲方支付租金的，甲方同意乙方不承担《市场场地租赁合同》第九条约定的违约责任。家乐祥福公司对该协议的真实性不予认可，主张：我们没有跟他们签过补充协议，章在他们手里，他们随时可以盖章，没有法人签字，也没有法人委托的人签名。天大兴隆公司并提交其公司《发文登记表》一页，内载：2015.1.28，文件、资料名：家乐祥福公章（原件）合同章（原件），份数12，接收人李瑛，备注拿走。家乐祥福公司认可取走公章，但不认可取走合同章，对“合同章（原件）”及“12”部分的真实性不予认可，主张系对方事后添加。天大兴隆公司还提交载有“北京印章业社会信息采集系统”“1101060129295家乐祥福公司合同专用章已注销北京市丰台区公安分局2012-01-2015:21:01”字样的网页截屏打印件一张，主张家乐祥福公司已将家乐祥福公司合同专用章注销重制。家乐祥福公司对该证据不予认可。家乐祥福公司主张：市场整体租给了鲁鑫公司，实际是都租了，留的配套设施。经营要以执照经营范围为准，现在他们将二楼拆了，建了一间一间的房，租给人居住。被告增项没有手续，城管、办事处都去过；公章我们拿走了，合同章没有拿走。天大兴隆公司主张：家乐祥福公司已于2015年1月28日取走公章、合同章、法定代表人人名章。天大兴隆公司一个代理人认可其已将涉案房屋二层拆改并租给住户，另一个代理人主张“做成了公寓，还没成型，是半拉工程，他们现在制止了还没建好没装修好”。另查，家乐祥福公司工商登记经营范围为：许可经营项目：承办北京家乐祥福便民菜市场……一般经营项目：承办北京家乐祥福便民菜市场。……。上述事实有《市场场地租赁合同》、《北京市市场场地租赁合同》、《商铺租赁合同》、《租赁合同》、《公函》及快递单、照片、《委托书》、《通告》及快递单和邮件送达查询单、《家乐祥福便民市场整体租赁意向》、《保证书》、收据、《通知回复》、《发文登记表》、《营业执照》、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己的主张负有举证义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案合同当事人签订的合同不违背法律禁止性规定，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。双方合同已经约定“未经甲方书面同意，乙方不得整体转租承租房屋或拆改变动房屋主体结构或改变本合同约定的房屋租赁用途，甲方有权解除合同”；被告虽主张双方事后又签订了《补充协议》，对该约定予以了变更，鉴于被告曾经受托保管、使用原告之公章、合同专用章，《补充协议》之真实性未获原告认可，亦无原告法定代表人或其委托代理人之签字，《补充协议》签订时间在前，被告却曾申请原告准许变更经营事项在后，于理不合。北京印章业社会信息采集系统页面截图之真实性、合法性不能确认，故该《补充协议》之真实性难以确认，本院不予采信该协议及北京印章业社会信息采集系统页面截图之证明效力；被告自原告处承租房屋、场地总面积为６５００平方米，转租三家，其中一家即已达到６３７０平米，其自身仅保留配套房屋，所谓未整体转租一说显属牵强附会，不能成立；被告未经原告允许，亦未举证证明其经过主管国家行政机关批准，改变租赁房屋结构及房屋用途，违反合同约定，原告有权解除合同。原告因此行使解除权并数次以多种方式通知被告及第三人，符合法律规定、双方约定。双方合同在原告通知之日已经解除。故，被告之抗辩缺乏证据证明，理由不足，本院不予采信。原告主张解除双方租赁合同之诉讼请求因双方合同已经解除，已无事实依据，本院不予支持；其他诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。因被告违约导致原被告之间的租赁合同关系解除，第三人已丧失继续占用涉案房屋之合法依据，应当协助被告腾退涉案房屋。第三人与被告之间因此产生租赁合同履行纠纷的，应当另行依法解决。原告在被告违约、其已通知被告解除合同后将租赁房屋断水断电，属于合法行使其后履行抗辩权。故被告之反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十五条、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条的规定，判决如下：一、北京天大兴隆建材市场有限公司、北京鲁鑫恒达商贸有限公司、北京翠华意商贸有限公司、孔祥东于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区张仪村路四号院家乐祥福市场（六千五百平方米）和配套房屋（市场后小楼两层、招商办、保安室、消防室一切配套设施）腾退给北京家乐祥福便民菜市场有限公司并将前述房屋恢复原状；二、北京天大兴隆建材市场有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京家乐祥福便民菜市场有限公司违约金二十五万元；三、北京天大兴隆建材市场有限公司于本判决生效之日起七日内将北京家乐祥福便民菜市场有限公司之营业执照、组织机构代码证、财务章、合同专用章、发票章返还北京家乐祥福便民菜市场有限公司；四、北京天大兴隆建材市场有限公司按照每日九千二百四十一元六角四分自本判决生效之日起三十日内给付北京家乐祥福便民菜市场有限公司自二〇一五年五月十六日至实际腾退之日止房屋使用费，北京鲁鑫恒达商贸有限公司、北京翠华意商贸有限公司、孔祥东承担连带给付责任；五、驳回北京家乐祥福便民菜市场有限公司其他诉讼请求;六、驳回北京天大兴隆建材市场有限公司反诉诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65500元，由原告北京家乐祥福便民菜市场有限公司负担55751元（已交纳），由北京天大兴隆建材市场有限公司负担2525元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京天大兴隆建材市场有限公司、北京鲁鑫恒达商贸有限公司、北京翠华意商贸有限公司、孔祥东连带负担7224元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费15965元由被告北京天大兴隆建材市场有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 韩炜二〇一五年九月八日书记员 高畅 来自：