（2015）穗中法民五终字第2532号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-09
案件名称
宋泽锋、广州超越物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋泽锋,广州超越物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2532号上诉人（原审原告、反诉被告）：宋泽锋，住广州市越秀区。委托代理人：吴文华，广东大钧律师事务所律师。委托代理人：徐军辉，广东大钧律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州超越物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：钟远飞，该公司董事长。委托代理人：仲文辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：杨琳，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人宋泽锋、广州超越物业管理有限公司（以下简称：超越公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市天河区沙太路银利街8号是登记在案外人广州市银河经济发展有限公司（以下简称：银河公司）名下的房产，建筑面积为5848.74平方米，已于2002年8月23日取得《房地产权证》。2012年12月8日，银河公司与超越公司签订了《广州市房屋租赁合同》，约定银河公司将广州市天河区沙太路银利街8号一楼部分及二楼整层的房地产出租给超越公司作商业用途使用，租赁期限自2012年12月1日至2015年11月30日。另，银河公司向超越公司开具了《同意场地转租证明书》，内容为根据2012年8月9日签订《广州银利茶叶博览中心使用场地合同书》，银河公司同意银利街12号（A栋）、银利街10号（B栋）、银利街8号（C栋）、银利街12号之一（E栋）转租。兴华街流动人员和出租屋管理中心还出具了《临时经营场所使用证明》，内容为超越公司使用的广州市天河区沙太路银利街8号一楼部分至二楼整层房屋，可临时作为生产（经营）性场所使用，本证明仅在办理租赁（借用）合同登记备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作场地证明文件使用。2012年11月20日，超越公司（甲方、出租方）与宋泽锋（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲、乙双方就甲方位于广州市天河区沙太路银利街银利茶叶博览中心商铺租赁事宜达成协议，甲方同意向乙方出租C1023号商铺（以下简称案涉商铺），该商铺计租面积约为50.06平方米；甲方提供该商铺自交付日起六个月内为免租期，免租期内乙方仍须向甲方支付综合服务费、自用水电费及其他相关费用，租赁期为九年（含免租期），自交付日起算；月租金单价55元/平方米，前三年不递增，从第四年开始，每三年递增10%的租金；上述租金自起租日开始计付，按月进行支付；乙方须于每月5日前向甲方支付本月租金；签订本合同时，首月租金2753元必须与履约保证金同时支付给甲方；在本合同签订时，乙方须一次性向甲方支付履约保证金5506元，该履约保证金作为乙方履行本合同的保证，履约保证金不能抵扣租金，不计利息，甲方收取履约保证金后应开具收款凭证给乙方；甲方在本合同期满或终止时将履约保证金无息退还乙方；该商铺的预定交付日为2012年11月20日；商铺将按照业主样板房的标准交付给乙方；甲方负责该茶叶市场的综合管理服务，乙方同意接受甲方的管理，管理费用包括：综合服务费，该费用从该商铺交付日起计付，乙方须向甲方按月支付综合服务费，每月综合服务费501元；空调保证金为3000元/台，乙方应负责空调的维护和保养，在交还商铺时，空调应能正常运转，否则甲方有权没收该保证金；水电保证金2000元/间；乙方须在每月5日前向甲方支付当月综合服务费及上月水、电费；甲方应使该茶叶市场具备营业条件（包括提供公共照明、电梯、水电、空调系统及安保、清洁服务）；甲方应在该商铺交付后，向乙方提交其办理证照所需的各项应由甲方提供的文件；甲方负责办理该商铺之租赁登记手续，并由甲乙双方各自承担按政府规定的租赁登记印花税及手续费；乙方须依本合同约定按时间向甲方支付租金、综合服务费、水电费等相关费用；合同租赁期届满、终止或提前解除后5日内，乙方必须结清应付甲方的一切费用，在保持甲方原设备、设施完好的情况下将该商铺交还给甲方，办理终止合同手续，并配合甲方办理撤销租赁登记手续；甲、乙任何一方未能严格履行本合同中的约定，或严重违反国家及地方法律法规的，须按本合同相关条款承担违约责任；如果乙方逾期支付本合同项下的任一款项（包括但不限于租金、综合服务费、水电费等相关费用），每逾期1日，乙方须按应付未付款总额的1%向甲方支付违约金；逾期10日，乙方仍不支付应付款项的，甲方按本合同10.2条款执行等。同日，超越公司向宋泽锋开具收据，确认收到宋泽锋支付的商铺推广费15万元、按金5506元、水电保证金2000元、空调保证金3000元、租金2753元。同日，超越公司将案涉商铺交付给宋泽锋使用。租赁过程中，宋泽锋向超越公司支付了2013年6月11天的租金1009元、7月租金2753元、8月租金2753元、9月租金2753元、10月租金2753元，共计12021元；另，宋泽锋还向超越公司支付了2012年12月至2013年10月共计11个月的管理费5511元（501元/月×11个月）。2013年11月15日，宋泽锋委托律师向超越公司发出《律师函》，内容为超越公司收取了宋泽锋的租金、推广费、管理费后未开具发票；由于超越公司没有提供办理证照所需的文件，且没有按照合同约定办理租赁登记手续，导致宋泽锋不能在租赁的商铺上申领营业执照；超越公司未向宋泽锋提供有权出租合同所述商铺的证明文件；宋泽锋要求超越公司在该律师函发出后5天内提交超越公司有权出租商铺的证明文件，办理租赁登记备案手续，开具已交付的推广费、管理费、租金的发票；在上述三件事项未完成前，宋泽锋将暂缓向超越公司支付租金；如超越公司未在上述期限前办妥所述三件事项，宋泽锋将采取进一步的法律行动，包括但不限于解除合同，向法院提起诉讼。超越公司于2013年11月17日收到该函件。2013年12月30日，宋泽锋委托律师向超越公司发出《律师函》，内容为超越公司未向宋泽锋开具发票，没有提供办理证照所需的文件，且没有按照合同约定办理租赁登记手续，导致宋泽锋不能在租赁的商铺上申领营业执照；超越公司未向宋泽锋提供有权出租合同所述商铺的证明文件；宋泽锋已委托律师于2013年11月15日向超越公司发出律师函，要求超越公司在收到律师函后5天内答复并解决问题，但超越公司未予理会；宋泽锋委托律师通知超越公司立即解除超越公司于2012年11月20日与宋泽锋签订的《商铺租赁合同》，要求超越公司立即与宋泽锋办理商铺交接的手续；如超越公司拒绝交接，宋泽锋将直接邮递商铺钥匙给超越公司，视为已将商铺交还；宋泽锋要求超越公司退还宋泽锋已交付的推广费、管理费、租金，赔偿宋泽锋的其他损失。超越公司已于2013年12月31收到该函件。2013年12月31日，宋泽锋将案涉商铺的钥匙交回超越公司（超越公司认为其没有收回案涉商铺，只是宋泽锋坚持要撤场并将钥匙交还，所以其是代管案涉商铺的钥匙）。宋泽锋于2014年1月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认宋泽锋与超越公司2012年11月20日签订的《商铺租赁合同》于2013年12月31日解除；2、超越公司返还推广费15万元并自2012年11月21日起按中国人民银行逾期还贷利率计付利息直至清偿；3、超越公司返还租金14774元；4、超越公司返还管理费5511元；5、超越公司返还履约保证金5506元、空调保证金3000元、水电保证金2000元，合计10506元；6、超越公司赔偿装修费11300元；7、超越公司承担本案诉讼费。原审诉讼过程中，超越公司称其收到宋泽锋发出的律师函后，曾电话联系宋泽锋告知其提交身份证原件，但宋泽锋一直没有提供身份证原件，导致无法办理租赁合同的登记备案手续。宋泽锋则认为根据合同约定由超越公司负责办理商铺的租赁登记备案手续，但超越公司没有证据证明其催促宋泽锋提交办理租赁登记备案手续的资料。关于为何签订合同1年多后才向超越公司发出要求办理租赁合同登记备案手续的函件的问题，宋泽锋称其之前都是口头催告；超越公司则称宋泽锋一直没有要求办理租赁合同登记备案手续，反而是超越公司一直催促宋泽锋提交办理租赁登记备案手续的资料。对于上述陈述，宋泽锋、超越公司均没有证据予以证明。超越公司提交了案外人钟远飞与胡凤霞签订的《广州市房屋租赁合同》作为证据，以证明案涉商铺所在的同一栋房产其他租户是可以办理租赁合同登记备案。该合同租赁标的物为广州市天河区沙太路银利街8号C1006房，已办理了租赁合同登记备案。宋泽锋对其真实性无异议，但认为该合同并非超越公司所签订。关于推广费问题，宋泽锋、超越公司均称是双方口头约定，宋泽锋称双方口头约定推广费在合同到期或解除后全额无息退还，超越公司则称双方并未口头约定推广费在合同到期或解除后全额无息退还。关于案涉商铺的水电费问题，超越公司提供了其统计表，宋泽锋否认该表真实性，但确认案涉商铺2013年10月至12月每月水费均为33元，2013年10月电费为6.16元、11月电费为2.11元、12月电费为0元。关于案涉商铺的装修问题，宋泽锋提交了《收款收据》两张予以证明。两张收据均没有加盖任何公司公章，显示时间为2013年1月10日、2013年1月24日，内容分别为案涉商铺的装修款5000元、装修尾款6300元。超越公司对其真实性不予确认。另，宋泽锋称其没有签订装修合同，装修费是现金支付，没有相关的银行转账凭证。2014年5月29日，原审法院组织宋泽锋、超越公司到案涉商铺现场进行查勘。经查勘，宋泽锋、超越公司共同确认案涉商铺中天花顶吊扇一部、排气扇两部、射灯20盏、天花的塑料黑色方格吊顶约30平方米、洗手台及台下柜一个、三个开关、排气扇的塑料通气管6米、二三插座两个、商铺招牌一个是由宋泽锋装修。双方当事人对装修金额无法协商一致，均不申请对装修金额进行评估鉴定。原审法院认为：超越公司与宋泽锋签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行义务。超越公司应根据合同约定将案涉商铺交付宋泽锋使用，宋泽锋应向超越公司支付租金等费用。超越公司已于签订合同当天即2012年11月20日将案涉商铺交付宋泽锋使用，宋泽锋应承担自该日起的管理费、水电费；而由于2012年11月20日至2013年5月19日期间共计6个月为免租期，故宋泽锋应向超越公司支付自2013年5月20日起的租金。根据已查明事实可知，宋泽锋已交付了2012年12月至2013年10月期间的管理费、2013年5月20日至2013年10月31日期间租金等费用，但自2013年11月1日起宋泽锋一直未支付租金、管理费、水电费等费用，并于2013年12月30日发函给超越公司表示解除合同，而同日超越公司亦接收了案涉商铺的钥匙，至此，《商铺租赁合同》已实际解除。因此，本案的争议焦点是宋泽锋有无权利单方解除《商铺租赁合同》及合同解除的法律责任问题。关于宋泽锋有无权利单方解除《商铺租赁合同》问题。宋泽锋与超越公司于2012年11月20日签订《商铺租赁合同》后一直使用案涉商铺，现有证据并未显示宋泽锋在2013年11月15日发函前、长达近一年的时间内，曾要求超越公司开具发票、办理租赁登记备案手续、出示有权出租案涉商铺的资料，亦未有证据显示上述问题影响宋泽锋正常使用案涉商铺。但宋泽锋却于2013年11月15日发函要求超越公司5天内开具发票、办理租赁登记备案手续、出示有权出租案涉商铺的资料，并于2013年12月30日以超越公司未解决上述问题为由要求解除《商铺租赁合同》。对此，该院认为，超越公司已提供了其与案外人银某的《广州市房屋租赁合同》、《同意场地转租证明书》及相应的房地产权证予以证明其有权出租案涉商铺，并提供了《临时经营场所使用证明》以证明案涉商铺可办理租赁合同登记备案手续。在《商铺租赁合同》可办理租赁合同登记备案手续，而合同并未约定相关手续办理期限的情况下，宋泽锋应与超越公司进一步协商手续办理事宜并积极配合提交相关承租人所需提交的资料，而现有证据并未显示宋泽锋曾配合提交资料，宋泽锋以此为由要求解除《商铺租赁合同》的主张缺乏依据。另，《商铺租赁合同》并未约定相关发票开具事宜，在此情况下，宋泽锋可与超越公司协商解决，其以此为由要求解除《商铺租赁合同》同样缺乏依据。综上，宋泽锋于2013年12月30日向超越公司发函要求解除《商铺租赁合同》，属于其单方要求解除合同的违约行为，但鉴于超越公司于2013年12月31日接收了宋泽锋交还的案涉商铺的钥匙，故双方的《商铺租赁合同》已于该日实际解除。对于合同解除的责任问题，由于双方未对合同解除的法律责任达成一致协议，而该合同因宋泽锋单方要求解除而解除，故宋泽锋应对合同解除承担法律责任，并承担直至2013年12月31日止的租金、管理费、水电费等费用。《商铺租赁合同》中并未约定单方解除合同的违约责任，超越公司要求宋泽锋支付擅自撤场违约金3633.96元的反诉请求缺乏依据，该院不予支持。而由于宋泽锋单方要求解除合同，由此造成的损失应由其承担，因此，其要求超越公司赔偿装修费11300元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，该院不予支持。同时，由于宋泽锋单方要求解除合同，且其实际占用案涉商铺至2013年12月31日，故其要求超越公司返还租金14774元、管理费5511元的诉讼请求均缺乏事实及法律依据，该院不予支持。另，根据合同约定，履约保证金在合同期满或终止时无息退还宋泽锋，空调保证金3000元在交还商铺时退还，因此，宋泽锋要求超越公司返还履约保证金5506元、空调保证金3000元的诉讼请求合法有理，该院予以支持。根据合同约定，宋泽锋应于每月5日前支付租金，每逾期1日则按应付未付款总额的1%向超越公司支付违约金，而宋泽锋一直未支付2013年11月起的租金，该行为已构成违约，故超越公司要求宋泽锋支付该两月租金共计5506元（2753元/月×2个月）及其逾期付款违约金的反诉请求有事实及法律依据，该院予以支持，违约金应以各月所欠租金为本金，自当月6日起计算至清偿之日止，按照每日1%的标准计算，但该违约金应以不超过所欠本金为限。由于超越公司已于2013年12月31日接收了宋泽锋交付的案涉商铺钥匙，自该时开始案涉商铺已交回超越公司控制，故其要求宋泽锋支付2014年1月至3月的租金及逾期支付租金的违约金的反诉请求缺乏依据，该院不予支持。另，宋泽锋确认超越公司所主张的案涉商铺每月管理费为501元，2013年10月至12月每月水费均为33元，2013年10月电费为6.16元、11月电费为2.11元、12月电费为0元，该事实属于双方当事人的确认，该院予以采信，因此，超越公司要求宋泽锋支付2013年11月、12月管理费共计1002元，水费99元，电费8.27元的反诉请求有事实及法律依据，该院予以支持。而对于超越公司要求宋泽锋支付2014年1月至3月的管理费及超过上述水电费金额的反诉请求，该院均不予支持。另，该院已处理了超越公司要求宋泽锋支付上述水电费的反诉请求，故宋泽锋要求超越公司返还水电保证金2000元的诉讼请求合法有理，该院予以支持。关于推广费15万元，由于合同并未对此进行约定，而双方亦未提供证据证明双方对该款项的约定，因此，在《商铺租赁合同》解除的情况下，从公平原则出发，超越公司应将该款项退还宋泽锋。宋泽锋要求超越公司支付该费用的利息，该诉讼请求缺乏依据，该院不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，于2015年3月6日作出如下判决：一、确认宋泽锋、广州超越物业管理有限公司于2012年11月20日签订的《商铺租赁合同》于2013年12月31日解除；二、宋泽锋自本判决发生法律效力之日起10日内向广州超越物业管理有限公司支付2013年11月租金2753元、12月租金2753元及逾期付款违约金（以各月所欠租金为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按照每日1%标准计算，但以不超过所欠本金为限）；三、宋泽锋自本判决发生法律效力之日起10日内向广州超越物业管理有限公司支付2013年11月至12月管理费共计1002元，水费99元，电费8.27元；四、广州超越物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还宋泽锋推广费15万元、履约保证金5506元、空调保证金3000元、水电保证金2000元；五、驳回宋泽锋的其他诉讼请求；六、驳回广州超越物业管理有限公司的其他反诉请求。本诉受理费4450元，由宋泽锋负担940元，由广州超越物业管理有限公司负担3510元；反诉受理费670元，由宋泽锋负担100元，由广州超越物业管理有限公司负担570元。判后，上诉人宋泽锋、超越公司均不服原审判决，向本院提起上诉。宋泽锋上诉称：一、一审法院认定宋泽锋解除《商铺租赁合同》属于单方要求解除合同的违约行为实属无理，是对案件事实的认定错误，严重损害了宋泽锋的合法权益。宋泽锋自签订合同之日到20l3年10月31日期间是认真履行了合同义务。反之，超越公司在收取宋泽锋支付的租金、管理费、推广费后，却没有向宋泽锋开具发票，既没有按照合同的约定向宋泽锋提交办理证照所需的各项应由超越公司提供的文件，也没有办理租赁登记手续，致使宋泽锋迟迟不能办理营业执照，实属严重违约行为。超越公司的上述行为已严重影响宋泽锋的权益，因此，为了更好地维护自身利益，宋泽锋只能解除合同。二、宋泽锋是在多次合法催告超越公司履行合同义务后，超越公司对此置之不理，才委托律师发律师函解除合同，同时交还涉案商铺钥匙。宋泽锋认为超越公司违约在先，因此宋泽锋要求解除合同合法合理。宋泽锋于2013年11月15日委托律师向超越公司发出律师函，要求其开具发票，办理租赁登记并提供其有权出租诉争商铺的相关证据。但超越公司对此置之不理，宋泽锋遂于2013年12月30日函告超越公司解除合同，要求其归还宋泽锋支付的推广费、租金、各项保证金等。超越公司于次日收到律师函并收回商铺。宋泽锋认为，开具发票乃是超越公司的法定义务，办理租赁登记及提交办理证照所需的各项文件，则为合同约定的义务。超越公司未履行法定及约定义务，该行为已构成违约，其经催告后在合理期限内仍未履行，宋泽锋有权解除合同并要求超越公司承担相应的违约责任。三、超越公司的违约行为已严重影响宋泽锋的经营，因此超越公司应该赔偿宋泽锋的损失。银河公司授权超越公司租赁的时间只有3年，而超越公司出租给宋泽锋的期限为9年，因此造成宋泽锋无法办理租赁备案。宋泽锋多次要求超越公司办理租赁备案，超越公司明知不能办理而推托不去办理。宋泽锋缴纳15万元的推广费是为了与超越公司长期合作才缴纳的，现在超越公司违约，故要求超越公司返还推广费及利息。因超越公司迟迟未提供协助宋泽锋办理营业执照的文件，已严重影响宋泽锋的生产经营，宋泽锋前期投入商铺的装修和心血都被白白浪费，故要求超越公司赔偿宋泽锋商铺的装修费用。上诉请求：1、撤销原审判决的第二项、第三项、第五项；2、判决超越公司返还宋泽锋已支付的租金14774元、管理费55ll元；3、增加判决超越公司赔偿宋泽锋装修费l1300元；4、变更原审判决第四项，加判超越公司支付推广费15万元的利息(自2012年11月21日起按中国人民银行逾期还贷利率计付利息直至清偿)，利息暂计至起诉之日为17889.69元；5、超越公司承担一、二审全部诉讼费用。超越公司针对宋泽锋的上诉答辩称：不同意宋泽锋的上诉请求和理由，具体答辩意见同己方上诉意见一致。宋泽锋称新华街道办事处曾表示涉案合同不能办理备案登记手续，宋泽锋并未提交相关证据证明，超越公司提交的证据已经证明涉案商铺的同类商户已经取得营业执照，证明了宋泽锋所承租的商铺的租赁合同是可以进行租赁登记备案的，且可以办理营业执照，只是宋泽锋本人不予配合，才没有办理相关手续。事实上宋泽锋是因为自己经营不善，没有前途，所以才想出这个理由来解除合同。超越公司上诉称：一、原审判决已认可宋泽锋所谓的解除行为是缺乏依据的，实质是属于其单方要求解除合同的违约行为。原审判决以超越公司于2013年12月31日接受了宋泽锋交还的案涉商铺钥匙，认为合同自该日实际解除属于错误认定事实。超越公司在原审庭上已明确表示接收钥匙是代管行为，并非同意解除合同。物管人员个人的签字在法律上并不必然代表超越公司的真实意思，在超越公司没有追认的情况下，不能认定超越公司同意解除合同。因此，宋泽锋仍应向超越公司支付2013年11月及12月和2014年1月至3月的租金13765元、管理费2505元、水电费166元。二、根据合同第11.2条、10.2条的约定，宋泽锋逾期多月支付租金及服务费、水电费等款项，因此宋泽锋应向超越公司按各月所欠租金的日租金之3倍支付违约金，计算期限为自所欠当月6日起计至清偿之日止。三、关于推广费15万元，原审法院以公平原则判令返还给宋泽锋，实质是对超越公司的极大不公。从双方签订合同以来，超越公司对含案涉商铺在内的所有物业大力进行宣传、推广，为宋泽锋开展经营活动提供有力的帮助，花费巨大，推广费用的性质有别于其他的履约保证金，不存在合同解除之日予以退还的理由。双方均表示关于推广费是口头约定，按照法律规定，口头约定也是具有法律效力的协议，且已经履行，双方并没有合意解除合同，所以原审法院判决退还推广费没有事实和法律依据。上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判宋泽锋支付2013年11月及2月和2014年1月至3月的租金13765元、管理费2505元、水电费166元以及逾期支付违约金（以各月所欠租金为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按照日租金的3倍标准计算）；2、撤销原审判决第四项；3、宋泽锋承担一、二审全部诉讼费用。宋泽锋针对超越公司的上诉答辩称：宋泽锋申请法院到新华街道办事处咨询按照双方的合同能否办理租赁登记备案，且超越公司提交的租赁合同的地址是天河区沙太路银利街12-18号，与涉案商铺实际的地址是不一致的。超越公司提供两份合同的地址也是银利街12-18号，与本案合同不一致。超越公司也没有证据证明天河区沙太路银利街12-18号有租赁的权利，且超越公司与宋泽锋签订的合同是2012年12月20日的，超越公司没有证据证明其有权转租银利街的商铺给宋泽锋。超越公司没有证据证明其可以帮宋泽锋办理涉案商铺的租赁备案。经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实均无提出异议，本院依法予以确认。另查明，原审期间,超越公司提供了银河公司于2012年8月10日出具的《同意场地转租证明书》，内容为“根据2012年8月9日签订《广州银利茶叶博览中心使用场地合同书》（合同编号：2012（YH）银茶A、B、C、E），我司同意以下物业转租：银利街12号（A栋），每层建筑面积1296㎡，银利街10号（B栋），每层建筑面积1152㎡，银利街8号（C栋），一楼至二楼部分，一楼建筑面积580㎡，二楼建筑面积918㎡，银利街12号之一（E栋），一楼至二楼，总建筑面积4526㎡，上述物业建筑面积合共19560平方米”。超越公司称其按照日租金的3倍标准主张逾期付款违约金的依据是涉案《商铺租赁合同》第10.2条的约定。超越公司明确其主张涉案《商铺租赁合同》没有解除，该公司撤回要求宋泽锋按照日租金的3倍标准支付逾期付款违约金的上诉请求。二审期间，针对宋泽锋关于超越公司无权转租的异议，超越公司提供以下证据：1、银河公司于2014年2月24日出具的《同意场地转租证明书》，内容为“兹有我广州市银河经济发展有限公司属下广州银利茶叶博览中心物业，根据贵我双方签订的《广州银利茶叶博览中心使用场地合同书》（合同编号：2012（YH）银茶A、B、C、E），租赁期限：壹拾伍年柒个月，即2012年12月1日至2028年6月30日，在租赁合同期间我司同意以下物业转租：银利街12号（A栋），建筑面积7776平方米，银利街10号（B栋），建筑面积5760平方米，银利街8号（C栋），一楼及二楼部分，一楼建筑面积580平方米，二楼建筑面积918平方米，银利街12号之一（E栋），一楼至二楼，建筑面积4526平方米，上述物业建筑面积合共19560平方米”；2、胡某乙与银河公司于2012年8月9日签订的合同编号为2012（YH）银茶A、B、C《广州银利茶叶博览中心使用场地合同书》以及《补充协议》，主要内容为银河公司将位于广州银利茶叶博览中心银利街12号A栋整栋房屋、银利街10号B栋整栋房屋、银利街8号C栋一楼部分及二楼整层出租给胡某乙，租赁期限为2012年12月1日至2028年6月30日。宋泽锋认为《同意场地转租证明书》提及的合同编号、当事人均不符，不清楚《广州银利茶叶博览中心使用场地合同书》以及《补充协议》的真实性，认为与本案无关联。超越公司申请证人银河公司出庭作证，银河公司的工作人员饶某出庭确认前述两份《同意场地转租证明书》是该公司出具，该公司与胡某乙签订的合同，胡某乙旗下的超越公司需要银河公司出具证明用于转租，涉案房屋的房产证载明的地址是银利街8号，但是门牌地址是银利街12-18号。宋泽锋确认其经营地址在广州市银利茶叶博览中心内。宋泽锋称根据其在网上打印的材料，办理租赁登记备案需提供租赁登记备案表、租赁合同、租赁当事人的身份证或合法资格证明、房屋产权证明，并称其在签订涉案《商铺租赁合同》时已经提供了身份证复印件。超越公司对宋泽锋关于办理租赁登记备案需提交的材料没有异议，但认为身份证需要提供原件，且超越公司没有收取过宋泽锋的身份证复印件和原件。超越公司称其因办理租赁登记备案的时候需要缴税，出于经营需要，超越公司与客户签订合同约定的租期不一致，在操作上统一按照缩短的时间办理，这样不需要一次性交太多税，也不影响经营，可以临近到期再去办理，超越公司确认如果其公司与银河公司之间的办理备案登记的租赁合同租期为3年，不能为宋泽锋办理9年租期的租赁登记备案，只能办理3年的租赁登记备案。超越公司称其在签合同时已经与宋泽锋约定先为宋泽锋办理3年的租赁登记备案，到期后再续办，超越公司对其该主张未能提供相应证据。宋泽锋认为应按照合同约定的租期办理相应的租赁登记备案。关于推广费，超越公司在二审期间称因茶叶市场需要推广宣传，在此期间会产生很多推广的广告费用，这些推广费根据承租的年限是不一样的，承租时间长，推广费就高一点，推广费属于要花费的费用，是不可能退还的。宋泽锋则称超越公司要求其进场时交这笔费用就可以优先承租，承诺其退场时可以要求返还。本院认为，超越公司提供了银河公司分别于2012年8月10日、2014年2月24日出具的《同意场地转租证明书》，宋泽锋无相反证据否定上述证据的真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认。虽然超越公司与宋泽锋于2012年11月20日签订的《商铺租赁合同》约定的项目地址为“广州市天河区沙太路银利街12-18号”，商铺编号为“C1023”，而超越公司与银河公司签订的《广州市房屋租赁合同》中约定的租赁物地址为“广州市天河区沙太路银利街8号一楼部分及二楼整层的房地产”，但从银河公司出具的两份《同意场地转租证明书》中关于租赁物的记载来看，广州银利茶叶博览中心C栋即为银利街8号，宋泽锋亦确认其承租、经营的商铺位于广州银利茶叶博览中心内，且宋泽锋在接收涉案商铺后并未对超越公司交付的商铺地址与合同约定地址不符提出过异议，故本院对超越公司关于宋泽锋承租的商铺实际位于广州市天河区沙太路银利街8号的主张予以采信。虽然前述《广州市房屋租赁合同》约定的租期至2015年11月30日止，但银河公司出具的两份《同意场地转租证明书》反映出银河公司同意超越公司转租，且同意转租的期限至2018年6月30日，宋泽锋未能提供充分证据证明其所承租的商铺不属于银河公司出租给超越公司并授权超越公司转租房屋的范围，故宋泽锋认为超越公司无权出租、转租涉案商铺的主张不能成立，本院不予支持。涉案《商铺租赁合同》约定由超越公司负责办理涉案商铺的租赁登记手续，超越公司应当及时履行为宋泽锋办理涉案《商铺租赁合同》租赁登记备案手续的义务。超越公司以包括涉案商铺在内的物业的承租人身份办理租赁登记备案手续时，是以其与银河公司于2012年12月8日签订的租期为3年（租期至2015年11月30日）的《广州市房屋租赁合同》办理租赁登记备案的，而超越公司与宋泽锋于2012年11月20日签订的《商铺租赁合同》约定的租期为九年，超越公司确认在前述办理租赁登记备案的《广州市房屋租赁合同》的租期仅为3年的情况下，无法为宋泽锋办理租期为9年的合同的租赁备案登记手续，即涉案《商铺租赁合同》办理租赁登记备案手续存在事实上的障碍。超越公司未提供证据证明其在此情况下曾与宋泽锋就如何办理涉案商铺的租赁登记备案进行过协商，无证据证明其与宋泽锋就双方之间的租赁合同先办理3年的租赁登记备案手续，宋泽锋关于其承租涉案商铺未能办理租赁登记备案的责任在于超越公司的主张成立，本院予以采信。虽然涉案商铺未能办理租赁登记备案的责任在于超越公司,但涉案《商铺租赁合同》并无约定如超越公司未办理涉案商铺的租赁登记备案则宋泽锋有权解除合同，亦无约定相关发票开具事宜，宋泽锋无充分证据证明其因超越公司的原因导致无法办理营业执照，无充分证据证明涉案商铺未办理租赁备案登记对其正常使用涉案商铺造成实质性影响，故原审法院认定宋泽锋于2013年12月30日以超越公司未办理租赁登记备案手续以及未开具发票为由要求解除合同缺乏依据并无不当。宋泽锋单方要求解除涉案《商铺租赁合同》违反合同约定，故其要求超越公司赔偿其装修损失的上诉理由依据不足，本院不予支持。超越公司于2013年12月31日已收到宋泽锋要求解除合同的通知，已知悉宋泽锋已无继续承租涉案商铺的意愿，宋泽锋已将涉案商铺的钥匙交还给超越公司，原审法院认定涉案商铺实际上已在超越公司控制之下，故涉案《商铺租赁合同》于该日实际解除并无不当。超越公司以其只是代管涉案商铺钥匙为由认为涉案《商铺租赁合同》尚未解除并要求宋泽锋支付2014年1月至3月的租金、管理费以及逾期支付该部分费用的违约金的上诉请求依据不足，本院不予支持。宋泽锋实际使用涉案商铺至2013年12月31日止，理应按照合同支付相应的租金、管理费以及相应的水费、电费，宋泽锋要求超越公司返还租金14774元、管理费551元以及认为其不应支付2013年11月、12月的租金、管理费、水费、电费的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于15万元推广费应否退还的问题。宋泽锋、超越公司对合同解除后该笔费用应否返还产生争议，但对各自的主张均无提供充分的证据予以佐证，涉案《商铺租赁合同》中并无约定宋泽锋除支付租金、管理费等费用外还需向超越公司支付15万元的推广费，宋泽锋、超越公司并未就案涉15万元推广费以及对该15万元如何处理作出过书面约定，超越公司并无充分证据证明双方曾对该笔费用在合同解除后无需返还达成合意。此外，结合超越公司关于推广费是用于茶叶市场推广宣传以及推广费用的多少与租期有关的陈述来看，宋泽锋承租涉案商铺仅一年左右，超越公司亦未提供该公司在宋泽锋承租期间因市场推广宣传所开支费用的相关证据，原审法院判决超越公司返还该笔费用并无不当。超越公司关于该15万元推广费不应返还的上诉理由依据不足，本院不予支持。宋泽锋要求超越公司支付该15万元的利息依据不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人宋泽锋、超越公司的上诉理由依据不足，本院均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4666元，由广州超越物业管理有限公司负担3629元，由宋泽锋负担1037元。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 梁淑敏审判员 李 静二〇一五年九月八日书记员 邹凌青黄咏欣 微信公众号“”