（2015）哈垦民初字第284号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2016-01-23

案件名称

马作文与陆光新、何继红确认合同效力纠纷一审民事判决书

法院

新疆生产建设兵团巴里坤垦区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马作文,陆光新,何继红,蔺金有,陆光荣,陆桂芳,陆春芳,陆秀芳,陆光明

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民事判决书（2015）哈垦民初字第284号原告马作文，男，1963年5月26日出生。委托代理人张元翔，新疆鼎泽凯（哈密）律师事务所律师。代理权限特别授权。被告陆光新，男，1970年3月1日出生。被告何继红，男，1969年7月29日出生。第三人蔺金有，男，1974年5月24日出生。第三人陆光荣，男，1954年10月20日出生。第三人陆桂芳，女，1958年8月1日出生。第三人陆春芳，女，1968年3月15日出生。第三人陆秀芳，女，1963年6月15日出生。第三人陆光明，男，1966年3月1日出生。上列五位第三人共同委托代理人白筱红，新疆众托律师事务所律师。代理权限特别授权。原告马作文与被告陆光新、何继红、第三人蔺金有、陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明确认合同效力纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成由审判员王兆华担任审判长，代理审判员刘丽娜、段婷婷参加的合议庭进行审理。2015年5月4日公开开庭审理了本案。原告马作文及其委托代理人张元翔、被告陆光新、何继红、第三人蔺金有、陆桂芳及第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明的共同委托代理人白筱红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马作文诉称，2004年4月10日，被告陆光新将位于红星三场一连北区80号的房产转让给原告，因房产限制转让，以第三人蔺金有的名义购买该房产，实际出资人系原告。��告向原告出具证明一份，载明“陆光新的老房子卖给蔺金有4300元整，房产不过户拆迁赔偿全属蔺金有，与陆光新无任何关系。买房子（人）陆光新，2004年4月10日”。后原告在该房屋中一直居住，并将其妹夫即本案被告何继红一家叫到哈密，在该房屋中共同居住。2013年该房屋纳入拆迁补偿范围，第十三师城市管理委员会与当时居住该房屋的被告何继红商谈拆迁补偿事宜。2013年9月27日，被告陆光新又向何继红出具房产转让协议，证实该房产系实际转让给何继红。原告认为，原告与被告陆光新于2004年达成的房屋买卖协议合法有效，被告向何继红出具的房产转让协议与事实情况不符，故诉至法院，请求依法确认：1、原告马作文以第三人蔺金有名义与被告陆光新之间达成的房屋买卖协议有效；2、本案诉讼费用、送达费用由被告承担。被告陆光新辩称，房屋卖��何继红了，房款是何继红支付的，因为何继红没有哈密本地户口没法买我的房子，我当时就写了将房屋卖给蔺金有的协议。被告何继红辩称，2004年3月底，马作文给我打电话让我到哈密来，我说要买房子，当时蔺金有的父亲蔺平生听到了，他说可以帮买土坯房。过了一段时间，蔺平生说买好房子了，让我过来。2004年4月9日我找到了蔺金有家，蔺平生喊了陆光新来，陆光新就问我要钱了，因为当时匆忙没给钱，我买了床就住到房子里了。2004年4月10日，蔺平生和陆光新来拿钱，经过协商，我最终给了他4500元，陆光新当时把房产证就给我了。2004年4月27、28号，蔺平生把陆光新写的证明给我，证明上写的房子卖给蔺金有，蔺平生还让我把证明保管好，说以后用的时候让我改过来。原告马作文住进房子是2004年6月上旬的事，我妻子让马作文住到另外一间��子了。2004年7月上旬，因为房子没门我身份证被偷了，我将房产证随身携带，蔺平生知道了就让我把房产证放在他家。2005年4月我们又取回了房产证。2008年我办了三场一队的户口。之后我还修建了几间房，用来出租。2012年10月23日，因为房屋拆迁我去登记，但被告知不能登记。我重新写了一份证明，找蔺平生签字，最后蔺金有的姑姑蔺梅花签的蔺金有的名字。后面蔺平生还问我要过蔺梅花签字的证明，我没给。第三人蔺金有辩称，原告马作文是以我的名义购买的被告陆光新的房屋，买房子时是由我母亲出面协商的，是给马作文购买的房屋，何继红是暂住在这间房屋的。第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明辩称，涉案房屋是陆光新父亲陆宗德的遗产，由陆光新暂时保管，直到法院通知参加诉讼时，我方才发现房产被处理了，被告陆光��对房屋的处分是无效的，我方对房屋有处分权，我方对处分行为不予追认。涉案房屋现仍登记在陆宗德名下，且本案其他当事人均知道涉案房屋所有人为陆宗德，在交易该房屋时均非善意购买或出卖。庭审中，原告马作文向本院提交以下证据用于支持其诉讼请求：1、2004年4月10日，陆光新向蔺金有出具的证明复印件一份，用于证明2004年4月10日陆光新将红星三场一连北区80号房产名义上转让给蔺金有，实际转让给原告马作文的事实；经质证，被告陆光新认可该证明是其书写的，但对要证明的问题不认可，认为不是卖给原告马作文的，而且自己无权转让该房屋。被告何继红认可证明是陆光新书写的，但对要证明的问题不认可，认为房屋不是卖给原告马作文的。第三人蔺金有对该证据无异议。第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明对该证��真实性认可，对要证明的问题不认可，认为证明中“陆光新的老房子”是不是涉案房屋无法确定，涉案房屋是陆光新父亲的遗产，应由陆光新与五位第三人共同继承，陆光新无权转让该房屋。2、2004年4月30日，哈密农场管理局红星三场电管所出具的收据复印件一份，用于证实涉案房屋水电费均由马作文以陆光新名义缴纳，当时房屋已交付并由马作文实际居住；经质证，被告陆光新、何继红对该证据不认可，认为没有见过该证据；第三人蔺金有对该证据无异议；第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明对该证据不认可，认为无法证明缴纳的是涉案房屋的电表初装费与电费。3、2013年9月27日，被告陆光新向何继红出具的房产转让协议复印件一份，用于证明该协议部分内容与陆光新出具给蔺金有的证明相矛盾，从出具日期来看，应当认定第一��证明有效；经质证，被告陆光新对该证据的真实性无异议；被告何继红对该证据无异议；第三人蔺金有对该证据不认可；第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明对该证据不认可，认为陆光新未经第三人同意转让房屋，属于无权处分，转让行为无效。4、2014年1月15日蔺梅花代表蔺金有出具的证明一份，2012年10月23日何继红向第十三师城管委出具的伪造证明一份，用于证实蔺梅花受何继红委托在虚假转让证明上签署了蔺金有的名字，蔺金有并未将房屋转让给何继红；经质证，被告陆光新对该组证据均不认可；被告何继红对该组证据真实性认可，对要证明的问题不认可；第三人蔺金有对该组证据不认可，认为他没有授权给任何人写证明，是被告何继红私自写的；第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明对该组证据不认可，认为蔺梅花未到庭，不能作为证据使用。5、1996年11月27日兵团哈管局出具的房产证费用收据一份，用于证实该收据由原告马作文保管，房产实际转让给马作文；经质证，被告陆光新、何继红对该证据真实性无异议；第三人蔺金有对该证据真实性无异议；第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明对该证据真实性无异议，对要证明的问题不认可。6、2004、2005年红星三场一连承包兑现工资明细表两份，用于证实马作文于2004、2005年在一连承包土地，进行生产，侧面证实该房产系马作文实际出资并居住；经质证，被告陆光新、何继红对该证据不认可，第三人蔺金有对该证据无异议，第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明对该证据的真实性、关联性均不认可。7、涉案房屋钥匙两把，用于证实涉案房屋由马作文实际居住、出资；经质证，被告陆��新、何继红对该证据不认可；第三人蔺金有对该证据无异议；第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明对该证据不认可，认为与本案无关。8、证人韩某出庭作证证实：我是给马作文买的房子，2003年冬天我去陆光新家卖羊，陆光新说要卖房子，我就问了我妹夫马作文，说房价4500元，之后马作文在第二年的三月十几号来的哈密，房款是马作文和蔺平生一起到陆光新家给的，房款是马作文付的，我还为马作文在亲戚家借了2300元。房屋钥匙在马作文来哈密后就交给了马作文，陆光新在拿到房款时将房产证交给了我。后来何继红说要办户口问我要房产证，我就把房产证交给何继红了。房屋是陆光新的房屋，我见过房产证，但我不认识字，陆光新父亲去世前，是与陆光新一起居住在这房屋，陆光新还有其他的兄弟姐妹。经质证，原告对该证言无异议；被��陆光新对该证言不认可，认为韩某刚联系时说要租房子，后面又变成买房子；被告何继红对该证言真实性不认可；第三人蔺金有对该证言无异议；第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明认为证人与原告具有利害关系，不能作为证据使用，并且证言也证实了陆光新无处分权。9、证人廖某出庭作证证实：我是马作文的邻居，有一次看到马作文在陆光新的房子里打扫，就问了下，是马作文买了这个房子。我先见到的马作文，后来见的何继红。经质证，原告对该证言无异议；被告陆光新、何继红对该证言不认可；第三人蔺金有对该证言无异议；第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明对该证言不认可，认为证人是听说的。庭审中，被告何继红向本院提交下列证据用以证实其答辩意见：陆光新于2012年10月10日出具的房屋转让协议复印件、2013年9月30日出具的授权委托书复印件、2013年9月27日出具的房产协议、证明复印件各一份，2012年10月23日蔺梅花代蔺金有签名的证明复印件、2004年4月10日陆光新书写的证明复印件、房屋产权证复印件，用于证明陆光新将房屋出卖给何继红的事实；经质证，原告对该组证据不认可，认为转让协议是陆光新私自出具给何继红的，蔺梅花书写的证明没有得到蔺金有的授权，没有效力；被告陆光新对授权委托书不认可，对其他证据无异议；第三人蔺金有的质证意见与原告一致；第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明对私房产权证认可，对其他证据不认可。庭审中，第三人陆光荣、陆桂芳、陆春芳、陆秀芳、陆光明向本院提交下列证据用于证实其答辩意见：1、私房产权证存根复印件一份，用于证明涉案房屋属陆宗德所有；原告对该证据的真实性无异议，对要证明的问题不认可，认为不能证明陆光新没有处分权；被告陆光新、何继红对该证据无异议；第三人蔺金有与原告的质证意见一致。2、2014年8月15日哈密垦区公安局龙泉派出所出具的证明一份，用于证明陆宗德于2002年10月19日去世，“陆宗德”与“陆忠德”是同一人的事实；原告马作文、被告陆光新、何继红、第三人蔺金有对该证据无异议。3、哈密垦区公安局龙泉派出所于2014年6月出具的证明两份，用于证明陆忠德于2002年10月19日去世，陆忠德系陆光新、陆桂芳、陆秀芳、陆春芳、陆光明、陆光荣父亲的事实；原告马作文、被告陆光新、何继红、第三人蔺金有对该证据无异议。经审理查明，原告马作文与第三人蔺金有的父亲蔺平生系连襟关系，原告马作文系被告何继红的大舅哥。2004年，被告何继红来疆居住，第三人蔺金有的父亲蔺平生帮其买房子。同年4月，第三人蔺金有的母亲韩某出面与被告陆光新协商，陆光新自愿以4300元的价格将位于红星三场一连北区80号的4间平房卖给被告何继红。协议一致后，何继红向陆光新如数交付房款，陆光新将房屋交给何继红居住。因被告何继红无本地户口，在蔺平生的提议下，陆光新于2004年4月10日出具了房屋购买方为蔺金有的证明。自被告何继红拿到房屋钥匙后，其全家搬到该房屋居住至今，期间又在该院内修建了3间房屋。因原告马作文在第十三师红星三场种地，其居住在该房屋中靠近羊圈的一间小房间，2010年8月因事回老家后就未再居住。2012年，该房屋列入拆迁范围，被告何继红将该房屋的房产证交给了第十三师拆迁办。2012年10月23日，被告何继红去找第三人蔺金有的父亲蔺平生，要求其出具一份房屋出售给自己的证明��蔺平生便让其妹蔺梅花给何继红出具了一份证明，该证明载明：“陆光新的老房子卖给蔺金有4300元正，蔺金有转卖给何继红，房产不过户拆迁赔偿全属何继红所有，与蔺金有无关”。蔺梅花代表蔺金有在该证明中签署了蔺金有的姓名。被告何继红将该证明交给了十三师房产办，用于证实该房屋系自己所购买。被告陆光新于2012年10月10日向何继红出具房屋转让协议，2013年9月27日又出具了房产转让协议、证明等，其中，房产转让协议载明：“陆宗德的房屋遗产继承人是他儿子陆光新，与其子（姊）妹没有任何遗产纠纷，我在2004年4月10日将房子卖给何继红所有，房产不过户，拆迁赔偿与陆光新没有任何关系，委托何继红办理一切相关拆迁事务”。另查，被告陆光新出售的涉案房屋系其父亲陆忠德生前所有，自陆忠德去世后，该房屋一直由被告陆光新居住使用。再查，陆宗德与陆忠德实为一人。被告陆光新，第三人陆光荣、陆桂芳、陆秀芳、陆春芳、陆光明均系其子女。第三人陆光荣、陆桂芳、陆秀芳、陆春芳、陆光明一直居住在哈密。现原告认为自己系该房屋的所有人，为此向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告陆光新之间达成的房屋买卖合同有效；2、本案的诉讼费用由被告承担。本院认为，原告马作文主张其系涉案房屋的实际买受人，应当提交相应证据证实，但综合本案原告提交的证据，并不能证实原告系涉案房屋买卖合同的买受方，故本院对原告马作文要求确认其与被告陆光新之间存在房屋买卖合同并有效的诉讼请求，不予支持。被告陆光新将涉案房屋卖给何继红，系其真实、自愿的意思表示，且双方均已履行合同的主要义务，陆光新将房屋及房产证交付给何继红，何继红向陆光新付清房款，房屋买卖合同依法成立并有效。被告陆光新出卖房屋时向何继红交付了房产证，出卖房屋后至房屋拆迁时，长达十年的期间一直无人对出售房屋提出异议，足以使何继红相信该房屋上不存在任何其他物权、债权纠纷，其自2004年4月购得房屋后至今一直在此处居住，其取得该房屋系合法取得。第三人陆光荣、陆桂芳、陆秀芳、陆春芳、陆光明一直居住在哈密，在涉案房屋被出卖后长达十年的时间，在被告何继红一直在涉案房屋居住并在院内新建3间房屋的情形下，未对出售房屋提出异议，其辩解称对房屋出售之事一直不知情，明显与常理不符，第三人在房屋拆迁时提出异议，有违诚实信用原则，故本院对其辩解意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》��二条之规定，判决如下：驳回原告马作文的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马作文负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。审　判　长　　王兆华代理审判员　　刘丽娜代理审判员　　段婷婷二〇一五年九月八日书　记　员　　马靖钊来源：百度搜索“”