（2015）石大民初字第1881号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-10-08
案件名称
石嘴山市荣达物业管理有限公司与马秀芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
石嘴山市大武口区人民法院
所属地区
石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石嘴山市荣达物业管理有限公司,马秀芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民 事 判 决 书（2015）石大民初字第1881号原告石嘴山市荣达物业管理有限公司，住所地位于大武口区贺兰山南路怡心花园25号楼。法定代表人薛效军，系该公司经理。委托代理人王民社，系该公司怡心花园小区物业部主任。委托代理人邹红谱，大武口区隆湖法律服务所法律工作者。被告马秀芳，女，1959年7月14日出生，回族，无业，住大武口区。原告石嘴山市荣达物业管理有限公司（以下简称荣达物业公司）与被告马秀芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理。依法由审判员刘洋适用简易程序，于2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告荣达物业公司的委托代理人王民社、邹红普，被告马秀芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月1日被告公司入驻某小区进行物业服务，并与业主委员会签订了物业服务合同。被告一直未缴纳该小区某房屋的物业费，欠费日期从2010年12月至2015年6月，欠费金额为2696.9元，应承担违约金1348.4元。原告为此诉至法院，请求判令：1.被告缴纳物业综合服务费2696.9元；2.被告缴纳违约金1348.4元；3.被告承担本案全部诉讼费。被告辩称，1.原告没有尽到物业服务义务，导致被告无法安装天然气；2.原告提供服务过程中把被告家的外墙损坏，造成三千多元的损失；3.被告去开证明时原告说被告不是业主，现在起诉说被告是业主，没有法律依据，故被告没有缴纳物业费；4.只要原告解决被告提出的上述三个问题，被告再缴纳物业费；5.被告于2008年买房子后一直没有交物业费，也没有人来收，直到原告进驻小区后才来收物业费的。原告向本院提交的证据、被告质证意见及本院认证意见：证据一、物业服务合同3份，问卷调查表1份及评价服务表1份，价格呈报表1份，用以证实原告与被告存在物业服务合同，约定了相关的权利义务，原告并提供了物业服务，业主委员会表示满意的事实；证据二、催收通知单存根4张，用以证实被告拖欠物业费，原告进行了催缴的事实；证据三、证明1份，缴费凭证11份，用以证明被告房屋位于原告服务范围内、其邻居均已缴纳了物业费的事实。被告经质证，对证据一不予认可，认为其没有见过合同，也没有签过这份合同；对证据二无异议，但认为没有张贴过，只是原告去要过物业费，被告也反映过相关问题；对证据三不予认可，认为不能证明被告系该小区业主，房产证上记载的是文明南路文盛巷，缴费凭证和被告无关，不予认可。本院认证，原告上述证据可以相互印证，能够证实原告与被告之间存在物业服务合同法律关系及原告履行了物业服务义务的事实，本院予以采信。被告向本院提交的证据、原告质证意见及本院认证意见：房产登记证两份，用以证明被告的房屋不在该小区内，原告没有权利收费的事实。原告经质证，对该证据无异议，对证明目的有异议，认为不能证明其房屋不在原告管理区域内，与本案无关。本院认证，该证据真实、合法，与本案具有关联性，但不能证实被告房屋不再原告物业服务范围内的事实。根据原、被告的当庭陈述、答辩、举证、质证及本院对证据的认证，确认以下事实：被告系大武口区某小区某房屋业主。2010年12月1日原告公司入驻该小区进行物业服务，并与业主委员会签订了三份物业服务合同。合同约定住宅综合服务费由被告按照建筑面积每月每平米0.36元向业主或物业使用人收取；业主或者物业使用人逾期缴纳物业服务和停车泊位费的，按业主或者物业使用人拖欠费用总额的百分之五十收取违约金；物业服务费每月20日前由业主或者物业使用人主动到原告设在某小区的物业办公室交纳。2014年4月28日原告与业主委员会签订了物业服务补充合同，约定住宅收费标准为每月每平米0.4元，自2014年5月1日起执行。因被告至今拖欠原告物业服务费，故其诉至法院。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，即原、被告之间存在物业服务合同关系，双方当事人应当全面履行合同义务。原告为被告提供了物业服务，被告应当履行支付物业费的义务。原告主张的物业费计算数额有误，本院依法予以调整，时间从2010年12月计算至2014年5月，共计42个月，面积为102.93平方米，数额为1556.3元（102.93平方米×0.36元×42个月）；时间从2014年6月计算至2015年6月，共计13个月，面积为192.83平方米，数额为1002.7元（192.83平方米×0.4元×13个月）；以上合计2559元。因违约金在物业服务合同中约定的数额过高，本院以其拖欠的物业费数额为本金，参照银行同期贷款利率6.9%计算3年半，数额为618元（2559元×6.9%×3.5年）。被告抗辩原告公司将其外墙损坏，造成其损失3000多元的意见与本案不是同一法律关系，与本案无关，其可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告马秀芳支付原告石嘴山市荣达物业管理有限公司物业服务费2559元；二、被告马秀芳支付原告石嘴山市荣达物业管理有限公司违约金618元；以上款项于本判决生效后五日内付清；三、驳回原告石嘴山市荣达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马秀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘洋二〇一五年九月八日书记员 朱鹏附：本判决适用的有关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。 来自：