（2015）郑民二终字第971号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-24
案件名称
上诉人聂红晓与被上诉人孙金成房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
聂红晓,孙金成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民二终字第971号上诉人（原审原告）聂红晓，男，汉族，1985年12月11日出生。委托代理人姜拴胜，河南良仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）孙金成，男，汉族，1975年4月17日出生。委托代理人夏宗成，河南成务律师事务所律师。上诉人聂红晓与被上诉人孙金成房屋租赁合同纠纷一案，蔡朝伟聂红晓于2014年10月21日向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求确认聂红晓、孙金成于2014年8月7日签订的《房屋租赁合同》无效；孙金成返还本金160000元；由孙金成承担本案诉讼费用。郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年4月14日作出（2014）开民初字第7388号民事判决。聂红晓、孙金成均不服原判，分别向本院提起上诉。本院2015年6月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理了本案。聂红晓的委托代理人姜拴胜、孙金成及其委托代理人夏宗成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，孙金成系郑州高新区泡花碱厂负责人，该厂拥有位于郑州高新区绕城公路东、化工路北的面积为5553.5平方米土地的使用权。孙金成在该块土地上建设有楼房一幢。2014年8月7日，聂红晓、孙金成签订《房屋租赁合同》一份，约定：孙金成将其所有的办公楼1-6层共计2940平方米出租给聂红晓使用，租赁期限为从2014年12月7日至2024年12月6日；租金为24元每平方米每月，五年内不涨价；租金一次付清一年的费用；孙金成需于2014年8月7日将现状毛房交予聂红晓精装修，装修期为4个月，即2014年8月7日至2014年12月6日，2014年12月7日起为租赁期；本合同经聂红晓、孙金成签字且聂红晓向孙金成足额交付定金200000元后方生效，2014年12月7日，孙金成将聂红晓所交定金转为该年度租金。同日，聂红晓、孙金成在该合同上签字。后聂红晓分别于2014年7月27日、2014年8月7日、2014年9月4日向孙金成交付定金共计160000元。后孙金成要求聂红晓支付剩余的定金40000元、装修保证金110000元，聂红晓认为孙金成的要求无正当理由，且孙金成所出租的房屋无相关手续，遂于2014年10月21日将孙金成诉至该院，要求解除《房屋租赁合同》、双倍返还定金320000元。2014年10月31日，该院将起诉状送达给孙金成。在案件审理过程中，聂红晓将诉讼请求变更为请求确认《房屋租赁合同》无效、返还定金160000元。上述事实由聂红晓提交的《房屋租赁合同》一份、收据三张、孙金成提交的照片、短信记录、《房屋租赁合同》复印件、郑州高新区泡花碱厂营业执照复印件、国有土地使用证复印件各一份及庭审笔录在案佐证。原审法院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就时，视为条件已成就。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中，聂红晓、孙金成签订的《房屋租赁合同》第五条第3项约定：聂红晓向孙金成足额交付定金200000元后，《房屋租赁合同》方生效。该案中，聂红晓向孙金成交付定金160000元，因交付定金义务主体为聂红晓，而聂红晓拒绝交付剩余的定金40000元，故可视为合同生效条件已成就。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。聂红晓请求确认《房屋租赁合同》无效，于法无据，该院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。聂红晓、孙金成约定的定金数额为200000元，聂红晓仅支付160000元，其行为违约。在合同履行过程中，孙金成要求聂红晓支付装修保证金110000元，因双方对此并未约定，孙金成行为亦构成违约。聂红晓起诉时，请求解除合同，该院于2014年10月31日将起诉状送达给孙金成，故该院认定《房屋租赁合同》已解除，解除时间为2014年10月31日。2014年8月7日，聂红晓开始对房屋进行装修，现合同已解除，孙金成从2014年8月7日至10月31日期间，存在相应房屋租金损失。参照双方合同约定的租金标准（月租金为70560元），孙金成房租损失为199920元。因双方在合同履行过程中均存在违约行为，故该院酌定聂红晓对孙金成的该损失承担50%即99960元的赔偿责任。合同签订后，聂红晓支付给孙金成160000元，扣除该99960元，剩余60040元，孙金成应将该款项返还给聂红晓。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙金成于本判决生效后十日内，返还聂红晓定金60040元。二、驳回聂红晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由聂红晓负担3100元，孙金成负担3000元。聂红晓上诉、答辩称：1、涉案房屋位于城市规划区内，作为《房屋租赁合同》的出租方，应确保出租房屋已经取得《建设工程规划许可证》、《消防验收合格意见书》，并对出租房屋持有《房屋所有权证》，确保承租人的合同目的得以实现。孙金成出租的房屋未取得上述证件。根据《最高人民法院》第二条的规定，本案《房屋租赁合同》依法无效。聂红晓拒绝支付剩余40000元定金是因为聂红晓意识到孙金成的房屋不具有出租的合法性，聂红晓并非一审认定的不正当的阻止条件成就。2、本案《房屋租赁合同》无效，无需解除，聂红晓未对租赁物进行占有、使用，更未获得收益，再加上租赁期尚未启动。一审法院认定本案中存在相应租金损失不能成立。孙金成因该合同取得的聂红晓的160000元定金应全额返还聂红晓。3、一审期间，聂红晓将诉讼请求变更为确认《房屋租赁合同》无效，返还定金160000元，一审应收取诉讼费为3500元，而非6100元。请求：1、撤销一审判决，改判聂红晓与孙金成于2014年8月7日签订的《房屋阻力合同》无效；孙金成返还聂红晓定金160000元。2、一审案件受理费3500元，本案一审、二审的诉讼费用由孙金成承担。孙金成上诉、答辩称：1、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，孙金成履行了交付租赁物的义务，并依约多次向聂红晓催要补足定金200000元。聂红晓对租赁物打孔、开槽后，长期停止装修，孙金成便与聂红晓商量要交纳110000元装修保证金。一审判决认定“双方对此并未约定，孙金成的行为亦构成违约”明显不符合法律规定。2、聂红晓先后支付定金160000元，据约定的200000元定金还差40000元，孙金成多次催要无果。双方《房屋租赁合同》约定，任何一方需提前终止合同应提前三个月通知对方，聂红晓没有通知孙金成解除《房屋租赁合同》。而聂红晓径行提起诉讼的行为，违反诚信原则，不遵守约定，无权要求返还定金。请求：1、依法撤销一审判决，并予以改判或发回重审。2、依法判由聂红晓承担诉讼费用。在二审期间，孙金成提供本案租赁物相关土地使用证、建房通知书、建筑许可证各一份，拟证明本案《房屋租赁合同》有效。聂红晓质证意见为：1、土地使用证载明土地用途为工业用途，与《房屋租赁合同》约定的商业用途不符；2、建筑许可证、建房通知书载明批准中原泡花碱长按照办公及宿舍用房2层高度6米进行建设，并注明若不按批准内容及要求施工的按违章建筑另行查处不再发许可证。《房屋租赁合同》约定的租赁物为6层，明显不符，应为无效合同。本院经审理查明的事实同原审一致。本院认为，根据《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。当事人双方签订的《房屋租赁合同》项下的房屋位于郑州高新区绕城公路东、化工路北，属于城市规划区内的6层办公用房。但根据孙金成提供的建筑许可证、建房通知书，均载明办公及宿舍用房为2层高度6米的办公及宿舍用房，与双方《房屋租赁合同》约定的6层楼房不符，且孙金成不能提供6层楼房的建筑许可证或者经主管部门批准建设相关手续。据此，孙金成作为出租人所出租的房屋未按照建设规划许可证的规定建设房屋，与承租人聂红晓签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。孙金成称双方《房屋租赁合同》有效的上诉主张不能成立，要求二审改判或发回重审的上诉请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人孙金成将没有建筑许可证的房屋对外出租，承租人聂红晓对孙金成房屋是否具备出租的条件未尽到审查义务即与孙金成签订《房屋租赁合同》，并开始履行《房屋租赁合同》，双方对涉案纠纷均存在过错，均应承担相应的责任。聂红晓自2014年8月7日开始对房屋进行装修至2014年10月31日孙金成收到聂红晓的起诉状副本，聂红晓已实际占有出租房屋85天，原判决认定孙金成存在房租损失199920元，酌定由聂红晓对孙金成的房租损失承担50%即99960元的赔偿责任，判决孙金成返还聂红晓定金60040元并无不当，本院予以维持。聂红晓要求返还160000元定金的上诉请求不能成立，本院不予支持。聂红晓在一审法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额为160000元，应按照减少后的诉讼请求数额计算诉讼费为3500元，原审计算诉讼费6100元有误，本院予以纠正。依照《诉讼费交纳办法》第二十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3500元，由孙金成负担，二审案件受理费3500元，由聂红晓负担。本判决为终审判决。审 判 长 马增军审 判 员 贾建新代理审判员 黄跃敏二〇一五年九月八日书 记 员 李 杨 百度搜索“”