（2015）渝二中法民申字第00072号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-10-25

案件名称

向道淑,谭质量与李永芬,谭秀明等农村房屋买卖合同纠纷再审审查民事裁定书

法院

重庆市第二中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

向道淑,谭质量,谭秀明,李永芬,江兴耀

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款

全文

重庆市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）渝二中法民申字第00072号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：向道淑，女，1928年8月28日出生，汉族，住重庆市万州区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谭质量，男，1949年12月27日出生，汉族，住重庆市万州区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：谭秀明，男，1961年12月4日出生，汉族，住重庆市万州区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：李永芬，女，1950年1月11日出生，汉族，住重庆市万州区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：江兴耀，男，1949年4月13日出生，汉族，住重庆市万州区。再审申请人向道淑、谭质量因与被申请人谭秀明、李永芬、江兴耀房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）渝二中法民终字第00354号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人向道淑、谭质量申请再审称：1、不动产诉讼时效为20年，法院应支持其诉讼请求；2、卖房协议并非向道淑、谭质量所签，应认定无效；3、被申请人谭秀明是先侵权后办证，其后办理的房屋产权证应无效；4、根据房屋买卖协议，本案504㎡的宅基地加6间房屋残值只卖2500元，显失公平；5、虽然被申请人李永芬将卖房款用于家庭开支，但这期间因夫妻双方在闹离婚，故不应认定夫妻双方共同使用了售房款；6、诉争房屋是向道淑的，谭质量只有使用权，李永芬无权出卖；综上，请求撤销二审判决，再审予以改判。本院认为，关于诉讼时效的问题。本案一审中，谭秀明虽以向道淑、谭质量起诉的诉讼请求“超过诉讼时效”为由提出抗辩，但一审并未支持。且本案一、二审均是从实体权利上驳回了向道淑、谭质量的诉讼请求，并非因诉讼时效而驳回，故二人以未过诉讼时效为由请求再审的理由不能成立。关于向道淑、谭质量申请再审称“李永芬与谭秀明恶意串通，在房屋主人不在场、不知情、无授权、无签字的情况下”，双方签订的房屋买卖协议无效的理由。本案诉争房屋系李永芬（谭质量之妻）委托江兴耀卖予谭秀明，并收取了售房款，对这一事实李永芬、谭质量均是认可的。李永芬卖房时，虽然房屋所有人谭质量不在场、未在房屋买卖协议上签字，但李永芬是谭质量的妻子，谭秀明鉴于二人特殊的身份关系，再加上谭质量长期在外跑车不在家，谭秀明有理由相信谭质量是同意卖房的，其在主观上是善意的。向道淑、谭质量主张李永芬与谭秀明恶意串通，但并未举证予以证实，其再审理由本院不予采纳。根据谭质量在一、二审及再审审查期间的陈述，其在李永芬卖房后不久即已知晓此事，并将购房款用于家庭开支。谭质量在明知房屋已被李永芬卖予谭秀明的情况下，直到2014年才起诉至法院，鉴于其十几年间均未提出过异议，一、二审认定谭质量对李永芬处分房屋的行为进行了追认是正确的，李永芬委托江兴耀与谭秀明所签订的《房屋买卖协议》是合法有效的。故向道淑、谭质量此项再审申请理由不能成立。关于向道淑、谭质量申请再审称谭秀明“先侵权后办证，产权证无效”的理由。本案系房屋买卖合同纠纷，谭秀明通过购买，取得诉争房屋产权，其合法权益应受法律保护。谭秀明随后将该房拆除重建，新建房屋亦已取得房屋产权证。根据物权法的规定，谭秀明对新建房屋拥有合法的产权，向道淑、谭质量此项再审申请理由不能成立。关于向道淑、谭质量主张504㎡宅基地加6间房屋残值只卖2500元，是否显失公平的问题。从向道淑、谭质量举示的《房屋买卖协议书》来看，李永芬出卖的是“3间正屋、2间灶屋、1眼猪圈；屋内家具不卖，属房子建设方面的一律卖给买方所得；房子周围的竹木、树木随房子一同卖给买方所得，皂角树在外”，并非出卖的是向道淑、谭质量主张的瓦片等房屋残值。再结合诉争房屋原状况、万五土（2004）323号村民建房用地批准书、渝村规万五字（2003）57号《重庆市村镇规划选址意见书》、渝村建万五（2003）57号《重庆市村镇规划建设许可书》、（2011）字第03204号房屋所有权证（土地使用面积90平方米），诉争房屋的售价符合当时、当地的客观实际情况，该协议并未显失公平，且显失公平亦非认定合同无效的法定要件。向道淑、谭质量所主张诉争房屋占地504㎡系其个人估算，并未举证证实，谭秀明对此面积亦不认可，故本院不予采纳。向道淑、谭质量此项再审申请理由本院不予支持。关于夫妻协商离婚期间，妻子将售房款用于家庭开支，是否算是共同使用了售房款的问题。谭质量、李永芬二人婚姻存续期间，李永芬收到售房款并用于家庭开支，且谭质量在一审庭审中亦认可共同使用了该笔款项，故一、二审认定夫妻二人共同使用了诉争房屋售房款并无不当。虽然谭质量称卖房期间，与李永芬夫妻关系不好，在协商离婚，但该情况对二人婚姻状况并无实质影响，故向道淑、谭质量此项再审申请理由不能成立。关于“分家析产”分配的是房屋所有权还是使用权的问题。向道淑、谭质量现主张分家只是分的房屋使用权，房屋所有权仍归母亲向道淑所有。本案一、二审已查明，向道淑在其夫谭仁鲁去世后，通过分家析产的方式将诉争房屋分给长子谭质量。对于“分家析产”，应理解为对房屋所有权的处分，向道淑、谭质量现主张系对房屋使用权的分配是不符合常情，亦不符合当时真实意思表示的。结合本案案情，分家析产后，谭质量即取得了诉争房屋所有权，向道淑对该房屋不再享有权利，故一、二审驳回向道淑的诉讼请求是正确的。谭质量虽然经分家取得诉争房屋所有权，但因该房后被卖予谭秀明，房屋所有权已发生转让，故一、二审未支持其恢复诉争房屋原状的诉讼请求是正确的。向道淑、谭质量此项再审申请理由亦不能成立。综上，再审申请人向道淑、谭质量的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回再审申请人向道淑、谭质量的再审申请。审　判　长　　冯　波代理审判员　　冉世均代理审判员　　朱晓丽二〇一五年九月八日书　记　员　　冉玉蓉 微信公众号“”