（2015）庆高新民初字第442号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-13
案件名称
大庆市高新物业管理有限公司与李克新物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大庆高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大庆高新物业管理有限公司,李克新
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十六条第一款
全文
黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）庆高新民初字第442号原告（反诉被告）大庆高新物业管理有限公司，住所地大庆高新区高端装备制造园科研办公楼3楼。法定代表人田世奇，该公司总经理。委托代理人罗永利，男，1964年3月18日出生，汉族。被告（反诉原告）李克新，男，1942年9月26日出生，汉族，无职业。委托代理人孙双印，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。原告大庆市高新物业管理有限公司与被告李克新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大庆市高新物业管理有限公司的委托代理人罗永利、被告李克新的委托代理人孙双印到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告大庆市高新物业管理有限公司诉称，被告是大庆高新区新城御景小区的业主，原告是合法的物业服务单位，为被告提供物业服务，而被告无故拖欠原告2014年1月1日至2014年12月31日止的物业费共计2510.23元，经原告多次催缴无果，故诉至法院，请求判令被告给付物业费及违约金916.23元，诉讼费用由被告承担。被告李克新辩称：因原告没有履行相关的管理义务和报告义务，故被告有权拒绝支付物业费。反诉原告李克新诉称：反诉原告于2011年购买涉案房屋，在装修房屋时发现楼下八楼业主系复式结构，为了其出入方便，在我与邻居家中间又打通了一个入户门，把原本的一户变成了两户，进行出租，给楼层造成了极大的安全隐患，反诉被告有权利也有义务制止八楼业主的违法行为，并向有关部门报告，但反诉被告不履行法律规定的业务，故反诉原告要求反诉被告第一，制止新城御景业主在承重墙开设入户门的行为，责令其限期改正，并及时向行政主管部门报告；第二，免收反诉原告2014年的物业费2510.23元。反诉被告大庆市高新物业管理有限公司辩称：反诉被告已经按照规定和要求将八楼业主的行为上报至行政主管部门，由于我方没有执法权，所以我方已履行了全部职责。原告大庆市高新物业管理有限公司提交证据如下：1、物业收费许可证1份（复印件与原件核对无异），欲证明原告是合法的物业服务及收费企业，收费金额经过政府部门审批。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但原告没有履行义务，被告有权拒交物业费。本院对该证据的真实性予以确认。2、物业服务合同1份（复印件与原件核对无异）及催费通知单各1份，欲证明原告依据物业服务合同为被告提供小区管理服务，合同约定被告如未按期交纳物业费，原告有权按照欠费总额每日千分之一向被告收取违约金，同时原告不断向被告催缴物业费且被告对欠费事实未提出过异议。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为被告没有参与缔结合同，违约金不应适用于被告，催费通知单被告没有收到，原告只是在起诉前向被告发过律师函，被告也书面反馈了不交费的原因。本院对该证据的真实性予以确认。3、物业服务区违法案件呈报表1份（复印件与原件核对无异），欲证明原告在接到被告投诉后2个工作日内按要求以表格形式向开发区相关部门投诉的事实，原告已尽到相关义务。经质证，被告对该证据的真实性有异议，认为没有城管局的公章，接件人王丽的身份不明，即使呈报表属实，原告在七个月后才向城管局报告，违反了及时报告的义务。因该证据上有城管部门工作人员的接收签字，故本院对该证据的真实性予以确认。被告李克新向本院提交业主入住管理须知及业主手册各1份，欲证明原告以书面形式承诺对于违法装修应当予以制止、责令改正并及时报告，这与物业管理条例一致，原告未尽到相关法律义务。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，认为原告在接到被告投诉后也到现场进行制止，也按照规定向城管部门上报，原告已尽到相关义务。本院对该组证据的真实性予以确认。经审理查明，被告是大庆高新区新城御景小区业主，原告为被告提供物业服务，被告拖欠原告2014年1月1日至2014年12月31日止的物业费共计2510.23元。另查明，2013年7月，原告在接到被告的投诉后，将该违法情况向大庆高新区城管局进行了呈报。本院认为，原告是合法的物业服务单位，具备合法的收费资格，被告在享受物业服务的同时，应当承担缴纳相应费用的义务，故本院对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因物业服务合同约定小区业主在每年的10月15日前交纳物业费，故违约金的起算时间应从其次日起计算至起诉之日，而违约金标准约定过高，应按照同期银行贷款利率计算较为合理。被告关于原告对于违法行为没有及时制止的抗辩意见，因原告作为服务企业没有执法权，在接到被告投诉后及时向行政主管部门进行了呈报，已全面履行了法律所规定的义务，故对该意见不予采纳。关于反诉原告的诉讼请求，因反诉被告已履行了相关的义务，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李克新于本判决书生效之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）大庆市高新物业管理有限公司2014年1月1日至2014年12月31日止的物业费2510.23元及违约金83元；二、驳回原告（反诉被告）大庆市高新物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李克新的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息；案件受理费50元、反诉费25元由被告张天楹负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审 判 长 贾 彪代理审判员 王庆娟代理审判员 杨 杰二〇一五年九月八日书 记 员 王海洋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 来自