（2015）沈中民二终字第1957号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-12-08

案件名称

上诉人郑范植与因被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑范植,沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1957号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑范植，男，1969年3月1日出生，朝鲜族，住址：内蒙古呼伦贝尔市海拉尔阿里河路盟。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司，住所地：沈阳市铁西区北二中路19号。法定代表人：朱望生，系该公司董事长。委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族。委托代理人：范广志，系辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人郑范植与因被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第584号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，审判员孙卓（主审）、代理审判员王虹参加评议的合议庭，对此案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告郑范植诉称，请求判令被告从纺织服装城五楼符合正式开业条件后，以正式开业时间为准履行双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000043），顺延18年；诉讼费由被告承担。2013年12月1日，原、被告双方签订了《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》，合同期限为18年，前3年免租金。原告是为了长远的利益与被告签订的租赁合同，合同签订后，一至四层经营状态逐渐成型，而原告所在的五楼始终是库房与店铺相伴，没有空调和暖气，电梯不能正常使用，缺少灯光照明，不提供物业服务，五楼处于停业状态。被告没有尽到作为商业管理公司的义务，导致原告无法正常经营，已经构成违约。2015年1月19日，被告单方向原告送达了解除《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》的《函告》，原告认为被告的该项行为也是违法行为，为了维护原告的合法权益，故原告诉至法院。原审被告沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司辩称，原告陈述的违约事实不存在，且其陈述的违约事实不足以抗辩其不支付物业管理费的理由及水电费等合同义务。原告在履行双方签订的合同期间，拒绝支付物业管理费及水电费，同时存在停业情况，根据双反该合同约定应当解除双方的书面合同。反诉原告沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司诉称，请求判令解除双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000043），判令反诉被告支付拖欠的物业管理费103620元、电费749元，并按银行同期贷款利率计算违约金；诉讼费由反诉被告承担。反诉原告及反诉被告于2013年12月1日签订了《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》，约定了经营范围、租赁期限、租金和物业管理费交费标准、交费方法、违约责任等条款。合同签订后，反诉原告履行了交付商铺使用的义务，反诉被告未履行及交纳物业费及电费的义务，经反诉原告多次催告后仍未交纳，反诉被告的行为已经构成根本违约。反诉被告郑范植辩称，第一，合同是双方原、被告双方真实意思表示，应履行至合同期满。反诉人违反合同约定，不认真履行自己的义务，为追求非法利益将服装城五楼整体租赁给其他第三人，在不具备双方约定解除合同条件的情况下，滥用解除合同的解除要件，属于恶性解除合同行为，请求法院查明事实，判令反诉人履行合同。维护原告的合法权益。第二，物业费是依据面积多少计算得出，合同中没有标注面积，只是标注按照实际使用面积计算的字样。没有可依据面积，无法计算出应交纳的物业费。测量实际使用面积的工作应由反诉人主动与本诉原告与全体业户共同测量，需双方共同签字确认，才具有法律效力。反诉人没有尽到自己义务，使得双方无法计算物业费金额。反诉人不是物业公司，不具有收取物业费资格。原告使用的电量应当双方在场共同记录电表起始数字，才能计算原告在2014年3月11日执行合同后的用电量。本诉被告没有尽到义务，使得用电量无法进行正确计算，更谈不上及时交纳的问题，这是反诉方没有尽到义务造成。第三，电费是反诉人替电业公司代收费用，没有资格通过诉讼向原告主张电费。第四，原告与被告签订过2012年3月11日至2014年3月10日的合同，合同号为50000033号和50000043号。在履行该合同中，原告通过装修投入与反诉人进行了物业管理费的交换，在这两年中反诉人没有履行应尽义务，没有提供物业服务，依据相关法律规定反诉人应退还这两年的物业费，反诉人并没有退还两年的物业费，应在两年的物业费中进行扣除，应视为原告已经交纳了2014年3月11日开始所执行18年合同的前两年的物业管理费。原审法院经审理查明：2013年12月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000043），合同第一条约定原告（反诉被告）租赁沈阳国际纺织服装城C5S-503、C5S-507商铺，使用面积按实际使用面积计算，经营范围为鳄鱼女装，租赁期限为18年，自2014年3月11日至2032年3月10日，租金和物业管理费交纳标准为：2014年3月11日至2015年3月10日，租金为零，物业管理费为1.5元／㎡／天……。合同第二条约定，第一年度的物业费须于2013年12月10日前一次性交纳，以后每年度的租金和物业管理费须在上一个年度结束之日计算3个月前一次性交纳，原告（反诉被告）不按时向被告（反诉原告）交纳租金及物业管理费的，被告（反诉原告）有权无条件收回商铺，合同终止。原告（反诉被告）所租商铺独立安装电表，自合同签订之日起按季度实际发生金额交付。原告（反诉被告）应于每季度首月5日前向被告（反诉原告）交纳上季度电费。电费标准为每度电1.1元计算。第六条约定如果原告（反诉被告）违反下列任何一项规定，被告（反诉原告）有权单方解除本合同，没收原告（反诉被告）经营保证金，并将原告（反诉被告）清退出场，已交纳的租金、物业管理费等费用概不退还原告（反诉被告）：……2、原告（反诉被告）拖欠任何一项部分或全部应交费用达一个月以上，在经被告（反诉原告）准许的期限内仍未付清的；……。第九条约定被告（反诉原告）给原告（反诉被告）所发的函、通知或公告等文书，以下任何一种情况下均视为送达：……4、被告（反诉原告）采用市场内公告方式的，以被告在沈阳国际纺织服装城内张贴公告日视为送达；……。在合同履行的过程中，原告（反诉被告）实际使用的商铺为C5S-503、C5S-507。被告（反诉原告）于2014年6月14日在纺织城宣传栏处张贴公告，向五楼全体商户发出公告，通知尚未缴纳2014年3月11日至2015年3月10日（即第一年度）物业管理费的商户，于本公告发布之日起30日内到被告（反诉原告）财务处交纳相关费用，逾期不交纳的将根据合同第二条、第六条第二款之规定，被告（反诉原告）将单方解除合同，无条件收回商铺，并清退出场。2015年1月19日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《函告》，告知原告（反诉被告）于收到本函告7日内到被告（反诉原告）财务处交纳拖欠的物业管理费及电费，正式通知原告（反诉被告）解除合同收回商铺。原告（反诉被告）于2015年1月21日收到该《函告》。另查明，沈阳国际纺织服装城五层于2012年8月对外营业。在本案审理过程中，被告（反诉原告）撤回要求原告（反诉被告）交纳物业费及违约金的诉讼请求。原审法院认为：原告（反诉原告）、被告（反诉被告）双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。按照合同约定，原告（反诉被告）应当于2013年12月10日前交纳2014年3月11日至2015年3月10日的物业管理费，但经被告（反诉被告）2014年6月14日公告后，仍未交纳，且该公告中明确载明了未按期交纳物业管理费等相关费用的后果，即解除合同。被告（反诉原告）于2015年1月19日向原告（反诉被告）发出《函告》，行使合同约定的解除权，符合双方合同约定及法律规定，原告（反诉被告）于2015年1月21日收到该《函告》，故双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000043）已经于2015年1月21日解除，原审法院予以确认。原告（反诉被告）主张履行双方签订的租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持。就反诉部分，因双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000043）已经于2015年1月21日解除，反诉原告无需再行主张解除该份合同。关于反诉原告主张撤回要求反诉被告交纳物业费及相关利息的诉讼请求，符合相关法律规定，应于准许。关于反诉被告辩称物业费数额无法计算以及物业管理费与装修款进行了抵顶，不存在不缴纳物业费的问题，在2015年1月19日的《函告》中，已经告知反诉被告解除合同并追缴拖欠的物业费，反诉被告是否收取费用，不影响反诉原告行使解除权的性质。反诉被告亦没有提供证据证明在反诉原告于2014年6月14日发出催缴物业费的公告后至反诉原告向反诉被告发出解除合同的《函告》期间，反诉被告向反诉原告主张要求交纳物业管理费、协商物业管理费计算方式或双方就物业管理费的计算方式不能达成一致意见从而导致反诉被告无法交纳物业管理费，亦未提供充分的证据予以证明存在物业管理费与装修款进行抵顶的事实，故反诉被告以此理由进行抗辩，原审法院不予采纳。关于反诉被告辩称反诉原告未尽到提供物业服务的管理义务，导致纺织城五层无法正常经营的问题，合同中约定反诉被告交纳物业管理费的义务在先，而反诉被告没有提供充分的证据证明纺织城五层无法经营状态系反诉原告原因造成的，故反诉被告以此理由抗辩，原审法院不予采纳。关于反诉原告主张反诉被告交纳电费的诉讼请求，因反诉被告对反诉原告主张的电费数额存在异议，反诉原告未提供充分证据证明涉案商铺实际发生电费数额，故反诉原告的该项诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院判决：一、驳回原告的诉讼请求；二、驳回反诉原告的诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由本诉原告郑范植承担。宣判后，原告郑范植不服，上诉至本院。其上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，且没有相关证据证明2015年1月19日被上诉人发的函告解除合同条件成就，必然导致一审判决结果错误。被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司答辩称：被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、上诉人始终强调被上诉人撤回物业管理费的请求与主张解除的理由相悖，明显混淆了法律的概念。解除是当事人申请解决的，而当事人主张解除的理由是违约，是否主张违约及支付物业管理费，完全是被上诉人的诉讼权利，与案件的审理结果是否判决解除不具有相关联性。二、判决解除与一审法院确认2015年1月19日解除合同关系也不相矛盾。一审庭审中被上诉人已向法院明确，2015年1月19日公告送达时已宣布向上诉人解除合同，因其违约而主张解除合同的日期是2015年1月19日。被上诉人请求法院解除合同是在2019年公告如不成立的情况下再由法院判决诉讼时依法确认，依法解除合同。所以，当事人（被上诉人）要求撤回部分诉讼请求与法院判决解除合同在法律上没有相悖性。三、关于本案的事实问题，本案当事人均提到了商铺的面积问题，我公司在一审时已经向法院提交了每户面积的单据，该份单据计算出来的物业管理费体现了每户面积，每户的面积即是分割时每户商铺的具体面积，并且每户也是根据分割的商铺进行经营、装修等等，其面积是确定的。因公司管理问题，现未收集到具体的送达的充分证据，据此才撤回了相关的诉讼请求。我需要提示的是被上诉人并未放弃该部分的诉讼请求，而是保留相应的诉讼权利。四、关于公告及欠费问题。国际纺织城一审已经向法院提交了多次公告，证明向上诉人主张欠较物业费的问题，但上诉人均不予理睬，并且在一审庭审中明确提出不交物业费。被上诉人的代理人在一审时已向上诉人代理人及上诉人本人陈述了如交纳2015年1月19日之前的物业管理费，你是否愿意交纳，其当庭拒绝交纳。那么，其拒缴物业管理费所陈述的一些理由，只是一种拖延的，而并不是其要真正履行合同的一种表态，其上诉理由完全是无事实和其在一审的陈述。五、关于程序问题。上诉人陈述的程序问题我方认为并不是法律上的一审程序问题，因此对其具体理由只予以简便的答复。本案的争议焦点就是诉讼请求，而且一审时也提示了关于诉讼请求相关主张，因此而举证的相关义务。因此，未总结争议焦点不能作为其二审法院发回的理由。六、法律适用问题。本的适用法律正确，其提出的适用法律完全是基于其对事实的反驳，而并不是针对法院该适用法律是否真正的适合，因此其提出的并不是法律适用问题，而是一种事实认定问题。综上，上诉人所经营的每一个商铺被上诉人已给予其两年的免费使用期限，是在两年之后才与上诉人签订的租赁协议，即收取物业管理费。被上诉人为了更好的促进市场经营发展已经作出了很大的成本投入，但是另被上诉人寒心的是整个的五层业主均不开业、不经营，甚至将商铺转租当成餐铺，这样就造成了五层无法经营。而让每位业主交费的时候，他们都拒绝，这是让我们无法接受的。恳请二审法院依法维持一审判决，维护被上诉人的合法权益。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。按照合同约定，上诉人应当于2013年12月10日前交纳2014年3月11日至2015年3月10日的物业管理费，但被上诉人2014年6月14日发出催缴公告，且公告中明确载明了未按期交纳物业管理费等相关费用的后果，即解除合同，上诉人在催缴后仍未交纳。被上诉人于2015年1月19日向上诉人发出《函告》，上诉人于2015年1月21日收到该《函告》，通知上诉人解除合同。被上诉人行使解除权的条件已成就，行使方式亦符合合同约定及法律规定。故原审法院确认双方当事人签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》已经于2015年1月21日解除正确。上诉人主张履行双方签订的租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持正确。关于上诉人主张商铺实际使用面积无法确认，物业费数额无法计算，未提供与其他楼层相符的物业服务，不存在不缴纳物业费的问题。上诉人实际使用商铺后，负有交纳物业费的义务，其长期未交纳物业费，在被上诉人催缴之后仍拒绝交纳，构成违约，上诉人的主张不能构成其拒绝交纳物业费的合理抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑范植负担。本判决为终审判决。审　判　长　　解全晖审　判　员　　孙　卓代理审判员　　王　虹二〇一五年九月八日书　记　员　　郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 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