（2015）扬邗民初字第0487号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2016-04-13

案件名称

程金华与邹国平、史琳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

扬州市邗江区人民法院

所属地区

扬州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

程某某,邹某某,史某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

江苏省扬州市邗江区人民法院民事判决书（2015）扬邗民初字第0487号原告程某某。委托代理人王波，江苏立科律师事务所律师。被告邹某某。委托代理人徐立新，江苏江扬律师事务所律师。被告史某某，委托代理人刘同强。委托代理人徐立新，江苏江扬律师事务所律师。原告程某某与被告邹某某、史某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法由代理审判员李扬独任审判，于2015年2月25公开开庭进行了审理。后本案转入普通程序，依法组成合议庭，并于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告程某某及委托代理人王波，被告邹某某、史某某的委托代理人徐立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程某某诉称，2014年9月7日，原告与邹某某签订《房屋租赁合同》，约定邹某某承租原告具有使用权的扬州市念泗路综合楼二至三楼房屋，史某某提供了担保。该合同对付款期限及逾期付款违约责任等作出了约定，被告应在2014年12月1日前付清第一年剩余房租21万元、补偿金3万元和保证金2.5万元。但被告一直拒绝按约支付上述款项。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、邹某某支付房租、补偿金、保证金等共计26.5万元及滞纳金7万元（按日租金标准两倍计算至2014年12月30日，逾期顺延）；2、史某某对以上债务承担连带责任。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：邹某某支付房租、补偿金、保证金等共计26.5万元及滞纳金7万元（按日租金标准两倍计算至2014年12月30日，逾期不再主张）；为证实其主张，原告在法定举证期限内向本院提交如下证据材料：1、房屋租赁合同一份，证明被告应该按照合同履行期限缴纳房租、补偿金及保证金，合同的第六条第二款滞纳金比较高故参照合同第四款进行了调整。2、房东出具的证明、建设工程许可证及双桥乡政府证明各一份，证明原告有权对涉案房屋转租；3、2014年9月3日定金协议一份，证明双方约定公共安全由被告自行解决，即使存在消防通道瑕疵，该事情也应该由被告自行处理。被告邹某某、史某某辩称，涉案房屋没有产权证，租赁合同无效。原告交付的房屋未达到消防强制标准。被告进场装修之前，原有消防疏散通道保持畅通，但后来原告在未明确告知的前提下，将原消防通道进行搭建，改为营业场所，导致消防通道无法使用；原告未经被告同意擅自在承租范围内建设广告店招，给被告的采光造成影响；原告经营所产生的油烟对被告经营产生较为明显的环境污染。另外，被告承租区域出现漏水问题，原告未能修理，给被告造成损失。被告缴纳的第一期租金，原告亦未出具发票，导致被告无法做账。综上，被告有权拒付租金。为证实其主张，被告在法定举证期限内向本院提交如下证据材料：1、照片一组，证明原告交付的房屋没有消防通道（一个通道被堵塞，另一个被拆除）；2、念泗桥派出所下发的责令改正通知书，证明因消防通道占用堵塞，已被公安部门要求整改；3、陈康发的证人证言，证明被告租赁房屋时原有的消防通道存在（从三楼到二楼平台、从二楼平台到一楼，然后通到院外）；4、照片一组及通知和邮寄凭证，证明承租房屋漏雨，被告通知原告要求其维修，但至今没有维修。案件审理中，本院依法向扬州市双桥乡双桥村民委员会张庄村民小组（以下简称张庄小组）调取了涉案房屋的规划图并与该小组负责人李开富谈话制作谈话笔录。经审理查明：2014年9月3日，原（甲方）、被告（乙方）签订定金协议一份，约定“……1、公共安全合格证自行办理（乙方）；2、暂收定金五万元，余款2014年9月6日前付清”2014年9月7日，原告与邹某某签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方（原告）将位于扬州市念泗路综合楼的二至三楼出租给乙方（邹某某）使用，乙方充分了解房屋现状及租赁使用状况；2、租赁期自2014年12月1日至2022年11月30日；3、该房屋租金为每年肆拾贰万元整，每两年在上一年房租的基础上增长3%，保证金伍万元整，补偿费叁万元整。合同签订日即付保证金贰万伍仟元，第一年的房屋租金贰拾壹万元整，合计人民币贰拾叁万伍仟元整。2014年12月1日前乙方必须一次性付第一年的房租余款贰拾壹万元，补偿金叁万元和保证金余款贰万伍仟元整；4、甲方负有及时交付租赁房屋的义务，在租赁期内，甲方应保证出租房屋使用安全；甲方不得无故影响乙方的生产、经营；5、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用及租金的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金；租赁期满或合同解除后，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。同日，史某某以担保人身份在该合同上签字。原告交付涉案房屋后，被告对房屋进行装修并用于经营“扬州菲特力斯健身俱乐部”。涉案承租房屋内仅有两条消防通道（步行楼梯），其中一条通往原告经营酒店的厨房，另一条在二楼处被截断，下面搭建建筑物。2015年3月16日，念四桥派出所出具责令改正通知书一份：扬州菲特力斯健身俱乐部，根据《中华人民共和国消防法》第五十二条的规定，我所于2015年3月16日对你单位进行消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列消防安全违法行为，现责令改正：……3、占用、堵塞……6、灭火器……12、未对建筑消防设施定期进行维修保养；13、未到消防部门备案，私自投入使用。另查明，涉案承租房屋2楼、3楼北侧部位均存在漏雨问题。2015年6月30日，菲特力斯健身俱乐部向原告出具通知一份：您所出租的房屋（念四路11号二三楼）存在严重的墙面及屋顶漏水情况，曾就此事多次要求你维修，你都一直拒绝，现情况愈发恶化，已严重影响使用，并对其他财物造成损失，营业造成影响。特再次书面通知你，限你于三日内立即履行修缮义务，确保不再出现类似情况。原告接到该通知后，对漏雨问题未采取维修措施。又查明，涉案承租房屋尚未办理产权证书，其建设单位为扬州市双桥乡双桥村民委员会。扬州市双桥乡人民政府于2010年7月1日出具证明：兹有念泗路综合楼产权属双桥乡双桥村张庄组，为非居住用房，房产证正在办理之中。该小组负责人李开富陈述系因规划图上还有一半房屋因拆迁问题未谈妥无法建设致产权证未能领取，其同意原告对房屋进行出租或转租。被告尚未支付原告第一年剩余房租21万元、补偿金3万元、保证金1.5万元，合计26.5万元。以上事实有双方当事人提供的定金协议、房屋租赁合同、通知及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：被告能否以涉案房屋存在消防安全隐患及漏雨、油烟、店招等问题为由拒付房租。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与两被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行。房屋租赁关系本质上是房屋的占有、使用、收益与租金的交换关系，二者彼此构成了对价。因此，只要被告还在占有、使用租赁房屋并从中获益，即应支付其对价即租金。至于涉案房屋存在的消防、漏雨、未开发票等问题，除非影响了被告对房屋的占有、使用、收益，才可以据此拒付其对价即租金。也就是，租赁房屋存在的某一方面的瑕疵，若非影响了使用，则不能成为拒付租金的事由，在此情形下，“瑕疵”与请求支付租金之间，并不构成对抗关系。另外，根据合同法的规定，除当事人另有约定外，出租人负有租赁物的维修义务，出租人不履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，在出租人不履行维修义务而由承租人进行维修时，承租人并不当然享有拒付租金的权利，承租人可自行维修后与出租人结算相关费用。本案中，虽然租赁物本身存在消防通道、漏雨等瑕疵，但“扬州菲特力斯健身俱乐部”一直处于正常经营之中，被告亦未提供证据证明租赁物上述问题影响其使用租赁物。至于被告辩称的原告拒绝开具已付房租发票的问题，被告可向相关部门请求处理。综上，被告签订租赁合同的目的并没有落空，应当支付欠付的租金和使用费。被告邹某某欠付租金、补偿金、保证金共计265000元，应继续支付。此外，邹某某还应赔偿因其迟延支付租金而给原告程某某造成的损失。依据合同法的精神，违约方承担的违约金可以适当高于、但不能过分高于守约方的损失。本案中，合同约定的违约金计算标准为应缴租金总额的1%及程某某自行调整的日租金两倍标准均明显过高，程某某亦未提供证据证明其损失，本院依法予以调整，酌定按同期银行贷款利率的200%计算。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，当事人未就被告邹某某承担的保证责任进行约定，被告史某某应就被告邹某某应支付的租金、补偿金、保证金265000元及违约金承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告邹某某自本判决生效之日起十日内支付原告程某某租金、补偿金、保证金共计265000元及违约金（自2014年12月2日起至2014年12月31日，以265000元为基数，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的2倍计算）；二、被告史某某就上述债务承担连带责任；三、驳回原告程某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6326元，由被告邹某某、史某某共同负担5275元，原告程某某负担1051元。（程某某同意其预交案件受理费5275元由邹某某、史某某向其直接支付，本院不再退还，由邹某某、史某某在本判决生效之日起十日内向程某某支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审　判　长　　徐小年代理审判员　　李　扬人民陪审员　　邵国庆二〇一五年九月八日书　记　员　　吴　迪搜索“”