(2015)三中民终字第11010号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-28
案件名称
王俊发与北京市平谷区大华山镇挂甲峪村民委员会农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王俊发,北京市平谷区大华山镇挂甲峪村民委员会
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2015)三中民终字第11010号上诉人(原审原告)王俊发,男,1971年8月23日出生。被上诉人(原审被告)北京市平谷区大华山镇挂甲峪村民委员会,住所地北京市平谷区大华山镇挂甲峪村。法定代表人张朝起,该村村民委员会主任。委托代理人崔艳霞,北京市方桥律师事务所律师。上诉人王俊发因农村房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市平谷区人民法院(2014)平民初字第6631号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年11月,王俊发诉至原审法院称:按照国家政策,2007年挂甲峪村成为规划试点村,我的老房由北京市平谷区大华山镇挂甲峪村民委员会(以下简称挂甲峪村委会)收回,地树交给挂甲峪村委会管理经营,我按照每平方米860元的价格购置挂甲峪村委会建造的二层新民居。当时双方没有签订书面买卖协议,也没有约定房屋保修期。交房前我向挂甲峪村委会核实过房屋是否合格,挂甲峪村委会答复说合格手续正办理着,后来也不知道合格手续是否办理下来,我要求挂甲峪村委会出示房屋质量验收合格证明。2008年我从挂甲峪村委会处领取钥匙,入住该新民居。入住时,新民居即出现质量问题,具体情况是:房檐出现裂缝并掉灰块、前房檐水泥装饰酥裂、卫生间漏水、客厅地板砖有裂纹、客厅地面塌陷、楼房外墙保温所用的材料也不是阻燃材料,且有偷工减料的现象。2014年4月底我的汽车玻璃被屋后掉落的灰块砸坏,2014年10月29日我曾被房檐掉落的灰块砸伤肩膀,修车费用和治伤费用挂甲峪村委会给我报销了。关于新民居墙体适用什么保温材料双方并无约定。我多次找挂甲峪村委会协商修复事宜,挂甲峪村委会总以种种理由推托至今。我不知道2014年本村村民代表会议表决签字表,该做法不符合法律规定。别墅区管理协议书只规定了环境卫生的管理事项,并没有关于房屋质量的规定。我认可此次提起诉讼的房屋质量问题不是主体结构质量问题。我认为涉案房屋是违法建筑。建设部紧急通知中有明确规定,农村自建限额以上住房以及加层、改扩建房屋必须严格执行法定建设程序,按照国家有关规定办理相关手续。现我诉至法院,要求挂甲峪村委会赔偿我楼房二层房顶、房檐修复费用及维修期间房屋不能正常使用所造成的经济损失20000元。挂甲峪村委会辩称:我村委会不同意王俊发的诉讼请求。新民居是在2007年由北京谷兴建筑工程有限公司开始建设,于2008年交付使用的。新民居建成之后,经过了村委会和施工单位验收,验收合格后将钥匙交给王俊发,王俊发到场后也进行了验收、入住和使用,其并未提出任何质量问题,也没有采取任何措施,如其入住时认为房屋有质量问题可以不购买该房屋,现王俊发未提出明确的损失金额,截止到勘察现场时王俊发仍在涉案房屋居住。对于王俊发所称多次找到村委会协商修复事宜的主张我村委会不认可,王俊发在2014年找过村委会,当年村委会就此事召开村民代表会议,决定参照将军关、玻璃台等有新民居的村子的做法,确定本村新民居保修期为1年。农村房屋不能按照城镇楼房的相关标准确定保修期,而城镇楼房的保修期也仅为5年。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条对房屋相关部位的保修期作出了规定,参照该规定,涉案房屋的保修期也过了。村委会与王俊发签订的《别墅区管理协议书》也确定新民居维修费用由村民承担。现在王俊发提出建设质量问题,时间上也已超过保修期限。我村委会建设新民居是为了改善村民的居住条件和环境,并没有赢利,工程款正好是15万多元,与村民购买房屋价款一致。村委会没有资金给王俊发维修,如王俊发愿意支付维修费,村委会会给其修复。王俊发主张地面下沉我村委会不认可,地板铺设、墙体粉刷都是由王俊发做的,在装修过程中可能造成踢脚砖与地面间有缝隙,王俊发卫生间墙体水渍痕迹不一定是卫生间漏水造成,可能是洗澡洗多了才有的水渍。王俊发已承认其提出的房屋质量问题不是主体结构质量问题,我村委会不认可其提出的质量问题是主体结构质量问题。另外,王俊发于2008入住后至今尚未将购房款交齐。原审法院经审理查明:2007年挂甲峪村委会成为规划试点村,同年由北京谷兴建筑工程有限公司施工建设新民居,并于2008年建成。新民居建成后,挂甲峪村委会与王俊发口头约定王俊发的老房由挂甲峪村委会收回,地树交给挂甲峪村委会管理经营,王俊发再按照每平方米860元的价格购入挂甲峪村委会新民居一套,双方于同年交付房屋、地树。现王俊发主张其入住新民居时即出现房檐裂缝并掉灰块,前房檐水泥装饰酥裂,卫生间漏水,客厅地面塌陷、空鼓,楼房外墙保温所用的材料也不是阻燃材料,且有偷工减料的现象。在原审法院审理过程中,王俊发又改称其前房檐水泥装饰和房檐裂缝属于房屋主体结构质量问题。经原审法院现场勘查,王俊发房屋情况如下:涉案房屋交付时都是由挂甲峪村委会装修好的,客厅地板砖由王俊发自行铺设,客厅踢脚砖与地面有缝隙,地面有裂纹,卫生间墙壁有漏水痕迹,房檐有裂缝,房顶有掉灰渣现象,前房檐水泥装饰有酥裂现象。经向北京市平谷区建筑设计所咨询,水泥椽子(前房檐水泥装饰)只是一个造型,不承重,不属于主体工程,水泥椽子打得比较单薄,振捣效果不好,风吹日晒、热胀冷缩导致其较易酥裂,但不影响房屋主体结构质量。原审法院认为:王俊发与挂甲峪村委会就涉案房屋达成的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行各自的义务。王俊发主张其入住涉案房屋后即出现其主张的房屋质量问题,对此挂甲峪村委会予以否认,鉴于王俊发未能就其主张的出现房屋质量问题的时间提供相应证据证明,法院难以认可其主张。双方未就涉案房屋买卖达成书面协议,亦未约定房屋保修内容及保修期,涉案房屋属于农村二层房屋,对于其合理保修内容及保修期可参照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条、第六条的规定确定,以上述第五条规定的保修内容及保修期确定涉案房屋的保修内容和保修期,保修期以房屋实际交付使用时起计算为宜。根据现场勘查及向专业机构咨询的情况,王俊发所主张房屋质量问题并非房屋地基基础和主体结构质量问题,而上述第五条第3项规定的非房屋地基基础和主体结构保修期限最多为3年,涉案房屋于2008年交付使用,现无证据证明王俊发提出的质量问题在3年保修期内,法院难以认定现在挂甲峪村委会对王俊发提出的房屋质量问题承担保修义务。据此,原审法院于2015年6月判决:驳回王俊发的诉讼请求。判决后,王俊发不服,以原审判决认定事实不清为由上诉至本院,坚持在原审起诉时的诉讼请求。挂甲峪村委会同意原判。本院经审理查明的事实与一审查明的事实无异。上述事实,有当事人陈述、《挂甲峪村一事一议村民(代表)表决签字表》、《别墅区管理协议书》、现场照片、勘查笔录、咨询笔录等证据在案佐证。本院认为:公民、法人的合法权益受法律保护。本案中涉案的挂甲峪村该类房屋已有村民代表决议对房屋维修问题做出决定,且鉴于房屋的构造情况,依据原审法院参照适用的相关房屋住宅质量的规定,王俊发主张的涉案房屋质量问题亦超过保修期。故上诉人王俊发的上诉请求,依据不足,本院不予支持。综上所述,原审法院对此案认定事实清楚,程序适当,处理正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:驳回上诉,维持原判。一审案件受理费150元,由王俊发负担(已交纳);二审案件受理费300元,由王俊发负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁代理审判员 张玉娜代理审判员 刘向飞二〇一五年九月八日书 记 员 衡珊珊 关注微信公众号“”