（2015）东中法民一终字第1443号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-12-10
案件名称
东莞市天日实业投资有限公司,袁苏女、袁映凤与东莞市东城利民物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市天日实业投资有限公司,袁苏,袁映凤,东莞市东城利民物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第四十二条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1443号上诉人（原审被告）：东莞市天日实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市东城区主山东城中路南125号青龙城二楼A区02号。法定代表人：袁映凤。上诉人（原审被告）：袁苏女，女，香港特别行政区居民。上诉人（原审被告）：袁映凤，女。以上三上诉人的共同委托代理人：吴书文，男，系东莞市天日实业投资有限公司员工。被上诉人（原审原告）：东莞市东城利民物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城区东城中路青龙城一楼。法定代表人：卢炯培。委托代理人：傅竹林，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人：张旭东，广东赋诚律师事务所律师。上诉人东莞市天日实业投资有限公司（以下简称天日公司）、袁苏女、袁映凤因与被上诉人东莞市东城利民物业管理有限公司（以下简称利民公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第2562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年11月4日，利民公司向原审法院提出诉讼，请求判令：1、天日公司向利民公司支付拖欠租金2156000元（自2014年8月暂计至11月止）以及支付违约金175720元（按逾期金额每日2%计收，从2014年8月6日起分段计收，计至付清之日止）；2、天日公司向利民公司支付律师费92000元；3、袁苏女、袁映凤对上述债务承担连带清偿责任；4、天日公司、袁苏女、袁映凤承担本案的诉讼费用。本案原审开庭之前，利民公司提出增加诉讼请求如下：判令解除利民公司与天日公司、袁苏女于2011年11月3日签订的《物业租赁合同书》。本案原审庭审中，利民公司明确其诉讼请求如下：1、解除利民公司与天日公司、袁苏女签订的《物业租赁合同书》；2、判令天日公司向利民公司支付拖欠的租金，暂计从2014年8月起至2014年11月止为215600元，计算直至法院判令解除合同生效之日止；3、判令天日公司在法院判决解除合同生效之日起三天内向利民公司腾空交付租赁物；4、判令天日公司自法院判决合同解除之日起三天后按租金标准向利民公司支付物业占用费直至腾空交付租赁物止；5、判令天日公司向利民公司支付上述租金的逾期付款违约金（详见起诉状标准）；6、判令天日公司向利民公司支付律师费92000元。7、判令袁苏女、袁映凤对上述债务承担连带清偿责任；8、本案诉讼费由天日公司、袁苏女、袁映凤承担。原审法院经审理查明：利民公司是东莞市东城中路南涡岭商住城一至三楼物业的业主，该物业已办理房地产权证，登记的房产权属人为利民公司。2011年11月3日，利民公司（甲方）与袁苏女（乙方）签订《物业租赁合同书》一份，合同约定涉及如下内容：一、甲方将位于东莞市东城中路南涡岭商住城一至三楼的自有物业（以下简称“案涉租赁物业”）出租给乙方使用，租赁物业建设面积共（约）25500平方米，乙方租赁该物业用于设立经营专业市场、百货商场等商业用途。二、物业租赁期为20年，从2013年1月1日至2023年12月31日止。免租期为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日，免租期后即自2014年1月1日起正式计收租金。三、案涉租赁物业每月租金为592000元，租金自2014年1月1日起每三年在前一标准的基础上递增8%。租金按月缴纳，乙方于每月5日前缴纳当月租金，甲方同时出具租金收款收据给乙方。四、乙方逾期缴纳租金及其他应缴费用的，甲方有权按照应缴款项以每日2‰收取逾期付款违约金。逾期缴纳超过60天的，甲方有权选择以下方式之一处理：A）继续履行合同，并要求乙方支付违约金；B）单方解除本合同，保证金不予退还，所有装修及固定设施均无偿归甲方所有，并要求乙方支付违约金，并按前款规定补缴免租期租金。五、违约方违约，守约方提起诉讼的，因诉讼产生的公证费、交通费、住宿费、律师费、担保费等均由违约方承担。六、合同第十四条约定乙方注册公司后，该公司与乙方共同作为本合同承租方，与乙方对本合同义务承担连带责任。2012年11月22日，利民公司和天日公司、袁苏女共同在上述合同最后一页签字盖章确认如下补充内容：“东莞市天日实业投资有限公司于2012年5月23日成立，系本合同第十四条所指乙方注册之公司，与袁苏女共同作为本合同承租方，对本合同义务承担连带责任。”2012年12月19日，利民公司和天日公司、袁苏女签订《补充协议》一份，约定将案涉《物业租赁合同书》终止期限延长一年，变更为至2033年12月31日终止，免租装修期仍维持不变。上述合同和协议签订后，利民公司如约向天日公司交付了案涉租赁物业，天日公司对场地进行装修后在该物业内运营“潮汇星城”百货商场项目并对外进行招商，现部分案涉租赁物业已以长期或短租形式分租给了若干小租户。案涉《物业租赁合同书》约定的免租期届满后，天日公司以袁映凤的个人银行账户向利民公司转账支付了2014年1-7月的租金，2014年8月份租金支付了212000元，此后天日公司没有再向利民公司支付过租金。另查，天日公司是袁映凤投资开办的自然人独资有限责任公司，天日公司在本案中并未举证证明天日公司的财产独立于股东袁映凤自己的财产。另，利民公司于2014年11月13日向原审法院提出财产保全申请，要求查封、扣押、冻结天日公司、袁苏女、袁映凤价值2423720元的财产并提供了利民公司名下相应财产作为担保。原审法院依据利民公司申请，依法作出（2014）东一法东民一初字第2562号之一民事裁定书，并据此查封、冻结了天日公司、袁苏女、袁映凤名下相应财产。后，利民公司于2015年3月30日向原审法院再提出财产保全的申请，以在本案诉讼过程中天日公司、袁苏女、袁映凤拖欠租金数额增加为由，要求增加查封、扣押、冻结天日公司、袁苏女、袁映凤价值2960000元的财产，并提供了利民公司名下的相应财产作为担保。原审法院依据利民公司申请，依法作出（2014）东一法东民一初字第2562号之二民事裁定书，并据此查封、冻结了天日公司、袁苏女、袁映凤名下相应财产。原审法院认定以上事实的依据有：《物业租赁合同书》、《补充协议》、委托代理合同、存款账户回单、公证书两份、南方都市报、东莞日报、东莞时报、广告宣传纸、律师费发票、房地产权证，以及原审法院庭审笔录、问话笔录等。原审法院认为，利民公司与袁苏女签订案涉《物业租赁合同书》，其后利民公司与天日公司、袁苏女三方补充确认天日公司与袁苏女共同作为该合同承租方，对该合同义务承担连带责任，且三方还就租期延长等问题签订了《补充协议》，因此应认定利民公司是案涉租赁合同的出租方，天日公司和袁苏女是共同承租方。三方签订的《物业租赁合同书》和《补充协议》是当事人真实的意思表示，合同内容并未违反国家法律法规的强制性规定，因此应认定合同合法有效，三方均应按照合同约定享有权利和履行义务。根据原审庭审查明事实，合同约定的免租期届满后，天日公司只支付了2014年1-7月的租金以及2014年8月份租金中的212000元，至利民公司提起本案诉讼时天日公司拖欠租金已经超过60天，因此依据合同约定利民公司有权选择单方解除合同。虽然天日公司和袁苏女在答辩意见中陈述了拖欠租金的原因，但天日公司对其所称利民公司没有适当履行合同义务的主张并未提供证据予以证明，故原审法院不予采纳，此外天日公司所称因东莞经济大环境不好而导致其资金周转困难，实属天日公司应自行承担的履约经营风险，并不能成为拖欠租金的正当理由。综上，天日公司拖欠租金已构成违约，利民公司要求解除案涉租赁合同合法有理，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依据合同约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。结合本案，利民公司是通过起诉方式要求解除合同，天日公司和袁苏女是2015年1月5日收悉利民公司要求解除合同的增加诉讼请求，因此双方之间的物业租赁合同应认定在2015年1月5日解除。天日公司和袁苏女作为案涉物业租赁合同的承租方，自2014年8月之后就没有再向利民公司支付租金，天日公司和袁苏女理应向利民公司支付拖欠租金至合同解除之日止，按合同约定592000元／月的标准，天日公司和袁苏女共计须向利民公司支付拖欠租金2843483.87元（380000元（2014年8月尚欠租金）＋592000元／月×4个月（2014年9-12月拖欠租金）＋592000元／月÷31天×5天（2014年1月1-5日）］。根据合同约定，如承租方逾期缴纳租金及其他应缴费用的，出租方有权按照应缴款项以每日2‰收取逾期付款违约金。天日公司和袁苏女主张合同约定的上述违约金标准过高，请求法院予以调整。对此，原审法院认为案涉物业租赁合同中约定的违约金标准是双方自由协商而达成的一致意见，法律应当尊重双方当事人的意思自治，故原审法院对天日公司要求调整违约金标准的主张不予采纳，但天日公司承担的违约金应以尚欠的租金总额为限。综上，结合天日公司拖欠租金的情况以及合同约定的租金支付期限，天日公司和袁苏女应向利民公司支付的逾期付款违约金应分段计算如下：1、2014年8月的逾期付款违约金，以该月尚欠租金380000元为本金，按每日2‰的标准，从2014年8月6日起计付至该月租金实际清偿之日止；2、2014年9-12月期间的逾期付款违约金，应以当月租金592000元为本金，按每日2‰的标准，分别从2014年9月6日、2014年10月6日、2014年11月6日、2014年12月6日起计付至当月租金实际清偿之日止；3、2015年1月的逾期付款违约金，以该月尚欠租金（2015年1-5日）95483.87元为本金，按每日2‰的标准，从2015年1月6日起计付至该月租金实际清偿之日止；上述违约金总额以不超过拖欠租金总额2843483.87元为限。利民公司与天日公司、袁苏女之间的物业租赁合同解除后，天日公司理应向利民公司返还案涉租赁物，因此利民公司要求天日公司、袁苏女交付案涉租赁物合法有理，原审法院予以支持。天日公司、袁苏女腾退物业前仍实际占有使用案涉租赁物，故应当向利民公司支付自合同解除次日（2015年1月6日）起至实际返还案涉租赁物之日止期间的物业占有使用费，该费用的支付标准应参照合同约定的租金标准592000元／月计算。利民公司主张其因本案诉讼而支出律师费92000元，对此，有利民公司举证的委托代理合同和律师费发票等证据予以证实，故原审法院对利民公司的主张予以认定。案涉物业租赁合同约定，违约方违约，守约方提起诉讼的，因诉讼产生的公证费、交通费、住宿费、律师费、担保费等均由违约方承担。本案是由于天日公司、袁苏女违约拖欠租金而导致合同解除，因此根据前述合同约定，天日公司和袁苏女应当向利民公司赔偿其因本案诉讼而支出的律师费92000元，据此，原审法院对利民公司的律师费请求予以支持。又，虽然袁映凤并非签订案涉物业租赁合同的当事人，但由于天日公司是袁映凤投资开办的自然人独资有限责任公司，而袁映凤在本案中并未举证证明天日公司的财产独立于股东袁映凤自己的财产，且从租金收付款情况看，袁映凤亦以自己名义履行，可见，天日公司和袁映凤的财务存在混同，因此根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，袁映凤应对天日公司在本案中的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认东莞市东城利民物业管理有限公司与东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女签订的《物业租赁合同书》和《补充协议》于2015年1月5日解除。二、限东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市东城利民物业管理有限公司支付拖欠租金2843483.87元。三、限东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市东城利民物业管理有限公司支付逾期付款违约金，违约金计算：1、2014年8月的逾期付款违约金，以该月尚欠租金380000元为本金，按每日2‰的标准，从2014年8月6日起计付至该月租金实际清偿之日止；2、2014年9-12月期间的逾期付款违约金，应以当月租金592000元为本金，按每日2‰的标准，分别从2014年9月6日、2014年10月6日、2014年11月6日、2014年12月6日起计付至当月租金实际清偿之日止；3、2015年1月的逾期付款违约金，以该月尚欠租金95483.87元为本金，按每日2‰的标准，从2015年1月6日起计付至该月租金实际清偿之日止；上述违约金总额以不超过拖欠租金总额2843483.87元为限。四、限东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于判决发生法律效力之日起十五日内向东莞市东城利民物业管理有限公司返还位于东莞市东城中路南涡岭商住城一至三楼的租赁物业。五、限东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市东城利民物业管理有限公司支付合同解除后的物业占有使用费，费用计算：按592000元／月的标准，从合同解除次日即2015年1月6日起计付至返还案涉租赁物业之日止。六、限东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市东城利民物业管理有限公司赔偿律师费损失92000元。七、袁映凤对前述认定的债务承担连带清偿责任。八、驳回东莞市东城利民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费26189.76元及保全费5000元，由天日公司、袁苏女、袁映凤共同承担。上诉人天日公司、袁苏女、袁映凤不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院审理程序违法。1、利民公司于2014年11月28日提起诉讼，天日公司于2015年1月5日收到利民公司增加解除案涉租赁合同和补充协议的诉讼请求，天日公司认为该增加诉讼请求行为已过举证期限，理应不予受理，但被原审法院驳回，对于超过举证期限的增加诉讼请求，天日公司要求增加诉讼请求给予30天举证期限，但被原审法院驳回。2、利民公司于2015年1月22日开庭当天才提交律师费发票，天日公司拒绝质证并认为该证据已过举证期限，天日公司无须承担该律师费损失，但原审法院仍然采信该证据。综上，上述两点属于严重程序违法，应当改判案涉租赁合同继续履行，天日公司、袁苏女无须支付律师费损失92000元。（二）原审法院认定事实不清。天日公司、袁苏女对欠缴租金一直抱着友好协商的态度，袁苏女亲自前往利民公司处，请求给予宽限期限，天日公司并非恶意欠租，亦非有履行能力而不履行，的确因为经济大环境的巨变致使资金一时周转困难导致欠租，天日公司已将案涉项目约30000平方米中的大部分分租出去，鉴于利民公司的合同目的并非不可能实现，天日公司亦会积极筹款支付租金，请求本院判决继续履行合同。另外，天日公司只租赁了利民公司面积为25500平方米房屋，另约5000平方米是天日公司向其他业主出租，因此，原审判决第四项判决利民公司返还1至3楼的物业，侵犯了另外5000平方米业主的所有权。（三）原审法院适用法律不当。天日公司认为违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第27条、29条以及《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定要求调整违约金，原审法院未予支持。天日公司仅未能按照支付租金，且天日公司同意按照同期银行贷款利率支持利息，请求本院依法适当减少违约金。综上，请求本院：1、撤销原审判决。2、改判案涉租赁合同继续履行。3、改判调整天日公司、袁苏女向利民公司支付的违约金。4、改判天日公司、袁苏女无需向利民公司返还案涉物业和支付占有使用费。5、改判天日公司、袁苏女无需向利民公司支付律师费损失92000元。被上诉人利民公司口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回天日公司、袁苏女、袁映凤的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。二审期间，本院另查明以下事实：（一）原审法院于2014年11月29日向天日公司、袁映凤送达举证通知书、应诉通知书。利民公司于2014年12月10日向原审法院提交增加诉讼请求申请书，原审法院于2014年12月24日将增加诉讼请求申请书送达给袁映凤，袁映凤称法院另行指定10天举证期就足够了。2015年1月5日，原审法院将增加诉讼请求书送达给天日公司、袁苏女，并另行指定15天举证期限给天日公司、袁苏女，天日公司、袁苏女称对另行指定的举证期限无异议。原审法院于2015年1月22日公开开庭审理本案。（二）利民公司与天日公司、袁苏女、袁映凤均确认案涉租赁物为东莞市东城中路南涡岭商住城一楼部分商铺、二楼与三楼全部商铺，即房地产权证登记在利民公司名下的商铺，共七个房地产权证（证号分别为粤房地证字第××、C2××67、C2××71、C2××72、C2××73、C2××74、C2××75号）。另外，袁苏女、天日公司还向其他案外人租赁了涡岭商住城一楼的其他商铺。（三）案外人苏占芳向本院提交第三人参加诉讼申请书，苏占芳以其为部分租赁物的次承租人的身份申请参加诉讼，后苏占芳称其已另案起诉天日公司并自愿撤回参加本次诉讼的申请。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。袁苏女为香港居民，原审法院依法对本案行使管辖权并适用中国（内地）法律作为准据法符合法律规定，双方对此亦不持异议，本院予以确认。案外人苏占芳自愿撤回参加本次诉讼的申请，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕天日公司、袁苏女、袁映凤上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）原审法院的程序是否合法。（二）天日公司、袁苏女、袁映凤要求继续履行案涉租赁合同有无依据。（三）违约金应否调整。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。首先，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”利民公司在庭审前申请增加诉讼请求，并没有违反上述法律规定，原审法院准许利民公司增加诉讼请求处理正确。其次，关于举证期限的问题。原审法院在原审中已经指定了30天的举证期限给天日公司、袁苏女及袁映凤，对于利民公司的增加诉讼请求，原审法院亦另行指定举证期限给天日公司、袁苏女及袁映凤且天日公司、袁苏女、袁映凤在原审期间对另行指定期限均无异议。因此，天日公司、袁苏女、袁映凤主张增加诉讼请求需要另行指定30天的举证期限没有法律依据。再次，关于律师费发票的问题。虽然利民公司是在开庭当天提交律师费发票，但利民公司在起诉时已经主张了该律师费并提交了委托代理合同，而律师费发票是在开庭前一天产生，利民公司在开庭时提交该发票符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条“当事人在一审程序中提供的新证据的，应当在一审开庭前或者开庭审理时提出。”的规定。综上，原审法院的审理程序合法，天日公司、袁苏女、袁映凤主张原审法院程序违法没有法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。案涉租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行权利义务。天日公司、袁苏女确认从2014年8月开始就没有向利民公司交租，已构成违约，利民公司依照合同约定诉请解除合同于法有据，天日公司、袁苏女要求继续履行合同没有法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。按照合同约定出租方有权按照应缴纳款项以每日2‰收取逾期付款违约金，原审法院结合案情亦对违约金作了调整，认定违约金应以拖欠租金总额为限，故天日公司、袁苏女、袁映凤上诉要求调整违约金缺乏依据，本院不予支持。需要指出的是，根据利民公司提交的房地产权证，利民公司在涡岭商住城物业包括一楼部分商铺以及二楼、三楼的全部商铺，除此之外，涡岭商住城的一楼剩余商铺属于其他业主，天日公司、袁苏女还向其他业主租赁了涡岭商住城一楼的其他商铺。因此，天日公司、袁苏女仅需将利民公司名下的案涉租赁物业返还给利民公司。原审法院判令天日公司、袁苏女将涡岭商住城一至三楼的全部租赁物业返还给利民公司表述不准确，本院予以纠正。综上所述，原审判决程序合法、适用法律正确，但判项表述有误，本院予以纠正。天日公司、袁苏女、袁映凤上诉请求部分有理，本院对其有理部分予以支持，对其无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第2562号民事判决第一、二、三、五、六、七项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第2562号民事判决第八项。三、变更广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第2562号民事判决第四项：限东莞市天日实业投资有限公司、袁苏女于本判决发生法律效力之日起十日内将东莞市东城利民物业管理有限公司名下的位于东莞市东城中路南涡岭商住城一至三楼的租赁物业（房地产权证号分别为粤房地证字第××、C2××67、C2××71、C2××72、C2××73、C2××74、C2××75号）返还给东莞市东城利民物业管理有限公司。四、驳回东莞市东城利民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费26189.76元及保全费5000元，共计31189.76元，由利民公司负担100元，天日公司、袁苏女、袁映凤负担31089.76元。二审受理费35019.87元（天日公司已预交），由利民公司负担100元，天日公司、袁苏女、袁映凤负担34919.87元。本判决为终审判决。审 判 长 邝子球代理审判员 杨 浩代理审判员 廖志明二〇一五年九月八日书 记 员 伦润玲附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第17页共17页 关注微信公众号“”