（2015）海民一初字第00131号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-01-05
案件名称
原告熊殿富诉被告鞍山奉泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
海城市人民法院
所属地区
海城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
熊殿富,鞍山奉泰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条
全文
海城市人民法院民 事 判 决 书（2015）海民一初字第00131号原告：熊殿富。委托代理人：宋修亭。被告：鞍山奉泰房地产开发有限公司。法定代表人：李忠旭。委托代理人：佟永金。委托代理人：房黎浩。原告熊殿富诉被告鞍山奉泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月4日公开开庭进行了审理，原告熊殿富及其委托代理人宋修亭，被告鞍山奉泰房地产开发有限公司委托代理人房黎浩、佟永金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊殿富诉称：2010年8月初，被告为金地家园楼盘宣传促销。活动期间，被告承诺：购房免契税、温泉入户。另口头承诺：2010年底入住。2010年8月15日，我与被告售楼处当面咨询，其答复与宣传广告承诺一致。因此原告与被告签订《商品房认购协议书》。协议约定原告认购被告“金地家园”项目商品房A1号楼3单元6层01室1号约72.44㎡和同楼同单元同层02室1号约85.66㎡的商品房两户。签署认购协议时，每户需缴纳定金1万元。2010年8月31日前，约72.44㎡的房屋应交付首付款97334元，约85.66㎡的房屋应缴纳首付款109696元。并约定余款按“按揭贷款方式付款”。协议签订后，原告即按约缴纳2户认购金2万元和车库认购金1万元。此后，经被告同意，原告又先后交纳两户首付款15万元。之后，被告明确表示不能提供“按揭贷款”条件和合作的银行，致使原告与被告至今未能签订正式房屋买卖合同，最终导致原告因无能力一次性付清尾款而无法实现房屋买卖合同的目的。被告亦未按承诺在2010年底前完工交付房屋，2010年底入户的承诺落空；被告在宣传广告中承诺的温泉入户至今也未能实现；预售商品房至今4年多未验收，不能办理产权证等已构成违约。因此，根据《合同法》第94条、第96条的规定，原告于2015年1月正式以书面形式通知被告解除双方签订的2份《商品房认购协议书》，且已送达。2015年3月24日原告到被告售楼处欲找负责人协商退款事宜，被其负责人以“解决不了”为由拒绝。故原告诉至法院，请求判令：一、被告双倍返还原告房屋认购定金60000元，返还首付款150000元；二、被告以150000元本金计算，按年息6.5%，支付原告从2010年9月1日至2015年7月1日的同期贷款利率利息共计47125元；被告以180000元本金计算，按年息6.5%，支付原告从2015年7月1日至判决生效之日止的同期贷款利率利息。三、诉讼费由被告承担。被告鞍山市奉泰房地产开发有限公司辩称：一、原、被告于2010年8月15日签订的《商品房认购协议书》合法有效，按协议规定的各项条款，被告已履行了全部义务，被告不存在任何违约，原告诉请无事实和法律依据。1、按揭贷款问题。《商品房认购协议书》规定，除原告必须按时、按数缴纳首付款外，其他款项可在银行“按揭贷款”支付。现被告已协助146户业主办理按揭贷款，在2013年4月29日公司还在给业主办理贷款，原告提出被告不能做按揭贷款不成立。2、购房免契税问题。这是海城市项市长在腾鳌镇扩大会议上说的，“腾鳌开发区可以免契税”。原告提供的宣传单已用文字表明“本广告内容所有文字、图片仅供项目说明使用，一切以政府最终文件及买卖双方签订的合同内容为准”。即“购房免契税”不是售房者合同中的承诺。宣传单是镇政府在永乐公园发的宣传，是政府行为。现房照未办，是否能免，要等办房照后才知道。3、温泉入户问题。这是腾鳌镇政府提出的，不是被告提出的。因温泉开发是政府公共实施服务的行为，被告已按图纸全部施工完，政府管道施工完即能接入，这也不是《商品房认购协议书》作为销售条件载入的内容。4、办房屋产权问题。因阳台、阁楼超出面积需增加税，海城市规划局规划图没做竣工验收。现经各部门多次协调，海城市规划委通过，现在正在办房产证，这是政府行为，《商品房认购协议书》对此未约定。原告因其房款都没交齐，不能办产权。5、商品房验收问题。被告与鞍山市第四建筑工程有限公司竣工日期为2014年12月30日。房屋建筑工程竣工验收报告书时间为2010年10月30日。监理、设计、施工、建设单位联合验收时间为2010年12月15日。二、原告已严重违约，要么退房承担《商品房认购协议书》约定的违约责任，要么继续按约定履行协议书。原告未按时足额缴纳被告两户房屋首付款，至今只交纳150000元。原告应按《商品房认购协议书》第三条承担违约责任。综上，应驳回原告诉请。经审理查明：2010年8月15日，原告认购被告开发的位于海城市腾鳌镇金地家园小区的两户房屋，双方于当日分别签订两份《商品房认购协议书》。双方约定：A1号楼3单元6层2室（建筑面积为85.66平方米）的房屋总价为209696元，原告须在2010年8月31日前补齐首付款109696元。另A1号楼3单元6层1室（建筑面积为72.44平方米）的房屋总价为177334元，原告须在2010年8月31日前补齐首付款97334元。当日，原告交付被告两户房屋的定金各10000元。2010年8月17日，原告认购被告开发的该小区的2#19号车库（面积为20.79平方米）一处，原告于当日交付被告车库定金10000元。2010年8月19日，被告为原告出具腾鳌【金地家园】收款通知单一张，双方约定原告购车库总价90000元，一次性付款。2010年9月1日至2010年9月11日，原告陆续交付被告2户房屋及车库的首付款共计150000元。后原告至今未向被告补足2户房屋及车库的首付款。被告亦就原告未足额支付首付款主张过权利。2013年11月15日，海城市城乡规划局为被告出具建设工程规划核实合格证，2014年始，被告为该小区业主办理房屋产权手续。2015年1月14日，原告向被告下达解除房屋认购协议通知书。至今被告亦未向原告交付该两处房屋及车库。另查：“金地家园”在海城市规划局档案备案为“华泰金都”。以上事实，原告熊殿富提供的证据有：商品房认购协议书两份、收据六份、收款通知单一份、宣传照片一张、解除协议通知书一份、送达回执一份、录音资料一份、辽宁省建设工程规划核实合格证一份及原告庭审陈述；被告鞍山市奉泰房地产开发有限公司提供的证据有：温泉入住工程合同书一份、施工图五份、交款凭证四份及被告庭审陈述；以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实，足资认定，本院予以采信。关于被告提供的单位（子单位）工程质量竣工验收记录五份、房屋建筑工程竣工验收报告五份所证明的竣工验收时间与原告提供的《辽宁省建设工程规划核实合格证》的时间相互矛盾，故该组证据本院不予采信。本院认为：原、被告之间签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，依法成立并生效，被告在销售商品房时所作的销售广告和宣传资料对房屋买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响，应视为合同内容，双方均应遵循诚实信用原则履行合同义务。被告应按照合同约定协助原告办理按揭贷款手续，按时交付房屋及办理相关事宜，合同约定交付房屋日期到期时被告未能交付房屋，亦未尽最大诚意提示、协助原告办理相关事宜，存在一定过错，依据《合同法》第九十四条、第九十六条，原告书面通知被告解除合同，被告在合理期限内并未提出异议，故该合同解除，根据《合同法》第九十七条，被告应返还原告首付款150000元。关于原告主张被告双倍返还房屋认购定金60000元一节，因原告未能交付足额首付款，亦有过错，在原、被告双方互有过错的情况下，根据公平交易原则，被告返还原告定金30000元较适宜。关于原告主张“被告分别以150000元本金计算，按年息6.5%，支付原告从2010年9月1日至2015年7月1日的同期贷款利率利息共计47125元；以180000元本金计算，按年息6.5%，支付原告从2015年7月1日至判决生效之日止的同期贷款利率利息“一节，于法无据，本院不予支持。关于被告辩称“购房免契税不是售房者合同中的承诺。宣传单是镇政府在永乐公园发的宣传，是政府行为”一节，因无事实依据本院不予采信。关于被告辩称“温泉开发是政府公共实施服务的行为，被告已按图纸全部施工完，政府管道施工完即能接入，这不是《商品房认购协议书》内容”一节，本院认为被告在销售商品房时所作的销售广告和宣传资料对房屋买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响，应视为合同内容，故对被告的该项辩解本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告鞍山奉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告购房款150000元、定金30000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5157元，其中1157元由原告承担，4100元由被告承担。4100元原告已垫付，被告在履行本判决时给付原告4100元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 路秋仪代理审判员 张 箫人民陪审员 金 芳二〇一五年九月八日书 记 员 李雨桐 来源：