（2015）太城民初字第00388号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-24
案件名称
太仓君悦物业管理有限公司与史峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
太仓君悦物业管理有限公司,史峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第九条第一款
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太城民初字第00388号原告太仓君悦物业管理有限公司，住所地太仓市城厢镇新华西街君悦豪庭2#楼。法定代表人赵远明，该公司总经理。委托代理人陆黎辉，该公司职员。被告史峰。原告太仓君悦物业管理有限公司与被告史峰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理，依法由代理审判员汪丹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太仓君悦物业管理有限公司的委托代理人陆黎辉到庭参加诉讼，被告史峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓君悦物业管理有限公司诉称：原告是经太仓市工商行政管理局登记注册成立的物业管理公司。受开发商太仓华侨房地产开发有限公司的委托，原告自2006年1月1日起接收了太仓市城厢镇县府西路158号君悦豪庭的物业管理服务，并直接向小区业主收取物业费。2006年3月13日太仓市物价局对原告管理的君悦豪庭小区物业费收费标准作出批复，明确该小区高层公寓房物业费为每月1.4元/㎡。被告于2008年3月19日购得该小区1幢202室，建筑面积为146.83平方米。按照太仓市物价局确定的收费标准，被告每月应交纳的物业费为206元。原告入驻以来履行了相关物业管理职责，但被告自2010年1月1日至2014年8月31日止拖欠原告物业费56个月，共计11536元。故原告诉至法院，要求被告支付所拖欠的物业费11536元及滞纳金1137.61元。被告史峰提交答辩状称：1、原告并未对被告所住小区进行有效管理服务不到位，未全面履行合同义务，小区业主普遍对原告的物业管理服务不满，因此拒绝支付相应的物业管理费。2、原告诉请中2010年11月1日至2013年6月30日期间的请求金额已超过二年的诉讼时效，原告未能提供时效中断的证据，故原告已经丧失主张该部分物业管理费的诉讼权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2005年11月18日，太仓市华侨房地产开发有限公司（甲方）与原告太仓君悦物业管理有限公司（乙方）签订《太仓市物业管理（前期）委托合同》一份，约定由甲方委托原告提供君悦豪庭小区的物业服务，委托期限自2006年1月1日起至2007年12月31日止，同时双方另行约定：前期委托合同的终止日为小区业主委员会成立、选聘物业公司之日。该合同第十三条约定：“甲方委托乙方向业主收取如下费用：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.4元收取；……”2006年3月13日，太仓市物价局出台太价复[2006]第11号《关于“君悦豪庭”住宅小区物业管理收费的批复》，载明该小区的前期物业管理公共服务费用的收取标准为：高层住宅每月每平方米1.40元。2008年3月19日，被告与太仓市华侨房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由被告购得君悦豪庭小区1幢202室；其中该幢商品房总建筑层数为地上16层，被告所购买的202室建筑面积共146.83平方米。2008年9月24日，被告在入住手续流转单上签字，办理君悦豪庭住宅小区1幢202室房屋的入住手续。其中入住手续流转单显示业主为被告史峰、房屋实测面积为146.83平方米，收费项目中的物业费显示为1236元。庭审中原告陈述该1236元系向被告收取的6个月物业费。同日，原告与被告还签订了业主临时公约，该公约第五条载明物业类型为高层住宅；第二十九条载明业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。庭审中原告当庭向本院提交说明一份，内容为“我公司在君悦豪庭小区的物业管理服务已经数年。从2014年8月底我公司已结束该小区的上述项目的管理服务。特此说明。2014年8月31日”。原告与太仓市君悦豪庭小区业主委员会均在该说明落款处盖章。庭审中原告陈述：君悦豪庭小区的业主委员会于2012年成立，但成立后并未另行选聘物业公司，继续由原告为小区业主提供物业服务；被告的物业费交纳至2009年底，此后便一直欠交物业费。另原告当庭提交物业管理费催缴通知（存根）五份，以证明原告分别于2010年12月27日、2011年12月25日、2012年12月28日、2013年10月31日、2014年12月1日向被告催缴过物业管理费，但未能提供催缴通知的送达情况。另查明：本院依职权向太仓市房地产交易服务中心调取了位于太仓市城厢镇新华西街88号君悦豪庭1幢202室的房屋权属登记信息，该信息中显示所涉房屋的所有权人为被告史峰，建筑面积为146.83平方米。以上事实，有原告提交的物业管理（前期）委托合同、商品房买卖合同复印件、太仓市物价局太价复[2006]第11号文件、业主临时公约、入住手续流转单、证明、物业管理费催缴通知（存根）五份，本院调取的房屋权属登记信息查询结果证明等证据以及到庭当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告接受太仓市华侨房地产开发有限公司的委托，对君悦豪庭住宅小区自2006年1月1日起进行物业管理，有权向该小区的业主收取相应的物业费。被告亦签订了业主临时公约，该临时公约合法有效，双方当事人均应按约履行义务。截止2014年8月底，原告作为君悦豪庭小区的物业服务提供者已对小区提供了相应的物业管理服务，被告作为该物业服务范围内的业主已实际受益，理应承担支付物业费的义务。根据原告提供物价局文件及前期委托合同，原告按照每月1.4元/㎡的标准主张物业服务费并无不当。原告所提交的入住手续流转单中显示房屋实测面积以及本院依职权调取的房屋权属证明中登记的建筑面积均为146.83平方米，故原告按照146.83平方米作为计算物业费之依据并无不当，本院据此确认被告每月应向原告支付物业费205.56元。1、关于被告辩称原告未全面履行合同义务的意见，本院认为，被告对该主张并未提供相应证据，且物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合。被告若认为原告存在物业管理不到位之情形，可以向原告提出意见，以便原告对被告提出的问题及时整改，或通过法律途径维护自身合法权益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。2、关于被告辩称的2010年11月1日至2013年6月30日期间的物业管理费的诉请已超过二年诉讼时效的意见，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，物业服务合同因其履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，本案中，原告退出物业管理的时间为2014年8月31日，而原告向本院提起诉讼的日期为2015年6月30日，未超出二年的期限规定，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。综上，本院确认被告需向原告支付2010年1月1日至2014年8月31日期间物业费11511.36元。就原告同时主张2011年1月1日至2014年8月31日期间的滞纳金，本院认为，因原告未能对原、被告双方之间存在滞纳金的约定以及其向被告有效送达催款通知等提供相应证据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告史峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款之规定，判决如下：一、被告史峰于本判决生效之日起10日内支付原告太仓君悦物业管理有限公司物业费11511.36元。二、驳回原告太仓君悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，由原告太仓君悦物业管理有限公司负担14元，被告史峰负担44元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告承担部分由被告在履行本判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。代理审判员 汪 丹二〇一五年九月××日书 记 员 沈佳佳 更多数据：搜索“”来源：