（2015）佛南法民三初字第800号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2016-07-07

案件名称

赵龙辉与佛山托斯卡纳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵龙辉,佛山托斯卡纳房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2015）佛南法民三初字第800号原告（反诉被告）：赵龙辉，男，汉族，住河北省任丘市。公民身份号码：×××0713。委托代理人：宋奇，系北京市亿胜律师事务所律师被告（反诉原告）：佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道平洲怡海路海逸城市花园逸彩居（2号楼）108号商铺。组织机构代码：××。法定代表人：谢海榆。委托代理人：张盛杰。原告赵龙辉与被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，由审判员方菲依法适用简易程序于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人宋奇、被告的委托代理人张盛杰到庭参加诉讼。诉讼中，原告与被告共同申请庭外和解，但未能达成和解协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年12月达成购房意向，被告将位于佛山市南海区＊＊号的房地产以500万元价格出售给原告。随后，原告陆续支付购房款1506000元。2014年4月23日，双方补签了《房地产买卖合同》，约定原告向被告支付购房款500万元。合同签订一日内原告向被告支付定金30万元，原告于2014年4月21日前支付第一期房款120万元，最后一期房款350万元在办理好转让手续并核发新的房产证时付清。双方应在合同签订后30日内即2014年5月23日前携带相关资料到房管部门办理过户手续。原告多次催促，被告以各种借口推托，致使原告到现在不能取得房产证。被告也没有依约在2014年6月30日前将房产交付给原告。合同约定被告逾期15天未交付房产时，作被告中途悔约处理，合同即告解除，被告应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给原告。为此，诉请：1、确认原、被告双方2014年4月23日签订的《房地产买卖合同》已经解除；2、判令被告退还原告购房款1206000元；3、判令被告向原告双倍返还定金600000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，双方签署买卖合同后，被告按合同约定履行相关义务，相反原告未按合同约定履行义务，不应具有合同解除权，请驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2014年4月23日，双方签订《广东省房地产买卖合同》，约定合同签订之日起三十日内，双方携带有关资料办理过户手续；楼价余款350万元由贷款银行直接划给被告。被告多次催告原告协助办理房产过户手续，但被告缴纳了436868元过户税费后，原告至今未配合办理过户递件手续，并导致被告至今未能收到按揭款。被告已于2015年2月7日通过《南方日报》向原告发出解除通知。为此，诉请：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2015年2月7日解除；2、判决原告向被告支付违约金1000000元，赔偿各种税金损失436868元、公告费1120元、公证费990元；3、本案本诉及反诉费用由原告承担。原告对反诉辩称，1、同意确认双方已经解除买卖合同，但解除时间是2014年4月23日，该合同第三条约定，双方在合同签订后三十日内办理过户手续，但签约后被告一直拖延，导致无法办理房产证，根据约定，被告应该在2014年6月30日前交付原告，但是被告在该日期前并未交付，根据合同约定，被告应在2014年7月15日前未交付房屋的应解除合同。2、原告没有违约，不应承担违约责任，买卖合同解除原因是因为被告违约，应由其承担违约责任。3、被告主张违约金数额太高，没有事实和法律依据，应于驳回，即使原告有违约行为，被告主张的违约金数额也是没有依据的，合同的附件二没有经原告签名确认，没有成立、没有生效，即使经双方签名，违约金的约定也过高，根据有关司法解释，当事人有权因违约金过高作出调整请求。4、被告主张的各种税金损失，没有法律和合同依据，原告与被告至今没有办理房屋过户手续，没有产生税费和过户费用，根据买卖合同第七条约定，被告应该自行承担过户费、印花税等费用，但是涉案房屋至今未过户，有关税费未发生，被告提供的完税证明与本案无关，不是本案涉案房屋的税费，其中两张完税证明是在2014年4月15日发生，在这个时间，双方还没有签订买卖合同，其中一张是在2014年6月16日，但是数额与涉案房屋不符，被告提供的完税证明与本案无关，而且从税收时间看，双方还没有进行交易，可以向税务机关申请退税。5、被告主张的公告费、公证费等应有其自行承担，这些费用属于扩大支出，应由其自行承担。6、被告主张违约金及赔偿没有依据。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件1份、被告工商登记资料复印件1份，用以证明当事人主体资格。2、广东省房地产买卖合同原件1份，证明双方在2014年4月23日签订合同，并合同约定了权利义务，被告应在2014年6月30日前将房产交付原告，根据合同第六条违约责任约定该合同已告解除。3、付款凭证原件15张，证明原告向被告支付了定金30万元，购房款1206000元。4、发票原件1份，证明已经向被告支付款项1506000元后被告出具发票，但是数额与实际支付情况不符，因为刷卡的时候多支付了6000元。经质证，被告对原告的证据1的真实性没有异议。对证据2真实性没有异议，该证据的补充协议第五条约定了被告可以主张合同款项20%的违约金。对证据3真实性有异议，原告已支付的款项为1500000元，不是1506000元。对证据4的真实性没有异议。诉讼中，被告举证如下：1、催款通知书及快递单原件各3份，证明被告曾多次催告原告依约配合办理过户递件手续及按揭手续。2、受理通知单、公证书、公告费发票原件各1份，证明被告已通知原告支付合同约定购房款。3、税收完税证明原件5份，证明被告已支付过户各项税费436868元，被告完税证明缴纳时间是依据原告交付房款的时间及金额进行缴纳的。4、通知、广告费发票、南方日报广告各1份，证明被告于2015年2月7日公告通知原告解除双方商品房买卖合同。5、购房发票原件2张，证明被告已向原告开具全额购房发票。6、竣工验收备案表原件1份，证明被告签署合同时涉案房屋已经取得《竣工验收备案表》具备交付条件。7、民事裁定书、协助执行人通知书、财产保全裁定复议申请书、河北省任丘市人民法院《函》、《关于佛山市托斯卡纳房地产开发有限公司财产保全裁定书复议申请书的复函》原件各1份，证明原告因与第三人合同纠纷导致法院向被告寄来协助执行通知，要求冻结原告的购房预付款，原告未能按合同约定履行义务。经质证，原告对被告的证据1真实性不确认，对证明内容有异议，一共有3份，其中2014年4月9日的催款函，在合同签订前已经发出了催款通知书，与合同无关；其中一份快递没有日期、没有函，只有封皮；2014年10月21日的催告函的主张内容不真实，内容只是被告单方的行为。对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，该公证书是被告单方行为，公证处对催款函内容没有核实，公证费是属于扩大支付费用，应由被告承担。对证据3的真实性有异议，对证明内容有异议，这些税费不是涉案房屋的税费，从被告提供的证据看，有4份是在2014年4月15日发生的，只有一张在2014年6月16日发生，该证据不能证明税费是属于涉案房屋，金额和时间都不符，房屋购房款全额发票尚未出具，不可能根据500万的购房款营业额征收营业税，即使税费已经发生也可以由税务机关退回。对证据4真实性无异议，对证明内容有异议，发通知的时间是2015年2月7日，在这个时间合同已经解除，原告没有义务支付购房款，这些费用都是属于被告恶意扩大的费用，原告不应承担。对证据5中对金额150万的发票没有异议，对350万元的发票有异议。对证据6真实性有异议，与本案无关。对证据7真实性无异议，对证明内容有异议。经审查，被告对原告的证据1、2、4真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据3有原件核对，本院对其真实性予以确认，但原告证据3的付款凭证总计支付金额为1500000元。原告对被告的证据2、4、7的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告没有举证证明原告收到证据1，未能证明证据1与本案的关联性，本院不予审查认定。被告证据3、6、7有原件核对，本院对其真实性予以确认，但对其证明内容结合本院采信的其他证据予以综合认定。原告对被告证据5中金额为150万元的发票真实性予以确认，本院对其真实性予以确认；被告没有举证证明原告收到金额为350万元的发票，本院对该发票与本案的关联性不予确认。本院综合当事人的陈述与采信的证据，认定以下事实：位于佛山市南海区＊＊房屋（下称涉讼房屋）的登记权利人是佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，已办理房地产权证，于2015年1月29日因其他案件被四川省高级人民法院查封。原告与被告共同陈述，双方在2013年达成被告以500万元将涉讼房屋转让给原告的意向。2013年12月至2014年4月21日，原告分多次共向被告支付150万元。2014年6月3日，被告出具发票确认收到原告支付的150万元。2014年4月15日和2014年6月16日，被告向行政主管部门缴纳因转让涉讼房屋卖方应缴纳的税费合计436868元。2014年4月23日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《广东省房地产买卖合同》，约定甲方将位于佛山市南海区＊＊的房地产转让给乙方，交易总金额为500万元。乙方应于合同签订后一日内向甲方支付定金30万元，于2014年4月21日前支付第一期房款120万元，最后一期房款350万元，在办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清。双方应在合同签订之日起30日内携带相关资料办理过户手续。双方同意于2014年6月30日由甲方将房地产交付给乙方使用。甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方∕元整的违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方∕元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。办理上述房地产过户所缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自负责。合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议（附件二），补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件二补充协议载明定金30万元，首期楼款120万元，买方应在签署本协议当日支付给卖方。买方应在签订本协议当日提供齐全的资料向银行办理贷款手续。如银行批准的贷款金额少于买方申请的金额，差额买方应在银行出具同意贷款通知书的三个工作日内以现金补足交给卖方。买卖双方应于银行出具同意贷款通知书后或买方按上述方式补足贷款差额后到房管部门完成本次交易的递件手续，楼价余款350万元，由贷款银行直接划给卖方。协议签订后，买方拒绝按约定支付楼款、拒绝购买物业、拒绝配合办理递件或因买方自身原因导致不能办理递件或银行按揭手续的，视为买方违约，卖方有权解除《房地产买卖合同》及本协议，并有权要求买方支付相当于房地产交易总金额20%的违约金。该补充协议落款处为被告的盖章，买方落款处为空白。2015年1月20日，被告向涉讼房屋、原告在合同载明的原告居住地及原告的身份证地址分别发送《催款函》，主张通过电话无法联系原告，导致未能到房管部门办理手续，请原告在收到函件后3日内与被告联系并支付剩余房款350万元。原告为公证该次催款函的发送发生公证费990元。2015年2月7日，被告在南方日报向原告发布《通知》一份，主张因原告没能办理相关手续并支付剩余房款，通知解除双方签订的房地产买卖合同。被告为该次登报发生广告费1120元。原告与被告在诉讼中共同陈述，原告曾就涉讼房屋向银行提交抵押贷款申请，银行不批准原告的贷款申请。原告于2015年6月5日提起本案诉讼。本院认为，原告与被告于2014年4月23日签订的《广东省房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违法法律法规的强制性规定，合法有效。《广东省房地产买卖合同》中注明双方“可”签订附件二的补充协议进行补充约定，但原告并未在补充协议上签名，诉讼中原告也没有对补充协议的约定予以确认；且补充协议关于房屋过户手续办理时间的约定与双方签订的房地产买卖合同约定的时间并不一致，而原告与被告在本案均主张适用房地产买卖合同而不是补充协议的约定确定双方办理房屋过户手续的时间，证明双方在实际履行中也没有按照补充协议确定双方权利义务，双方尚未就补充协议达成一致意思表示，补充协议尚未成立，本院对被告主张补充协议对双方均具有约束力的意见不予采纳。双方约定双方应于合同签订之日起30日内办理房屋过户手续，原告没有举证证明向被告发出了履行过户义务的有效催告，也没有举证证明向被告发出了解除合同的通知，在合同尚未解除的情况下，原告仍应按合同约定继续履行过户义务。双方约定的房屋交付时间在房屋过户手续办理时间之后，原告尚未履行房屋过户的在前义务，被告未履行交付房屋的在后义务不构成违约，原告主张被告未履行房屋交付义务后十五天合同自动解除的意见，本院不予采纳。被告已于2015年1月穷尽送达方式向原告发出了履行合同义务的通知，原告没有在指定的履行期限或合理期限内履行房屋过户义务，原告迟延履行的行为已构成违约，被告主张解除合同符合双方约定和法律规定，房地产买卖合同已于2015年2月7日被告登报送达解除通知当日解除。合同解除，因合同取得的财产应予返还。被告应返还购房款120万元予原告。合同因原告违约解除，原告对合同解除负有责任，应承担相应违约责任。双方在合同约定了定金罚则，根据定金罚则，原告已支付的定金30万元归被告所有。原告主张被告双倍返还定金，缺乏理据，本院不予支持。除定金罚则，原告与被告并没有约定违约方需支付定额违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且被告也没有举证证明因原告违约造成被告发生100万元的损失，本院综合合同的履行情况、原告的过错程度及被告的损失，结合诚信和公平原则予以衡量，认为被告在没收定金30万元的基础上，另行主张原告赔偿100万元，过分高于被告的实际损失，本院对被告的违约金请求不予支持。被告主张的公证费、登报广告费均已在本院确定原告应承担的违约责任时纳入被告损失的考量范围，被告另行主张原告负担上述费用，本院不予支持。涉讼房屋买卖没有完成交易过户，被告没有举证证明其已缴纳的税费属于必然发生或已实际发生的损失，本院对被告主张原告赔偿税费损失在本案不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵龙辉与被告（反诉原告）佛山托斯卡纳房地产开发有限公司于2014年4月23日签订的《广东省房地产买卖合同》于2015年2月7日解除。二、被告（反诉原告）佛山托斯卡纳房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1200000元予原告（反诉被告）赵龙辉。三、驳回原告（反诉被告）赵龙辉的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）佛山托斯卡纳房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取10527元（原告赵龙辉已预交），由原告负担2727元，由被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司负担7800元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告赵龙辉，本院不另收退。反诉受理费减半收取8875.4元（被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司已预交），由被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　方　菲二〇一五年九月八日书记员　陈志锋百度搜索“”