（2015）成民终字第4776号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2016-01-11

案件名称

成都鹏伟实业有限公司与谯学梅商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

成都鹏伟实业有限公司,谯学梅

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2015）成民终字第4776号上诉人（原审被告）成都鹏伟实业有限公司。住所地：成都市高新区。法定代表人张伟，董事长。委托代理人贺磊，男，汉族，1983年2月23日出生，住四川省内江市市中区。委托代理人魏黎佼，女，汉族，1982年11月20日出生，住成都市高新区。被上诉人（原审原告）谯学梅，女，汉族，1986年1月28日出生，住成都市高新区。委托代理人赵建，男，汉族，1984年3月14日出生，住重庆市渝北区，与被上诉人系夫妻关系。上诉人成都鹏伟实业有限公司（以下简称鹏伟公司）因与被上诉人谯学梅商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第4234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年12月16日，鹏伟公司与谯学梅签订了《商品房买卖合同》，约定：谯学梅购买鹏伟公司位于成都市青羊区苏坡乡中坝村3、8组1幢1单元4层02号房屋，测绘建筑面积88.27平方米，套内建筑面积73.56平方米，房屋总价款579?563元；出卖方应当在2012年9月30日前交付该商品房；交付条件为该商品房取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；出卖方逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。同日，双方又签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议及附件》，约定：如遇政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全等非出卖人所能控制的因素，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延交房时间；商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人无需一定以书面形式通知买受人办理房屋交付手续，买受人同意出卖人可采用电话、邮递或在成都本地任何一种报纸媒体上发布交房公告等任何一种方式向其发出房屋交接通知，买受人未接到通知的，则以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，当出卖人选择前述方式中的任意一种发出通知后，视为出卖人已履行向买受人告知交房的义务，无论买受人是否接到交房通知，买受人都应在本合同和补充协议约定的交房时间内到出卖人指定地点申请办理房屋交付手续，如买受人逾期未办理房屋交付手续的，双方均同意以本合同及补充协议约定的交付期限的最后一天作为该房屋实际交付时间，房屋的毁损、灭失风险、非质量保修范围内的风险责任应缴纳的物业管理费用及逾期未接收房屋的责任，自房屋交付之日起买受人承担；在工程建设过程中，经政府部门批准，出卖人有权对小区总平规划和设计进行优化调整和合理变动。出卖人无须通知买受人，买受人不得据此要求解除本合同或要求赔偿。该商品房买卖合同备案时间为2011年1月20日。2012年11月2日，鹏伟公司向谯学梅出具《发票》，载明鹏伟公司收到谯学梅“颐和京都“二期2-1-4-402号房屋购房款579?563元。2014年1月2日，鹏伟公司向谯学梅发出《关于颐和京都（2期）催缴办证资料的函》，要求谯学梅在2014年1月20日前按规定交付办理分户产权的相关税费及登记资料，若过时仍未提交的，被告将不再设专人负责办理。谯学梅收到该函后于2014年1月9日前往鹏伟公司处办理了收房手续，同日谯学梅向四川省和华物业管理有限公司缴纳2012年10月1日至2014年12月31日物业管理服务费共计3?813.3元。2014年8月7日，谯学梅以鹏伟公司未取得案涉房屋的规划验收合格证，且坚持将签署《同意修改规划意见书》作为验房、交房的前置条件，致使其未能如期收房为由，向原审法院起诉请求判令：1、鹏伟公司向谯学梅支付逾期交房违约金53?899.3元；2、鹏伟公司支付2012年10月1日至2014年1月9日的物业管理费2?189.1元；3、鹏伟公司承担本案的诉讼费用。原审审理过程中，谯学梅撤回第二项诉讼请求。原审法院另查明，1、成都市规划管理局于2008年2月28日核发了由鹏伟公司开发建设的“颐和京都”项目，2011年12月成都市规划管理局发布《公告》，主要内容为：将成都鹏伟实业有限公司的部分用地与成都方燕投资咨询有限公司的用地进行等面积置换，置换后的公共绿地规划位于5栋与3栋之间，致使其建设用地形状发生了变化。因此，在符合原批准的《规划设计条件通知书》要求的前提下，对原已审定的总平方案进行部分调整，即保持3栋、5栋、6栋的建筑方案不变，对其余未建建筑及地下室的整体布局方案作调整。2、2010年6月9日，鹏伟公司取得二期（3栋）的《建设工程规划许可证》；2012年9月21日，“颐和京都”二期3#楼竣工验收合格；2012年9月27日，鹏伟公司完成“颐和京都”二期3#楼消防竣工验收备案；2013年3月28日，被告在华西都市报刊登公告，进行了组织验收前的公示；2013年6月28日，鹏伟公司取得“颐和京都”二期3#楼的《建设工程规划合格证》。3、2012年3月3日，鹏伟公司出具《关于颐和京都二期地址门牌证明的情况说明》，主要内容为：原青羊区苏坡乡中坝村3、8组3栋核准的门牌地址为青羊区培风路276号1栋，由于总平方案调整，将原核准的门牌地址变更为青羊区培风路276号2栋。成都市公安局青羊区分局苏坡桥派出所于2012年3月6日在该情况说明上加盖公章确认“属实”。双方在庭审中一致确认谯学梅所购买房屋属于“颐和京都”2期3栋。4.2013年5月14日成都市规划管理局成规函（2013）190号《成都市规划管理局关于成都鹏伟实业有限公司住宅、商业及配套设施（颐和京都2期）项目涉及维稳工作的函》，载明：成都鹏伟实业有限公司在青羊区苏坡乡中坝村3、8组修建的住宅、商业及配套设施（颐和京都）项目属分期规划许可、分期建设项目，建设单位于2012年9月26日申请“颐和京都”2期项目规划核实。在2期项目规划核实公示期间，部分业主对小区内部临时通道、出入口、围墙等提出异议，我局正在研究和协调处理中，故暂缓决定办理该项目的《建设工程规划合格证》。原审法院认定上述事实，有谯学梅身份证复印件、鹏伟公司企业法人营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议及附件》、《商品房买卖合同摘要》、购房发票、客户还款清单、《颐和京都入伙流程表》、《关于颐和京都（2期）催缴办证资料的函》、四川省和华物业管理有限公司预收物业管理服务费财务专用收据、《关于颐和京都二期地址门牌证明的情况说明》、《青羊区光华新区万家片区控规详细图则（第二版）局部用地拟调整方案》、《公证书》、《华西都市报》公告、“消防办事大厅”网上备案截图、《颐和京都二期住宅量分户验收结果表》、成规函（2013）190号《成都市规划管理局关于成都鹏伟实业有限公司住宅、商业及配套设施（颐和京都2期）项目涉及维稳工作的函》及庭审笔录等证据在案为证。原审法院认为，鹏伟公司与谯学梅签订的《商品房买卖合同》和《﹤商品房买卖合同﹥补充协议及附件》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。1、关于鹏伟公司未在约定的交房日期取得《建设工程规划合格证》是否属于政府规划调整的原因的问题。根据成都市规划管理局成规函（2013）190号文件的内容可以看出，本案所涉及的《建设工程规划合格证》未在合同约定的交房日期前取得的原因是部分业主对小区内部临时通道、出入口、围墙等提出异议，故暂缓办理《建设工程规划合格证》。并不是由于政府规划调整的原因未办理《建设工程规划合格证》。况且，根据成都市规划管理局的《公告》内容，3#楼也未进行规划调整，故鹏伟公司关于其未取得《建设工程规划合格证》是因为政府规划调整的原因造成的抗辩主张，原审法院不予支持；2、关于鹏伟公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，鹏伟公司应当在2012年9月30日前向谯学梅交付该商品房及该商品房交付时应当取得规划验收合格证，鹏伟公司虽然在约定的交房时间前向谯学梅发出了收房通知，但截止合同约定的交房时间，鹏伟公司尚未取得《建设工程规划合格证》，并不具备合同约定的交房条件，谯学梅有权拒绝收房。另鹏伟公司于2013年6月28日取得成都市青羊区苏坡乡3、8组3栋的《建设工程规划合格证》后，应及时通知谯学梅前来收房，但鹏伟公司未提交相关证据证明在取得《建设工程规划合格证》后通知过谯学梅前来收房。鹏伟公司的行为构成违约，故对谯学梅要求鹏伟公司支付逾期交房违约金的诉讼主张，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定及双方关于鹏伟公司逾期交房超过60日后，应支付自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算全部已付款万分之二的违约金的约定，鹏伟公司逾期交房期间应从2012年10月1日计算至2014年1月9日，共计465天，逾期交房违约金为579?563元×2‰0×465天=53?899.3元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：鹏伟公司于判决生效之日起十日内向谯学梅支付逾期交房违约金53?899.3元。一审宣判后，原审被告鹏伟公司不服，向本院提起上诉，请求本院撤销成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第4234号民事判决书；请求依法改判支持鹏伟公司的请求，驳回谯学梅的诉讼请求或发回重审。理由是1、一审法院认定事实不清，系因包括被上诉人在内的业主对政府规划变更的大量投诉，才造成建设规划合格证未能如期取得；不应割裂规划变更与小区内部调整之间的联系；2、一审法院对鹏伟公司已完成的通知义务认定事实不清，在约定的交房日期之前鹏伟公司已经发出交房通知，并多次催促谯学梅交房；3、谯学梅要求提交的规划验收许可证，实际并无规划验收许可证这一证件。谯学梅发表答辩意见认为：1、鹏伟公司延期取得《规划合格证》与规划调整及投诉等因素无关；2、在商品房达到合同约定交付条件后，鹏伟公司未履行通知义务；3、2013年的7月14日的《告知书》中将《规划验收合格证》写成《规划验收许可证》属于笔误。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。二审中，鹏伟公司提交“业主联名信”一份，拟证明因部分业主投诉规划调整，导致其未在约定交房日期前取得《规划验收合格证》。谯学梅认为该“业主联名信”系复印件，故对其真实性不予认可，同时表示其未在“业主联名信”上签字。本院对该“业主联名信”真实性予以认可，该份证据间接证明了正是由于业主投诉，导致鹏伟公司未在约定的交房日期取得房产证。二审调查中，谯学梅认可鹏伟公司于2012年9月26日申请规划核实，但同时认为规划核实后应公示七天，故申请规划核实也已经超过了合同约定的交房时间。同时鹏伟公司与谯学梅一致确认：案涉房屋位于“颐和京都”二期三栋，“颐和京都”二期可以单独取得规划合格证，“颐和京都”二期不存在规划变更的情形。本院认为，鹏伟公司与谯学梅签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。谯学梅在2013年7月14日的《告知书》中要求鹏伟公司提供“规划验收许可证”，其明确表示系笔误，本院认为谯学梅作为普通购房者，不具备相关专业知识，有可能出现笔误，故对鹏伟公司主张谯学梅要求提供客观上不存在的行政许可的上诉主张，本院不予支持。关于鹏伟公司未在合同约定的交房日期之前取得《建设工程规划合格证》的原因问题。根据成规函（2013）190号文件，成都市规划管理局暂缓办理《建设工程规划合格证》的原因系部分业主对小区内部临时通道、出入口、围墙等提出异议。鹏伟公司主张系“颐和京都”小区其他楼栋规划调整导致小区内部临时通道、出入口、围墙等发生调整，从而小区业主提异议导致未能按期取得《建设工程规划合格证》。本院认为，案涉房屋位于的“颐和京都”二期并未发生过规划调整，二期可单独取得《建设工程规划合格证》，另鹏伟公司于2012年9月26日申请案涉房屋的规划核实，根据《建设规划合格证》的办理程序，申请规划核实后公示七日，已超过合同约定的交房时间，故鹏伟公司未及时提交规划核实客观上已导致了《建设工程规划合格证》不可能在合同约定的交房日期前取得，现鹏伟公司未能提供证明“颐和京都”其余楼栋的规划变更必然导致二期的《建设工程规划合格证》无法按期取得的证据，故本院对其上诉主张不予支持。另根据双方《﹤商品房买卖合同﹥补充协议及附件》约定“如遇政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全等非出卖人所能控制的因素，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延交房时间”，故即使存在政府规划等原因导致鹏伟公司无法按约定交房，鹏伟公司也应先与谯学梅就合同的变更或解除进行协商，但鹏伟公司并未就逾期交房与谯学梅进行过合同变更或解除的协商，鹏伟公司也应对此承担责任。故本院对鹏伟公司本项上诉主张不予支持。关于鹏伟公司取得《建设工程规划合格证》后是否通知谯学梅收房的问题。本院认为谯学梅作为购房者，无法实时知晓案涉房屋是否具备交房条件，鹏伟公司于2013年6月28日取得《建设工程规划合格证》后，有通知谯学梅收房的义务。鹏伟公司虽曾于约定的交房日期2012年9月30日前通知谯学梅收房，但案涉房屋当时未取得《建设工程规划合格证》，故不能阻却其在案涉房屋符合约定交房条件时履行通知义务。现鹏伟公司未能提供证据证明其在2013年6月28日后曾通知谯学梅收房，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，本院对鹏伟公司的本项上诉主张不予支持。综上所述，鹏伟公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行。二审案件受理费1202元由成都市鹏伟实业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　俊代理审判员　　毛程程代理审判员　　曹　巍二〇一五年九月八日书　记　员　　黄　迪来源：百度搜索“”