（2015）鼓民初字第4730号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-12-03
案件名称
南京壹加贰联合不动产经纪有限公司与邱德汉、夏梅居间合同一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京壹加贰联合不动产经纪有限公司,邱某甲,夏某
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第4730号原告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地本市鼓楼区黑龙江路5-1号。法定代表人赵玉瀚，总经理。委托代理人何朋，南京壹加贰联合不动产经纪有限公司职员。委托代理人孟庆旭，南京壹加贰联合不动产经纪有限公司职员。被告邱某甲，男，汉族，1982年3月25日生，南京金埔园林有限公司职员。委托代理人李小亮，江苏同大律师事务所律师。第三人夏某，女，汉族，1982年10月8日生，江苏佰丘园林市政有限公司职员。原告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）诉被告邱某甲以及第三人夏某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告壹加贰公司的委托代理人孟庆旭、被告邱某甲及其委托代理人李小亮、第三人夏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告壹加贰公司诉称，原、被告于2015年5月2日签订《独家代理出售协议》，约定由被告委托原告独家居间出售位于本市江宁区双龙大道水月秦淮天龙湾花园25幢1508室房屋，委托期限自2015年5月2日至2015年8月2日止，原告作为独家代理机构依照合同约定应积极推广被告房屋，被告在此期间不得同时委托第三方从事同于原告的代理活动或自行出售该房屋，也不得在委托期内因其他原因停止出售，否则将视为违约，并按约定成交价格的2.4%支付违约金等等。该协议签订后，原告诚恳服务没有任何过失之处，积极推广被告房屋，而原告工作人员与被告约定时间带客户看房时，被告却告知不愿将房屋交由原告出售。被告拒绝与原告联系，导致合同无法继续履行。因被告违约，致使原告合同目的无法实现，严重损害原告利益。现原告诉至法院，请求判决被告赔偿原告违约金32400元，并承担本案诉讼费。被告邱某甲辩称，其一，原告起诉与事实不符。被告并未与原告签订《独家代理出售协议》，也未授权他人签订协议，原告提供的《独家代理出售协议》为无效合同。同时，该协议第四条“甲方义务”中第4.4款中也明确注明，“甲方由代理人签订本协议时，须取得所有权人的公证后的授权委托书，并携带产权证原件、产权人身份证复印件等合法证明材料。”原告未提供被告授权他人的公证授权书，根据上述条款，该协议亦系无效协议。被告对该协议不仅未追认，事后还要求与原告解除无效协议并拿回了产权证。其二，原告在推广被告房源过程中，公然泄露产权人信息，在被告已经明确表示协议无效、不卖房的情况下，仍然不断发布售房信息并做降价处理，给被告造成极大的困扰及预期利益受损，被告将另案追究原告的侵权责任。其三，退一步说，即使《独家代理出售协议》系被告所签，该协议也是典型的“霸王协议”。该协议名为独家代理，却未向被告支付保证金，该行为显失公平，独家代理不应成立。即使独家代理成立，按照常理，房主只要未私自与中介机构的客户成交即所谓“跳单”，或者委托其他中介机构卖房，不卖房时无需支付违约金。协议第六条规定，房主不卖房就构成违约，需承担约定成交价的2.4%的违约金，该违约条款显失公平。根据合同法规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。该合同约定系加重被告责任、排除其主要权利的格式条款，原告也未采取合理方式提请被告注意该免除或者限制其责任的条款，该格式条款应属无效。综上所述，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于本市江宁区秣陵街道双龙大道1008号水月秦淮天龙湾花园25幢1508室房屋（建筑面积96.81平方米，以下简称涉案房屋），登记所有权人为被告，房屋所有权登记时间为2013年3月29日。被告邱某甲与第三人夏某系夫妻关系，双方于2009年11月24日登记结婚。2015年5月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《独家代理出售协议》，约定：甲方委托乙方出售涉案房屋，双方约定房屋出售价格不低于135万元，约定房屋出售价为净得价；委托期限自2015年5月2日起至2015年8月2日止，在此期间甲方押房产证原件暂由乙方保全；甲方保证该房产无产权瑕疵并可合法出售，甲方在委托期限内，每周提供不少于三次看房机会，甲方由代理人签订本协议时，须取得房屋所有权人的公证后的授权委托书，并携带产权证原件、产权人身份证复印件等合法证明材料；乙方对于甲方的个人信息负有保密义务，如因乙方原因导致甲方个人信息泄露，给甲方造成损失，乙方承担赔偿责任，乙方应积极优先推广甲方房源，在服务期限内提供至少30次广告推广，乙方应尽速寻找购买人，及时向甲方报告业务处理情况；在委托期限或委托期限结束三个月内，甲方私下和乙方曾介绍的客户签订合同，乙方为独家代理机构，但甲方同时委托第三方从事乙方相同的代理活动，或者甲方自行出售的，在委托期内，甲方因其他原因停止出售的，甲方均应承担约定成交价格的2.4%的违约责任；该房屋于中介买卖合同签订之后，甲方须按房屋成交总价款的1.2%向乙方缴纳相关代理费用；如房屋最终成交价格高于约定的最低成交价格，甲方自愿支付溢价的50%作为乙方的特殊推广费用等等。上述协议落款甲方处“邱某甲”签名由第三人代签，第三人亦将涉案房屋所有权证原件交付原告保管，但未按约定提交公证的委托书。该协议签订后，原告开始推广涉案房源，并陆续介绍买房人至被告房屋内看房。被告知晓第三人代为签订《独家代理出售协议》委托原告售房后，表示不予同意。2015年7月1日，被告至原告处协商，原告工作人员起草了一份“情况说明”，内容为：“水月秦淮25幢1508室房屋，由于个人原因，现不出售此房，要求解除与壹加贰联合不动产签订的限时代理合同，已取回产权证”。被告在该情况说明上签名，并从原告处取回涉案房屋所有权证原件。2015年7月16日，原告以被告拒绝履行合同构成违约为由诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告称其与原告之间并无合同关系，其对第三人代签合同行为并不知情，亦未授权第三人签订合同，对于第三人的代理行为不予追认；被告因不同意售房而至原告处协商，原告工作人员仅称前述“情况说明”系履行取回房屋所有权证的手续，未要求被告承担违约责任，否则被告为避免不必要的纠纷，完全可以待委托期限届满而自然终止合同。同时，被告为证明其主张，提供365二手房产网站涉案房屋出售信息及公证书一组，证明2015年7月1日后被告明确表示不售房，解除无效代理合同后，原告仍不断发布涉案房屋信息，对被告权利造成侵害，被告将另案追究原告侵权责任。原告质证后，对该证据的真实性无异议，认为因其工作人员并不知晓被告已不再委托售房，才会持续发布涉案房屋售房信息。第三人质证后，对该组证据的真实性无异议，亦认可被告证明目的。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、独家代理出售协议、情况说明、房屋所有权证及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，第三人以被告名义签订涉案合同时，并未按照合同约定提供经公证的被告授权委托书，原告对此事实系明知。合同签订后，被告对于第三人签订合同行为亦不予追认，并与2015年7月1日至原告处取出房屋所有权证，则第三人代被告签订涉案《独家代理出售协议》的行为系无权代理，该合同在原、被告之间并未成立。原告并无充分证据证明第三人代签涉案合同时系有权代理，或事后取得被告对第三人代理行为的追认。故原告依据涉案合同约定主张被告承担违约责任，无事实和法律依据，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费305元（已减半收取），由原告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 李佳萱二〇一五年九月八日见习书记员 沈 婷