（2015）延民初字第3365号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-07-26
案件名称
原告洪某诉被告延边某房地产开发有限公司、第三人邹某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪梅,延边威远房地产开发有限公司,邹吉凯
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第3365号原告：洪梅，女。委托代理人：郑明钧，敦化市法律援助中心律师。被告：延边威远房地产开发有限公司。法定代表人：蔡国君，该公司董事长。委托代理人：路迎勋，该公司职员。第三人：邹吉凯，男。原告洪梅诉被告延边威远房地产开发有限公司（以下简称延边威远公司）、第三人邹吉凯之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法由审判员张妍妍独任审理，于2015年7月21日、2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告洪梅及其委托代理人郑明钧，被告委托代理人路迎勋及第三人邹吉凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年9月16日，原、被告签订商品房销售合同，原告购买了位于延吉市学仕园爱心公寓X层X号房屋，并交付购房款191532元。同年12月，被告为原告发放钥匙，原告入住。2012年，原告发现房屋门上贴有银行的催款单，经查询发现第三人在房屋管理部门将该房屋预告登记并抵押贷款。被告的行为违反了法律规定及合同约定，故原告诉至法院，要求确认原、被告之间签订的商品房销售合同有效，位于延吉市学仕园爱心公寓X层X号房屋归原告所有；认定第三人的预告登记行为无效；被告与第三人协助原告办理产权登记；被告给付原告损失费5400元，并承担本案诉讼费用。被告辩称：1.被告怀疑该房屋买卖合同是假的，因原告提供的房屋买卖合同中被告公章不清晰且未加盖法定代表人公章，也没有经办人员签字，收据中公章也不清晰，加盖的不是公司财务章，原告没有提供汇款凭证，因此，不鉴定不能确定合同效力。2.第三人自认该房屋其未予购买，故房屋应属原告，因诉争房屋未规划验收，故暂时无法办理产权证，因房屋管理部门备案系统是旧系统，目前不能撤销，待能办理房屋所有权证时，被告将撤销第三人的备案，为原告办理产权证。3.是郑成男与原告签订的合同，郑成男以第三人的名义办理诉争房屋按揭贷款，是假按揭，现被告已还清按揭贷款，给被告造成了损失，被告不应再向原告赔偿损失。如原告坚持向被告主张损失，被告不认可原告的产权。因为原告将房款转账给郑成男，被告分文未收到。第三人述称：本案诉争房屋并非由第三人购买，不清楚为什么该房屋登记在第三人名下，并以第三人的名义将该房屋抵押进行按揭贷款。被告偿还贷款后，房屋抵押已解除。因第三人与他人在本院有民事纠纷，本案诉争房屋被案外人申请扣押。本院在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：证据1.原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。经庭审质证，被告及第三人无异议，本院予以采信。证据2.《商品房销售合同书》及收据复印件各一份，证明1.2009年9月16日，原、被告签订《商品房销售合同书》，原告购买延吉市学仕园二期爱心公寓X层X号房屋并向被告支付购房款191532元的事实；2.被告交房照日为小区综合验收后12个月后即2010年12月31日，如有拖延，被告每月向原告支付损失费100元，自2011年1月1日至2015年7月，共计5400元。经庭审质证，被告提出无法确定该合同的真实性，合同中加盖的公司公章不清晰，因案外人郑成男（已死亡）曾假造被告公司公章对外销售房屋，故该公章真实性无法确定，且没有加盖法定代表人公章，没有经办人签字。收据也无法确定真实性，收据中加盖的公章不清晰，加盖的公章不是财务章，不能作为收款的证明，而且收据中签字的出纳人也不是被告公司工作人员；第三人无异议。本院认为，被告虽对合同书公章有异议，但在法庭指定的期限内未提交书面鉴定申请书，故本院对该证据予以采信。证据3.入住文件及钥匙签收单复印件一份，证明原告于2009年12月1日收到被告给付的入住文件和房屋钥匙。经庭审质证，被告及第三人无异议，本院予以采信。证据4.延吉市房屋权属登记信息查询结果证明复印件一份，证明本案诉争房屋登记在第三人名下。经庭审质证，被告及第三人无异议，本院予以采信。证据5.收据复印件一份（14张），证明原告于2009年12月入住后定期缴纳水费、电梯费、取暖费、电费、城市卫生费等费用的事实。经庭审质证，被告及第三人无异议，本院予以采信。证据6.千南成（系延吉市第十六届人民代表大会代表）于2015年8月27日出具的书面证言一份，证明本案诉争房屋经证人千南成联系，被告威远公司董事长蔡国君同意给原告所购买的房屋每平方米降价100元，购房款的收款单位是被告。进一步证明原告向被告购买了延吉市学仕园爱心公寓12层15号房屋。经庭审质证，被告提出被告法定代表人不认识证人千南成（可能千南成认识被告法定代表人），没有每平方米降价100元的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，证人应当出庭作证接受当事人的质询，且证人系原告父亲的同学，与原告有一定的利害关系，故对该证人证言不予采信。被告向本院提交的证据有：证据1.2012年3月9日公告复印件一份，证明与郑成男及延边国信房地产开发有限公司有以下法律关系：延吉市文体小区商品房买卖合同关系、民间借贷关系、建设工程施工合同关系、抵押或其他担保关系的个人及单位于2012年3月31日前到专案组登记备案。经庭审质证，原告认为与本案无关；第三人无异议。本院认为，该公告已刊登于延边日报，故对该证据真实性予以采信。证据2.（2014）延中民再字第43号民事判决书复印件一份，证明购买爱心公寓的其他房屋业主，提供了与被告签订的房屋买卖合同及缴款收据，但无法提供汇款凭证，最后延边朝鲜族自治州中级人民法院判决驳回原告诉讼请求。经庭审质证，原告认为与本案无关；第三人无异议。本院认为，该判决驳回原告诉讼请求的原因是该案原告所述其购房经过与常理不符，故仅对该证据真实性予以采信。证据3.中国工商银行个人业务凭证复印件一份，证明被告将案外人郑成男以他人名义向银行的按揭贷款偿还完毕。经庭审质证，原告认为与本案无关；第三人无异议。本院认为，该证据能够证明被告偿还银行借款，故对该证据真实性予以采信。证据4.2012年12月10日关于延边威远房地产开发有限公司承接郑成男及延边国信房地产开发有限公司开发的文体小区北区项目协议书复印件一份，证明被告承接国信公司9128万元的负债，并妥善处理好郑成男在威远第二项目部的负债3057万元的事实。经庭审质证，原告认为与本案无关；第三人无异议。本院认为，该协议是对文体小区相关问题的协商，与本案无关，故仅对该证据真实性予以采信。第三人未向本院提交证据。本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：2009年9月16日，原、被告签订《商品房销售合同书》，约定：原告购买位于延吉市学仕园二期爱心公寓X层X号、建筑面积58.04平方米的房屋，付款形式为一次性付款，交款时间为2009年9月16日。被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告原因造成商品房不能办理产权，被告承担一切法律责任。交付房照日为小区综合验收后12个月，如有拖延，每月向房主承担100元损失费。同日，原告交付购房款191532元，被告为原告出具收据。同年12月1日，被告向原告交付房屋钥匙。原告居住使用该房屋至今。2015年7月17日，延吉市房屋权属登记信息查询结果证明，本案诉争房屋所有权人为第三人邹吉凯，并有扣押。本院认为：原、被告签订的《商品房销售合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告已实际交付购房款，被告已履行交付房屋的义务，故对原告要求确认双方签订的《商品房销售合同书》合法有效的主张，本院予以支持。对原告要求确认位于延吉市学仕园二期爱心公寓X层X号、建筑面积58.04平方米的房屋归原告洪梅所有的主张，因该房屋权属证书尚未办理，物权并未转移，原告基于房屋买卖合同占有、使用该房屋，未取得房屋所有权，对其主张，本院不予支持。对原告提出的认定第三人预告登记行为无效的主张，因认定预告登记是否有效不属于民事案件审理范围，系另一法律关系，本院不予审理。对原告提出要求被告与第三人协助原告办理房屋产权证的主张，因该房屋系由被告开发建设，且房屋买卖合同相对人为原、被告，故应由被告为原告办理房屋产权手续。被告提出该房屋现不符合办理产权证的条件，原告未能提供证据证明该房屋现能够办理产权证书，故待诉争房屋符合办理产权证的条件时，原告可另行主张。对原告要求被告赔偿损失费5400元的主张，虽被告提出该小区消防验收至今不合格，但原告已于2012年12月1日取得房屋钥匙，并居住使用至今，故对被告的抗辩主张，本院不予支持。根据合同约定“交付房照日为小区综合验收后12个月，如有拖延，每月向房主承担100元损失费”，故对原告要求被告赔偿5400元损失的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告洪梅与被告延边威远房地产开发有限公司于2009年9月16日签订的《商品房销售合同书》有效；二、被告延边威远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告洪梅赔偿损失5400元；三、驳回原告洪梅的其他诉讼请求。如果被告延边威远房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4130元、减半收取2065元，（原告已预交，退还原告2065元），由被告延边威远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 张妍妍二〇一五年九月八日书记员 刘继鸿 关注微信公众号“”