（2015）兖民初字第1379号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-16
案件名称
济宁市兖州区新兖镇赵家村村民委员会与孙丽租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市兖州区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济宁市兖州区新兖镇赵家村村民委员会,孙丽
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2015）兖民初字第1379号原告：济宁市兖州区新兖镇赵家村村民委员会。法定代表人：龚留修，职务：村主任。委托代理人：丁良振，山东伟祺律师事务所律师。被告：孙丽，个体工商户。委托代理人：孔祥阳，山东滋阳律师事务所律师。原告济宁市兖州区新兖镇赵家村村民委员会与被告孙丽租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月11日诉讼来院，本院受理后，依法由审判员刘绪龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告济宁市兖州区新兖镇赵家村村民委员会之委托代理人丁良振及被告孙丽的委托代理人孔祥阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁市兖州区新兖镇赵家村村民委员会诉称，被告孙丽因经营饭店租赁原告商业楼一至四层及西二层和后院一处，双方于2004年10月11日签订了《租赁商业楼协议》一份，约定租赁期限为10年。协议签订后，原告依约定将租赁物交付给了被告，但被告未按协议约定履行按期交付租金的义务，其间原告通过诉讼向被告收回了2010年6月1日之前所欠租金，自此之后被告未再交付租金，截止至2015年6月1日被告累计拖欠原告租金275000元。依据双方签订的租赁协议，被告应按拖欠租金额的10%交付给原告滞纳金，另外该租赁协议至2014年12月1日已到期，被告在租赁期满后仍侵占该商业楼至今，已对原告构成侵权。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求依法判令：1、被告将租赁的商业楼及院落返还给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金275000元及滞纳金27500元；3、案件受理费由被告负担。被告孙丽辩称，原、被告在2004年10月11日签订了房屋租赁协议是事实，但双方早就实际解除了租赁关系，更谈不上侵占原告的租赁物；针对2010年6月1日至2011年6月1日的租金，兖州区人民法院（2011）兖商初字第1085号民事判决书已作出生效判决，本案原告对此期间内的租金再次诉讼，系重复起诉，应予以驳回；原、被告虽然在租赁协议中约定租赁期限为10年，但从2010年至今，被告未再使用过租赁物，该租赁物一直处于闲置状态，且原告在2012年初将租赁场所的大门锁死，导致被告的餐具用品至今未搬出。退一步讲，即便双方存在真实的租赁关系，对2011年6月1日至2014年6月1日期间内的租金，原告于2015年6月11日起诉已超过诉讼时效，法院应对此予以驳回；对于2014年6月1日至2015年6月1日的租金及滞纳金，原告的该项诉请更是无事实上的依据。综上所述，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年10月11日原、被告经协商签订《租赁商业楼协议》一份，协议约定：1、原告将商业楼一至四层、西二层一间及后院租赁给被告使用，租赁期限为10年，自2004年12月1日起至2014年12月1日止；2、租赁费第一年4.2万元，第二年4.6万元，第三年5万元，第四年5.25元，第五年至第十年每年5.5万元，10年共计租赁费52.05万元；被告每半年交付年租赁费的50%，合同签订后先付全年租赁费的50%，被告应按规定期限交付租赁费，如拖欠应按欠额的10%缴纳滞纳金；3、在租赁期限内，双方不能随意终止合同，如单方违约，违约方应赔偿对方合同期内造成的经济损失；4、合同到期后，被告装饰装修的建筑物部分不得擅自拆除，原告不承担任何经济损失；协议还约定了其他事项。双方在协议上签名或盖章确认。协议签订后，原告依协议约定将租赁物交付给了被告，被告在租赁场所内从事餐饮业服务。在租赁期间内，因被告拖欠到期租金，原告曾于2010年4月向被告提起诉讼，要求被告给付到期租金并解除租赁协议〔见（2010）兖民初字第931号案卷〕，后经法院调解，双方于2010年8月4日达成如下调解协议：一、原、被告继续履行2004年10月11日签订的租赁商业楼协议；二、被告给付原告截止至2010年6月1日前所欠租金153000元及违约金5000元；三、原、被告如一方违约，守约方可单独行使合同解除权。2011年9月原告再次以被告拖欠2010年6月1日之后的租赁费5.5万元为由诉讼至本院，要求被告给付租赁费并解除双方签订的租赁协议，诉讼过程中被告不同意解除租赁协议，2012年7月21日本院作出（2011）兖商初字第1085号民事判决书，判决结果为：一、被告给付原告2010年6月1日至2011年6月1日的租赁费5.5万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力。判决生效后，被告孙丽未再向原告交纳过租赁费，2014年12月1日租赁期限届满后，被告未将租赁物返还给原告，原告也未提异议，直至原告2015年6月11日起诉之日，被告的部分个人物品仍存放在租赁的场所内。诉讼过程中，被告主张与原告的租赁关系在2012年初就已实际解除，原因是原告自行将租赁院落的大门锁封，导致被告无法出入，被告的部分用品至今无法搬出。针对被告的上述抗辩，原告不予认可，被告无证据证实。另外被告还主张租金的诉讼时效为一年，故2011年6月1日至2014年6月1日的租金已超过法定诉讼时效。针对被告的该项抗辩，原告认为本案是租赁合同纠纷，租金的诉讼时效应从最后一期租金约定的支付期间届满之日起计算，本案未超法定诉讼时效。上述事实，主要是根据原、被告签订的《租赁商业楼协议》、（2010）兖民初字第931号民事调解书、（2011）兖商初字第1085号民事判决书的内容以及当事人的陈述来认定的，所有证据已经庭审质证并收集在卷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告于2004年10月11日签订的《租赁商业楼协议》系双方当事人真实意思的表示，且协议内容不违反法律、法规的强制性规定，该租赁协议合法有效，受法律保护。原告在协议签订后已履行了交付租赁物的义务，被告也应当履行按时交纳租赁费及在租赁期限届满后返还租赁物的义务，然而被告在租赁期间内多次不按时交纳租赁费导致原告两次诉讼才得以维权，且在2011年6月1日之后仍拒不交纳租金，被告显有过错，应当承担民事责任。原告要求被告给付拖欠的2011年6月1日至2014年12月1日的租赁费192500元及滞纳金19250元，理由正当，本院予以支持；因2010年6月1日至2011年6月1日期间内的租金已在（2011）兖商初字第1085号民事判决书中作出裁决，原告在本案中对此期间的租金再次主张属重复起诉，本院不予支持；被告称在2012年初就解除了与原告的租赁关系，原告对此不予认可，依照法律规定，被告有义务提供证据证实双方解除了租赁关系，而被告无证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果，本院对被告的该项主张不予认可；2014年12月1日租赁期限届满后，因被告未从租赁场所搬出其物品，被告继续使用租赁物至今，原告在起诉前也未提出异议，依照法律规定，应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，出租人可以随时要求解除租赁合同，故原告要求被告返还租赁物并支付2014年12月1日至2015年6月1日的租金27500元及滞纳金2750元，理由正当，本院予以支持。关于诉讼时效问题，欠付租金的诉讼时效为一年，自当事人知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起计算，考虑到租赁合同的整体性，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，本案中合同最后一期租金履行期限届满之日为2014年12月1日，原告起诉之日为2015年6月11日，未超诉讼时效，故被告关于2011年6月1日至2014年6月1日期间内欠付租赁费已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告孙丽于本判决生效后十日内返还给原告济宁市兖州区新兖镇赵家村村民委员会《租赁商业楼协议》约定的租赁物（包括商业楼一至四层，西二层一间及后院）；二、被告孙丽于本判决生效后十日内给付原告济宁市兖州区新兖镇赵家村村民委员会拖欠的租赁费220000元及滞纳金22000元；三、驳回原告济宁市兖州区新兖镇赵家村村民委员会其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5838元减半收取2919元，由原告负担454元，被告负担2465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘绪龙二〇一五年九月八日书记员 赵子平