（2015）深宝法民三初字第1423号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2016-03-29

案件名称

李志坚与冯丽颜,广东深义律师事务所房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李志坚,冯丽颜,广东深义律师事务所

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2015）深宝法民三初字第1423号原告李志坚，住所地广东省深圳市。委托代理人俞飞，广东君强律师事务所律师。委托代理人谷伟，广东君强律师事务所实习律师。被告冯丽颜，身份证住址广东省阳江市江城区。被告广东深义律师事务所，地址深圳市宝安区新安二路**号*楼。负责人郭建群，该所主任。委托代理人潘海清，广东深义律师事务所律师。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李志坚及其委托代理人俞飞、谷伟，被告广东深义律师事务所及其委托代理人潘海清到庭参加了诉讼，被告冯丽颜经本院合法传唤无正当理��拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月15日，原告与被告冯丽颜签订《协议书》，约定被告冯丽颜将位于深圳市宝安区中心区N15区的幸福海岸8栋A座X（深房地字第××号）房屋产权以456万元价格转让给原告。协议签订后，原告支付了定金15000元。2011年4月26日，应被告冯丽颜的要求，原告与被告冯丽颜到被告广东深义律师事务所重新签订了《房屋转让协议书》。此后原告依据协议约定的付款方式，于2011年4月27日通过原告妻子陈彩云的工行卡（卡号40×××59）向被告冯丽颜的工行卡（卡号95×××39）支付了285000元购房款。2011年5月9日，原告通过自己的建行卡（卡号62×××96）向冯丽颜建行卡（卡号72×××18）支付了2760000元。至此，原告总共向冯丽颜支付3060000元的购房款。原告替冯丽颜赎回银行抵押的房屋产权后，按协议约定时间，原告与冯丽颜到房产交易中心办理房屋产权过户手续时，冯丽颜未如约前往，经查询，涉案房产已于2010年3月15日被宝安区法院查封。被告冯丽颜故意隐瞒事实真相，把宝安法院2010年7月立案、10月份开庭判决，后又被法院查封的房产出售给原告，行为极其恶劣。事发后，原告多次要求被告冯丽颜商谈房屋的过户或退款事宜，但冯丽颜却玩失踪、停机，被告冯丽颜的行为已构成严重违约和欺骗。因此，原告要求解除与被告冯丽颜签订的房屋转让协议，返还原告已付的购房款及利息，承担违约责任。被告广东深义律师事务所作为《房屋转让协议书》的起草和见证方，对原告与冯丽颜之间的房屋转让事宜进行见证，理应事先核查被告冯丽颜房产的产权状态。原告作为普通个人，无权在房产交易中心查询除本人及家人之外其他人的房产状况，但被告广东深义律师事务所��全可以在房产交易中心查询到涉案房产的既存状态。不管广东深义律师事务所是故意还是过失，其都应当对被告冯丽颜的严重违约行为承担连带责任。而且，原告有理由认为被告冯丽颜在此次房屋交易中存在损害原告权益的故意或重大过失：1、广东深义律师事务所曾于2011年4月26日发协议邮件给原告，协议邮件曾约定须付清购房全款后才办理房屋产权的过户手续，遭原告拒绝后才变更为见证后的《房屋转让协议书》。2、原告与被告发生纠纷后，（2011）深宝法民初字第6686号第一宗民事诉讼案件原告文伟明于2011年5月17日向松岗法庭提交诉状，但广东深义律师事务所却于已提前知晓该立案信息，并打电话告知原告有多位债权人已起诉陈保辉、冯丽颜，并可提供复印好的法庭立案材料给原告等。3、2011年5月13日，冯丽颜事发后玩失踪、停机被原告报警后，广东深义律师事��所深夜又到宝安经侦大队为冯丽颜说情后冯丽颜被释放。4、2011年5月16日后冯丽颜拒不履约，广东深义律师事务所每天都打电话要求原告付清房屋余款给冯丽颜，否则对原告不利，广东深义律师事务所还声称提前知晓有多位债权人起诉冯丽颜夫妇等信息，并可提供所复印的法庭立案材料给原告看看为由要求并组织了案外人多方调解。5、2011年5月20日上午广东深义律师事务所给原告打电话，说他从法院查询系统中查到（经公安调查，2011年5月17日松岗法庭刚立案，2011年5月20日前宝安区法院查询系统还没录入立案信息，怀疑广东深义律师事务所与松岗法庭串通，企图阻止涉案房产交易），又有债权人于2011年5月17日向松岗法庭起诉冯丽颜夫妇，如果原告不从速付清150万元的后期购房余款给冯丽颜，不排除还有其他人自此起诉冯丽颜，并说即使法院拍卖冯丽颜的房产原告也分不了多少钱。广东深义律师事务所声称如果原告配合，广东深义律师事务所保证要2011年5月17日刚立案起诉的案件原告和2011年3月15日申请强制执行的案件原告撤诉。6、2011年5月16日冯丽颜事发后玩失踪、停机，原告被迫报警，在见证人吴某的帮助下，冯丽颜被上川派出所扣查后移送宝安经侦大队，后广东深义律师事务所深夜又到宝安经侦大队为冯丽颜解脱说情。7、2011年5月底，松岗法庭召集了案外人3340号诉讼原告王植才、337号诉讼原告深圳市聚财宝典当有限公司、6686号诉讼案件原告文伟明、838号诉讼案件原告李志坚冯丽颜，对涉案房产进行分配。8、广东深义律师事务所说他每天在法院查询与冯丽颜有关的案件信息，而又荒谬地在见证时不告知原告房屋被法院查封的情况，其故意显而易见。广东深义律师事务所作为房屋买卖合同的见证方，有责任和义务保障买卖双方的合法权利，应对见证协议条款的有效性、真实性、合法性负责。广东深义律师事务所的行为有失职业操守，有共同隐瞒事实真相及教唆、欺骗行为，因此，对冯丽颜的债务，广东深义律师事务所应承担连带清偿责任。9、中华全国律师协会2007年制定的《律师见证业务工作细则》第十六条规定，“接受客户委托后，所里应指派两名律师进行见证工作”，在本案《见证书》中，只有一名律师签名，作为专职律师，不遵守基本的业务准则，广东深义律师事务所的违规和怠慢显而易见。原告曾于2011日年5月23日向宝安法院提起过民事诉讼，宝安法院于2011年10月27日作出（2011）深宝法民三初字第838号裁定，驳回原告起诉。冯丽颜因本案房屋买卖合同事宜涉嫌合同诈骗，经公安侦查终结后于2014年9月18日移交检察院，并根据宝安检察院的要求于2015年1月9日补查重报，宝安检察院于2015年1月30日向宝安法院提起公诉，指控冯丽颜涉嫌信用卡诈骗和合同诈骗，2015年4月8日，宝安法院作出（2015）深宝法刑初字第608号判决书，认定冯丽颜犯信用卡诈骗罪，不构成合同诈骗罪。2013年5月4日，宝安公安分局以深公协冻字第（2013）115号文发函至深圳市房地产权中心查封了涉案房产。但经宝安公安分局经侦大队调查后，发现冯丽颜存在多起民事诉讼，除（2011）深宝法民一初字第3340号案冯丽颜有可能要承担连带责任外，其它多起借款债务人均是案外人陈保辉。因冯丽颜与案外人陈保辉没有法定的婚姻关系，因此多起民事诉讼虽然均起诉冯丽颜，但法院多起诉讼判决和裁定都与冯丽颜无关。2007年5月15日，冯丽颜、陈保辉共同购买了涉案房产，各占有50%产权。2010年3月16日，陈保辉以500000元的价格将其名下的50%产权转让给冯丽颜，2010年3月18日冯丽颜取��全部产权，2010年3月23日冯丽颜将该房抵押给建设银行深圳分行，2011年5月9日，冯丽颜用原告支付的2760000归还了建行的全部贷款。与陈保辉及冯丽颜或陈保辉个人有关的经法院生效判决确认的债务包括：陈保辉及冯丽颜欠案外人王植才50万元及利息【（2011）深宝法民一初字第3340号】、陈保辉欠案外人深圳市聚财宝典当有限公司借款20万元及利息【（2010）深宝法民一初字第3337号】、陈保辉欠案外人文伟明70万元及利息【（2011）深宝法民初字第6686号】、陈保辉欠案外人徐振愚280万元及利息【（2011）深宝法民初字第7261号】。2011年9月21日，徐振愚向宝安法院起诉陈保辉与冯丽颜【（2011）深宝法民三初字第1123号】，请求撤销陈保辉与冯丽颜于2010年3月16日签订的《深圳市二手房买卖合同》，宝安法院于2012年9月10日判决撤销陈保辉与冯丽颜2010年3月16日签订的《深圳市二手��买卖合同》。至此，陈保辉与冯丽颜之间的房屋转让合同被法院撤销，而与陈保辉、冯丽颜有关的债务共计4200000元本金及相应利息。后涉案房产被宝安法院拍卖、过户，拍卖房款强制执行支付给徐振愚1200464.81元、文伟明308838.96元、深圳市聚财宝典当有限公司103662.11元。原告认为，原告支付了3060000给冯丽颜赎楼对涉案房产的拍卖起到了关键作用，对于涉案房产拍卖款的分配上，原告享有优先权。原告无意牵涉到冯丽颜与陈保辉及一系列债权人纠纷中，现却因冯丽颜自身的种种纠葛导致原告的权利受到严重侵犯，不仅房屋买卖合同的目的无法实现，已经支付出去的巨款无法追回，除了冯丽颜的欺瞒外，广东深义律师事务所做律师见证时没有签订见证合同，广东深义律师事务所的严重失职甚至故意亦是导致原告陷入如此困境的根本原因。原告请求法院判令：1、解除原��与被告冯丽颜签订的《房屋买卖合同》；2、被告冯丽颜返还购房款3060000元；3、被告冯丽颜支付违约金912000元；4、被告冯丽颜支付购房款利息1020000元（暂定50个月，主张计至还清购房款之日止）；5、被告广东深义律师事务所对冯丽颜的债务承担连带清偿责任；6、两被告承担本案诉讼费用。被告冯丽颜未提交书面答辩意见。被告广东深义律师事务所辩称，被告冯丽颜于2011年3月初在房屋中介公司挂牌，将自己名下的涉案房产出让，原告在房屋中介公司看上冯丽颜的房产，于是由房屋中介公司介绍认识。房屋中介公司介绍双方交易的时间是2011年3月15日之前，当时中介公司在国土部门查询该房产状况时，宝安区法院尚未查封该房产。之后，为了节省中介费用，冯丽颜与原告摆脱了中介公司，自行进行房屋转让交易。两人于2011年4月15日签订了《协议书》，并请吴某担任见证人。协议书约定冯丽颜将涉案房产转让给原告，转让价为4560000元，约定4月29日正式签订房屋买卖合同。协议签定后，冯丽颜便将涉案房产的房产证复印件提供给原告，以便原告对该房产的所有权及国土部门登记状况等情况进行了查询了解。约2011年4月25日，冯丽颜来到广东深义律师事务所，要求对房屋转让进行律师见证。广东深义律师事务所即委派律师进行律师见证的法律事务。首先由冯丽颜向见证律师提供了一份转让方（冯丽颜）与被转让方（原告）4月15日签订的协议书，见证律师在此基础上，立即草拟了一份《房屋转让协议》，并用电子邮件的方式发给了原告，且明确告诉原告：冯丽颜要求律师见证，现律师征得原告的意见，如果同意律师见证，则收到邮件后，对《房屋转让协议》进行审核、修改，并到广东深义律师事务所参与律师见��事务。原告收到邮件后，提出了一定的修改意见，后与冯丽颜共同前往广东深义律师事务所，反复修改后双方确定了协议书的内容，并签字按手印，广东深义律师事务所代理人在双方签字后制作了律师见证书。整个见证过程中，见证双方当事人都是自愿、充分协商、同意律师见证，且在律师参与下，完成了见证行为，该律师见证书合法有效。转让双方在办理房屋过户手续时出现意外情况而无法过户。法院曾试图通过调解方式解除涉案房产的查封，继续履行房屋转让，但均遭原告拒绝而失去了挽回损失的机会。广东深义律师事务所在整个见证过程中，无任何过错，符合见证程序规定，原告对广东深义律师事务所的诉讼请求系无理之诉，应依法予以驳回。原告对广东深义律师事务所的起诉不但不适格，且超过了诉讼时效。经审理查明，2011年4月15日，原告与被告冯丽颜签订一份《协议书》，约定被告冯丽颜将其所有的位于深圳市宝安区中心区N15区幸福海岸8栋A座X号房屋转让予原告，成交价为4560000元，协议签订后原告支付诚意金15000元，原告负责办理房产证过户的所有费用，同时约定双方于2011年4月29日签订房屋买卖合同。2011年4月26日，由被告广东深义律师事务所提供合同文本，原告与被告冯丽颜签订了一份《房屋转让协议书》，约定被告冯丽颜将其名下深圳市宝安区中心区N15区幸福海岸8栋A座X号房屋转让予原告，合同成交价4560000元，房屋过户等产生的费用全部由原告负担，确认原告于2011年4月15日支付诚意金15000元，并约定合同签订次日原告支付冯丽颜300000元（含诚意金15000元），合同签订生效后原告按照冯丽颜通知汇款时间将2760000元汇入涉案房产向银行还贷账户；冯丽颜在7日内还清涉案房产的贷款，并负责��得房产证原件，双方办理房产转移登记手续后，原告于当日一次性支付剩余房款1500000元，如原告未在当日付清款项，冯丽颜有权撤销国土局转让房屋的签字手续，有权暂停办理过户；如原告未按照合同约定的时间、金额付款，应按照每日逾期金额的千分之二支付延付利息，逾期达15日后，即视为原告违约，被告冯丽颜有权解除协议，收回房屋，并由原告承担房屋转让双方产生的全部交易税费，并向被告冯丽颜支付购房款20%违约金；如被告冯丽颜未按照合同约定将房屋及时交付原告，每逾期一日，按照购房款总额的千分之二支付违约金，逾期达15日后，视为冯丽颜违约，原告有权解除合同，由冯丽颜承担房屋转让过程中双方产生的全部交易税费，并向原告支付购房款20%的违约金。上述《房屋转让协议书》由被告广东深义律师事务所出具《见证书》，证明买卖��方在《房屋转让协议书》上签名及捺指模属实，见证律师为潘海清。2011年4月27日，原告配偶陈彩云向被告冯丽颜转账支付285000元。2011年5月9日，原告向冯丽颜转账支付2760000元，冯丽颜向原告出具了一份《收条》。2011年3月15日，涉案房产因其他纠纷被本院（2011）深宝法执字第3009号案件查封。此后涉案房产陆续被本院（2011）深宝法民一初字第6686号、（2011）深宝法立保字第113号、（2011）深宝法民三初字第1123号案件及深圳市公安局宝安分局深公宝协冻字（2013）113号等案件轮候查封。2011年5月27日，原告向本院提起诉讼，诉讼请求与本案一致，本院于2011年10月27日作出（2011）深宝法民三初字第838号民事裁定书，因本案存在疑点，可能涉及经济诈骗，应先由公安部门立案侦查，裁定驳回原告起诉，并将本案移送深圳市公安局宝安分局处理。2015年4月8��，本院作出（2015）深宝法刑初字第608号刑事判决书，认定本案原被告房屋买卖合同事实涉嫌合同诈骗证据不足，该判决书于2015年4月19日发生法律效力。2013年12月27日，本院因执行（2010）深宝法民一初字第3340号民事判决书对涉案房产进行拍卖，涉案房产依法由深圳市金聚鑫贸易有限公司竞得，本院于2014年1月17日作出（2011）深宝法执字第3009-6号执行裁定书，裁定涉案房产所有权归深圳市金聚鑫贸易有限公司所有。以上事实，有《协议书》、《房屋转让协议书》、《见证书》、《收条》、转账凭证、民事判决书、执行裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，在无相反证据反驳的情况下，原告与被告冯丽颜签订的《协议书》、《房屋转让协议书》应认定为系双方真实意思的表示，应认定为合法有效，各方均应按照约定履行各自的权利义务。涉案房产因冯丽颜其他债务纠纷被法院依法拍卖，导致双方合同目的无法实现，被告冯丽颜构成违约，原告有权解除双方签订的《协议书》、《房屋转让协议书》。合同自通知到达对方时解除，结合原告起诉时间，本院确认双方合同已于2011年6月解除。合同解除后，原告要求被告冯丽颜返还已付款项3060000元，符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张被告支付购房款利息，应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2011年5月10日起计付。至于原告主张的违约金，因双方合同约定的违约金过高，本院予以调整，按照购房款的10%予以计付，故被告冯丽颜应当支付原告违约金456000元。至于原告主张被告广东深义律师事务所对被告冯丽颜承担的本案债务负担连带责任的请求，因法律明确规定，承担连带责任应有法律规定或当事人明确约定，广东深义律师事务所��出具见证书系对买卖双方签字真实性的见证，本案现有证据无法证明广东深义律师事务所存在应当承担连带责任的情形，原告该项诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李志坚与被告冯丽颜签订的《协议书》、《房屋转让协议书》已解除；二、被告冯丽颜于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告李志坚购房款3060000元并支付利息（利息以3060000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2011年5月10日起计付至清偿之日止）；三、被告冯丽颜于本判决书发生法律效力之日起十日内支付原告李志坚违约金456000元；四、驳回原告李志坚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费46736元，由原告负担4269元，被告冯丽颜负担42467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　冼　晓　莉人民陪审员　陈　　　琦人民陪审员　高　志　军二〇一五年九月八日书　记　员　林　斯　瑜书　记　员　张敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第11页共12页关注微信公众号“”