（2015）泰海民初字第0866号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-12-14

案件名称

王小梅与蔡培、泰州万达广场商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

泰州市海陵区人民法院

所属地区

泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王小梅,蔡培,泰州万达广场商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十七条，第二百一十二条

全文

江苏省泰州市海陵区人民法院民事判决书（2015）泰海民初字第0866号原告（反诉被告）王小梅。委托代理人（特别授权）王春树，江苏运泰律师事务所律师。委托代理人徐红，江苏运泰律师事务所律师。被告（反诉原告）蔡培。委托代理人（特别授权）王小金，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。委托代理人戈红，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。被告泰州万达广场商业管理有限公司，住所地泰州市海陵区济川东路228号泰州市万达广场综合楼501室。法定代表人曲德君，该公司董事长。委托代理人（特别授权）凌晨，江苏江豪律师事务所律师。委托代理人夏莹，江苏江豪律师事务所律师。原告王小梅与被告蔡培、泰州万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王小梅的委托代理人王春树，被告蔡培及其委托代理人王小金，被告万达商业管理公司的委托代理人凌晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小梅诉称，2013年6月原告欲租赁万达广场的商铺从事服装经营，后在万达商业管理公司工作人员的介绍下认识被告蔡培，后原告与被告蔡培签订房屋合作协议。后原告对房屋进行装修，在领取执照时，万达商业管理公司的工作人员提供产权证复印件给原告，原告才知商铺产权人非被告，但被告蔡培表示转租是经过产权人同意的。后原告继续进行装修并于同年11月领取营业执照进行经营。2014年7月产权人以被告蔡培未经其同意擅自转租为由要求解除房屋租赁合同，经法院判决解除了产权人与被告蔡培的租赁合同。因该租赁合同解除导致原告遭受损失，现原告诉至法院请求判令解除原告与被告蔡培之间签订的房屋合作协议，被告返还押金4000元，赔偿装修损失、搬运费损失、经营损失、违约金122233.8元，被告万达商业管理公司承担共同赔偿责任，被告承担诉讼费用。被告蔡培答辩并反诉称，原告与被告蔡培签订房屋合作协议时即知被告蔡培非房屋产权人，协议签订后，原告对房屋进行了装修，并在万达商业管理公司的协助下办理了营业执照；2014年7月原告将房屋转租给案外人王晓玲用作美容美发，因原告拆除装修时破坏房屋结构，被告蔡培将此事告知产权人，后产权人诉至法院要求解除与被告蔡培之间的合同，并收回房屋。判决后因原告一直占有该房屋，后经产权人申请强制执行，房屋于2014年12月16日由产权人收回，原告陈述系由于产权人房屋造成其损失，与事实不符；因原告擅自转租房屋，严重违反协议约定，被告蔡培已于2014年9月9日向原告发函，要求终止合同收回房屋，原告无权要求返还押金；原告拆除装饰装修物花费的搬运费用，与被告蔡培无关，应由其自行承担；原告主张的经营损失、违约金无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。另因原告一直占用房屋至2014年12月16日，导致被告蔡培支付物业费1750元、执行费500元，请求判决原告向被告蔡培进行支付。被告万达商业管理公司辩称，原告要求被告万达公司共同赔偿损失没有事实依据，被告万达公司没有参与原告与被告蔡培的房屋转租事宜，请求驳回原告对被告万达商业管理公司的诉讼请求。原告王小梅针对被告蔡培的反诉辩称，被告蔡培与产权人之间解除租赁合同的判决书中被告蔡培陈述是经产权人同意将房屋转租给原告的事实，但由于被告蔡培与产权人之间的合同解除，导致原告与被告蔡培租赁合同无法履行，被告蔡培主张要求原告承担物业费、执行费，无法律依据，请求驳回被告蔡培的反诉请求。经审理查明，泰州市海陵区济川东路236号146室房屋系案外人张俊明、秦晓党夫妻共有房产。2013年7月2日张俊明、秦晓党（甲方）与被告蔡培（乙方）签订万达广场商铺租赁合同一份，约定，甲方将坐落于泰州万达广场K商铺K146号（即上述房屋）租赁给乙方，租赁期限从2013年8月1日至2018年7月31日止；经营范围为服装，乙方如需更改经营范围或转租，征得甲方同意，否则视为乙方违约；若乙方违约，甲方有权阻止乙方的违约行为，由此造成的损失由乙方承担；乙方装修不得破坏租赁房屋结构或危及房屋结构安全；合同履行期间乙方有擅自拆改房屋结构或改变承租房屋用途情形，甲方可终止合同收回房屋。合同签订后，原告方交付了房屋，被告蔡培支付了当年租金。后被告（甲方）与案外人原告王小梅（乙方）签订房屋合作协议一份，协议载明：双方就泰州市海陵区万达金街K146室房屋合作达成协议，合作期间房屋实际租赁市值归甲方所有（即乙方支付租金给甲方），甲方不参与乙方的经营所得与经营亏损（即经营盈损乙方自负），合作期限从2013年11月1日至2018年8月31日止，租金从2013年11月1日至2016年10月31日每年为73000元、2016年11月1日至2017年10月31日租金为78000元、2017年11月1日至2018年8月31日租金为69166元；经营范围服装，甲方提供房屋购房合同复印件供乙方自行办理营业证照。协议签订后原告王小梅向被告蔡培交付了押金人民币4000元及房租73000元，并对租赁房屋进行了装修于2013年11月领取名称为海陵区丽人空间服装店的个体工商户营业执照，在上述房屋内从事经营。2014年7月7日原告王小梅（甲方）与案外人王晓玲（乙方）签订房屋租赁合作协议一份，甲乙双方就泰州市海陵区万达金街K146号房屋合作达成协议，约定合作期的房屋租赁价值归甲方（即乙方支付租金给甲方），甲方不参与乙方经营（即乙方负责经营盈亏）；合作期限从2014年11月1日至2018年8月31日，第一、二年租金为每年50000元，第三年租金为55000元、第四年租金为46166元，租金一年一付，合同签订当日缴纳首期租金、押金4000元。如乙方擅自拆改房屋结构影响安全，甲方有权终止合同。另双方不得中途终止合同，否则承担违约责任。违约方赔偿另一方租金的69%。合同签订后，王晓玲给付原告王小梅转让费40000元及押金4000元。2014年7月17日王晓玲进场拟进行装修改造，遭案外人张俊明制止。2014年7月张俊明夫妇以被告蔡培转租未经其夫妇同意为由，诉至法院要求解除其夫妇与被告蔡培之间的房屋租赁合同。本院于2014年9月29日作出（2014）泰海民初字第2045号民事判决，判决解除张俊明夫妇与蔡培间租赁协议，蔡培返还租赁房屋。2014年9月15日被告蔡培向原告王小梅书面通知要求原告王小梅于2014年9月17日前交还房屋、清理物品。2014年8月案外人王晓玲诉至法院要求解除其与原告王小梅的租赁协议，并要求原告王小梅返还给付的转让费、押金并承担违约金。本院经审理于2014年10月20日作出（2014）泰海民初字第2167号民事判决，判决解除王小梅与王晓玲于2014年7月7日签订的合作协议，王小梅返还王晓玲转让费及押金44000元，支付违约金6600元。现原告以被告蔡培与产权人解除合同造成其损失为由要求被告返还押金、赔偿损失，涉讼。另查明，本院（2014）泰海民初字第2045号民事判决书生效后，因被告蔡培未能按生效判决书向案外人张俊明返还房屋，案外人张俊明向法院申请强制执行，经本院执行，租赁房屋于2014年12月16日交付给案外人张俊明，被告蔡培为此执行案件支付执行费人民币500元。2014年12月24日案外人张俊明与被告蔡培就双方之间的房屋租赁事宜进行结算，被告蔡培支付了2014年6月31日至2014年12月31日的物业费人民币1750元，另案外人张俊明表示蔡培与王小梅、王晓玲之间的关系与其无关。上述事实有合作协议、收条、结案通知书、执行费票据、民事判决书及原、被告陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，原告与被告蔡培签订的合作协议实质是租赁合同关系，作为出租人的被告蔡培应对出租物享有合法的权益，被告蔡培系从案外人张俊明处承租获取房屋的使用权，而蔡培转租行为未得到产权人准许，故应认定被告蔡培对租赁房屋不能享有合法的使用权益，在此前提下，其与原告王小梅签订的租赁合同亦不具法律效力。原告王小梅不能依合同约定取得租赁房屋合法的使用权，故其要求解除合同的请求应予支持。本案争议焦点在于：一、原告王小梅因被告蔡培与案外人张俊明房屋租赁合同解除所造成的损失如何确定；二、损失如何承担。关于争议焦点一，原告因与被告蔡培签订转租协议后，对租赁房屋进行了装修并经营，由于被告蔡培与产权人张俊明之间的租赁合同解除，导致租赁房屋被产权人张俊明收回，该装修残值及经营损失应当作为原告王小梅的损失。原告仅凭其装修时支付的相关费用作为计算装修损失的依据，不能证明其装修损失。因租赁房屋被收回前原告王小梅已经将该房屋又转租给案外人王晓玲，案外人王晓玲支付给原告转让费的性质，即是对原告王小梅装修以及经营损失的一种补偿。故本院确认原告的损失即为人民币40000元。关于争议焦点二，原告与被告蔡培签订转租协议时，约定由被告蔡培提供房屋购房合同等材料供原告王小梅办理营业执照，且被告蔡培在与案外人张俊明案件的庭审过程中亦当庭陈述其转租是经过产权人张俊明同意的，虽其陈述遭到产权人张俊明否认，但可以认定被告蔡培在与原告王小梅签订转租协议时未告知原告王小梅产权人张俊明不同意其转租的事实。被告蔡培在未取得产权人张俊明同意转租的情况下擅自将租赁房屋转租给原告王小梅，对于导致转租合同解除存在过错，应承担相应责任；原告王小梅在办理营业执照时即应当知道被告蔡培非房屋的所有权人，但其未能够尽到一般注意义务，对于导致转租合同解除存在过错，亦应承担相应责任。综上，本院确定被告蔡培对于原告王小梅的损失承担50%的赔偿责任。关于原告要求被告万达商业管理公司承担共同赔偿责任，因被告非合同当事人，原告亦未能提供证据证明万达商业管理公司在合同履行过程中存在过错，故对该诉请，本院不予支持。关于原告主张要求被告蔡培返还押金人民币4000元的诉讼请求。根据原告王小梅与被告蔡培在合同中对于押金条款的约定，该押金为违约金性质。案外人张俊明未主张解除其与被告蔡培之间的租赁合同前，原告与被告蔡培之间的合同有效，则原告王小梅与被告蔡培应当按双方合同约定履行。但在履行过程中原告王小梅未经被告蔡培同意又将房屋擅自转租，其行为构成违约，依据原告与被告蔡培的约定，如原告违约，被告蔡培有权没收押金，现原告要求返还押金，本院不予支持。关于被告蔡培支付的2014年6月31日至2014年12月31日的物业费1750元，因原告从2013年11月即将租赁房屋交给原告经营使用，则交付后的物业费应由原告承担，但租赁房屋在2014年12月16日即由案外人张俊明收回，故原告应承担的物业费应至房屋被收回时，即原告承担物业费为1604元。关于被告蔡培承担的执行费500元，因原告未能及时将租赁房屋交付给被告，导致被告无法向案外人交付房屋，故该损失应由原告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告王小梅与被告蔡培间签订的关于泰州市海陵区万达广场万达金街K146号商铺的合作协议。二、被告蔡培赔偿原告王小梅损失人民币合计20000元。三、原告王小梅支付被告蔡培物业费1604元、执行费500元，合计人民币2104元。上述第二、三条相抵后，被告蔡培于本判决生效之日起十日内支付原告王小梅人民币17896元。四、驳回原告王小梅、被告蔡培的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3544元（原告已预交），反诉受理费615元（被告已预交），合计人民币4159元，原告王小梅负担3044元，被告蔡培负担1115元（被告蔡培于本判决生效之日起十日内迳交原告王小梅500元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币4159元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。审　判　长　　徐文君人民陪审员　　王光祯人民陪审员　　梁文有二〇一五年九月八日书　记　员　　沈　桁来源：百度搜索“”