（2015）沧民终字第2000号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-01-08
案件名称
马志斌与河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司,马志斌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第四十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沧民终字第2000号上诉人（原审被告）河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司，住所地肃宁县肃宁镇武垣路南侧。负责人兰进，该公司经理。委托代理人张微，河北浮阳律师事务所律师。上诉人（原审原告）马志斌。委托代理人杨建华、赵芳琴，河北杨建华律师事务所律师。上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司、上诉人马志斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服肃宁县人民法院（2014）肃民初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司委托代理人张微，上诉人马志斌委托代理人杨建华、赵芳琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原被告双方于2012年5月8日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的金岛状元城14-1-703号住房一套，房屋总价款为404664元。交付日期为2012年12月30日前，逾期交房按日支付已交付房价款万分之零点二的违约金。原审认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。原被告于2011年5月8日签订了商品房买卖合同，原被告均无异议，对其真实性应予以确认。原告主张应当继续履行原被告双方签订的商品房买卖合同，被告无异议，应予以支持。原告主张因被告未按照合同向原告提供验收合格的房屋，被告应依法依约承担违约责任，违约金从2012年12月31日起计算到被告交付验收合格的房屋之日止，违约金应当调整为日万分之一点三计算。原告同时主张被告因部分基础设施、公共配套建筑无法正常运行而违约应支付违约金，违约金按照日万分之一点三计算，原审认为，双方合同第九条约定“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金”，第十四条约定“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按第九条执行”，双方并未约定基础设施、公共配套建筑达到使用条件的日期，根据通常理解，应当理解为基础设施、公共配套建筑达到使用条件的日期为约定的交付商品房的日期，被告逾期交付，应视为上述设施未达到使用条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故被告房屋应以取得《建设工程竣工备案表》之日为竣工验收合格之日，在此之前均不能视为竣工验收合格，被告取得《河北省建设工程竣工备案证明书》的时间为2013年12月25日，无论被告房屋交付的时间，被告均应支付约定交付之日第二日即2012年12月31日至被告取得《河北省建设工程竣工备案证明书》之时的违约金，因双方合同中明确约定逾期交付房屋按照日万分之零点二计算，原告诉请调整违约金缺乏事实依据，故原告诉请的违约金应按照合同约定日万分之零点二计算。原被告签订的商品房买卖合同约定付款方式为“一次性付款”，原告诉请10%房款的利息缺乏事实和法律依据，对其不予支持。原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条第3项约定：出卖人承诺自交房之日起十八个月内将产权证书办理完毕。如发生延期，自延期之日起，按本合同第九条执行，到产权办理完成时结止。该约定应视为被告对办理产权权属证书的承诺，属于被告的自愿行为，并不违反法律法规的禁止性规定，亦不损害国家、集体和他人的合法权益，应为合法有效的约定。该条约定自交房之日起十八个月内办理完毕，交房应当为交付验收合格取得《河北省建设工程竣工备案证明书》后的房屋，此前的交付因违反法律规定而属于无效交付，即被告向原告有效交付的时间应为取得《河北省建设工程竣工备案证明书》后，被告取得《河北省建设工程竣工备案证明书》的时间为2013年12月25日，在此之后的交付行为方为有效，即使按照2013年12月25日计算，尚未超过原被告约定的十八个月，原告诉请违约金缺乏事实依据不予支持。遂判决：一、被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司继续履行与原告马志斌签订的商品房买卖合同。二、被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司支付原告马志斌2012年12月31日至2013年12月25日的逾期交房违约金、公共基础设施配套建筑未达到使用条件违约金共计5827.16元。三、驳回原告马志斌的其他诉讼请求。上述判决第二项于判决生效后十日内履行清。案件受理费391元，原告马志斌承担291元，被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司承担100元。上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司、上诉人马志斌均不服上述民事判决，向本院提起上诉。上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司诉称，1、原审判决认定“以取得《河北省建设工程竣工备案证明书》之日为竣工验收合格之日”的事实错误，上诉人提供的竣工验收报告载明了验收合格及具体的验收时间。2、上诉人交付房屋时已通知全部业主，包括被上诉人在内的业主对上诉人逾期交房所产生的违约责任达成一致协议，认可并接受了上诉人支付的违约金；被上诉人再次主张支付违约金无事实依据。3、原审判决认定部分基础设施、公共设施无法正常运行，属认定事实错误。请求撤销原审判决并依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人马志斌辩称，1、上诉人认为建设单位自行进行的竣工验收之日为合同约定的“经验收合格”之日错误。被上诉人认为竣工验收备案可视为最基本的验收合格。2、上诉人未向被上诉人支付逾期交房和部分基础设施配套建筑无法正常运行的违约金。3、原审判决认定上诉人向被上诉人部分基础设施配套建筑无法正常运行的违约金并无不妥。上诉人马志斌诉称，1、原审判决被上诉人向上支付诉人支付逾期交房违约金、公共基础设施配套建筑未达到使用条件违约金至2013年12月25日错误，上诉人认为应支持上诉人原审主张违约金计算至立案之日止。2、原审判决对被上诉人多收取10%房价款给上诉人造成的利息损失不予支持是错误的。被上诉人一次性收取上诉人全部房款违反合同第6条说明部分约定，应赔偿上诉人利息损失。请求改判原审判决第二项增加被上诉人支付上诉人各项违约金5924元。被上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司辩称，上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。1、涉案工程已于2012年12月30日经竣工验收合格，并向上诉人交付，对此之前的逾期交房违约金问题双方已达成一致，并实际支付了相应数额的违约金，此后上诉人不存在再次违约。2、关于上诉人主张10%房屋价款利息损失缺乏事实和法律依据，对此被上诉人不存在违约。本院经审理查明，原审中上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司向原审法院提供涉案工程2012年12月30日《竣工验收报告》及建设主管部门2013年12月25日出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书（副本）》，该备案证明书记载“金岛状元城7、8、10、11、13、15、16、17号住宅楼工程，建设单位于2013年8月20日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，现准予备案”。其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司原审中提供涉案工程2012年12月30日《竣工验收报告》，主张其向上诉人马志斌交付的房屋已经竣工验收合格，其不存在违约行为；但《竣工验收报告》记载的时间（2012年12月30日）与建设主管部门出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书（副本）》记载的时间（2013年8月20日）不一致。根据《建设工程质量管理条例》第49条的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家建设工程质量管理行为的，责令停止使用重新组织竣工验收。因此建设主管部门出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书（副本）》记载的时间（2013年8月20日）应为涉案工程的最终竣工验收合格时间。在此之前上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司向上诉人马志斌交付房屋违反双方合同第8条的约定，应按照合同第9条约定向上诉人马志斌支付违约金，对上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司关于其不存在违约行为、不支付违约金的上诉主张，上诉人马志斌关于应支付违约金至本案立案之日的上诉主张本院均不予支持。但原审判决以上诉人取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书（副本）》的时间2013年12月25日作为涉案工程的最终竣工验收合格时间属认定事实有误，本院应予纠正。上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金的具体数额为1885.7元（404664元＊0.00002＊233天）。根据双方《商品房买卖合同》第14条的约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件。如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条处理。但该条款只约定“水、电、天然气接通入户、电梯达到使用条件、暖气全部接通”等使用条件，对达到使用条件的具体日期并未约定。原审判决“根据通常理解”推定基础设施、公共配套建筑达到使用条件的日期为双方合同约定的房屋交付之日，因被告逾期交付应视为未达到使用条件不妥。上诉人马志斌主张上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应支付因部分基础设施、公共配套建筑无法正常运行的违约金，上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司主张就合同第14条的约定不存在违约、不应承担违约责任，但双方在一、二审诉讼中均未能提供证据证明基础设施、公共配套建筑是否达到双方合同约定的使用条件。因此，对上诉人马志斌关于上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应支付因部分基础设施、公共配套建筑无法正常运行的违约金的主张，本案不予处理，当事人可另行解决。双方商品房买卖合同第6条约定付款方式为“一次性付款”，上诉人马志斌主张10%房款的利息损失缺乏事实和法律依据，对其该项上诉主张本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持肃宁县人民法院（2014）肃民初字第346号民事判决第一项、第三项；二、撤销肃宁县人民法院（2014）肃民初字第346号民事判决第二项；三、上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司于本判决生效十日内支付上诉人马志斌逾期交房违约金1885.7元。一审案件受理费391元，按一审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司、上诉人马志斌各承担50元。本判决为终审判决。审 判 长 常秀良审 判 员 王济长代审判员 刘晓丽二0一五年九月八日书记员苏志越 更多数据：