（2015）陕立民申字第00818号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-10-09
案件名称
郝轶梦与西安市东尚物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审民事裁定书
法院
陕西省高级人民法院
所属地区
陕西省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
郝轶梦,西安东尚物业管理有限公司,汪阳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第五十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
陕西省高级人民法院民 事 裁 定 书(2015)陕立民申字第00818号再审申请人（一审被告、二审上诉人)：郝轶梦。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：西安东尚物业管理有限公司。法定代理人：宁百景，该公司执行董事兼经理。委托代理人：李建宁，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。委托代理人：朱霞晖，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。一审被告：汪阳。再审申请人郝轶梦因与被申请人西安东尚物业管理有限公司（以下简称东尚物业）、一审被告汪阳物业服务合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2015）西中民一终字第00040号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。郝轶梦申请再审称：（一）原审判决认定5-11703室房屋平面图的轮廓内不包括涉案露台缺乏证据证明。（二）原审判决对房屋平面图未经充分质证。（三）原审判决不依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，而依据业主临时公约、物业服务合同、异产毗邻房屋管理协议书来区分涉诉露台所有权，属适用法律错误，判决由申请人无条件配合被申请人进行维修、拆除违建、恢复原状明显违背法律规定和当事人的约定。本案涉诉露台通过女儿墙、山墙与东尚小区5号楼其他部分已明显隔离，且该露台只能经过5-11703户内到达，可以认定规划上专属于5-11703室。同时建设单位销售时已根据规划，通过在合同的附件房屋平面图标示出涉诉露台在5-11703室房屋买卖合同中，符合法律关于露台是专有部分的全部要件。涉诉露台是5-11703室专有部分的组成部分，被申请人无权要求申请人配合维修及恢复原状。请求撤销西安市中级人民法院（1015）西中民一终字第00040号民事判决，依法改判或发回重审，判定涉诉露台为东尚小区5-11703室专有部分的组成部分，被申请人无权要求申请人配合维修及恢复原状。东尚物业提交意见称：（一）本案在一审中申请人对于露台属于公共部位无异议，房屋买卖合同并不包括室外的露台，本案所涉露台应属公共部分。（二）根据物业服务协议、业主临时公约等合同的约定和物业管理条例的规定，东尚物业对公共部位有管理维修的权利和义务，申请人的行为违反了约定和法律规定的配合义务。（三）东尚物业有权对业主违反合同和小区物业管理规定的行为予以纠正，申请人私自搭建的行为是对共有部分的侵害。因此，原审判决认定事实正确，适用法律准确，申请人的再审申请无事实和法律依据，应予驳回。本院认为：本案的争议焦点是涉诉露台是否属于申请人房屋的专有部分、其是否有义务配合维修以及是否应当拆除搭建。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”露台等构成专有部分的组成部分的条件包括：1、符合经过规划部门批准的规划，如规划图、施工图等规划文件；2、露台在物理上只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物，只有该特定房屋才能到达该露台；3、开发商与购房人在商品房买卖合同中明确约定出售的部分包括露台。本案中，虽然涉诉露台只有通过东尚小区5-11703室才能到达，但是申请人郝轶梦并未举证证明该露台“规划上专属于”5-11703室，未举证证明该露台就是5-11703室的附属物，亦未举证证明“建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中”。郝轶梦提交的房屋平面图没有明确约定5-11703室就包括涉诉露台，买卖合同中约定的房屋面积与房屋产权证书上确定的面积同房屋平面图上标注的尺寸面积能够吻合，同时房屋买受人并未单独就露台支付相应的对价。因此，不能认定房屋平面图就包括涉诉露台，也不能认定该露台就是5-11703室专有部分的组成部分，应当推定该露台属于全体业主的共有部分。根据双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》、《异产毗连房屋管理协议书》及《业主临时公约》的有关约定，业主应当按照公平、安全、合理的原则，正确处理通风、采光、给排水、维修、通行、卫生、环保等相邻关系，不得侵害他人的合法权益；业主如需改变共有部位的外形或结构，除须经物业管理公司批准外，还需征得其他所有人的同意；因维修养护物业确需进入相关业主专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给与必要的配合；业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可以向人民法院提起诉讼，《物业管理条例》第五十六条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当予以配合”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”，因此，根据以上双方的约定和法律的规定，作为业主的郝轶梦配合物业服务企业对涉案露台渗水问题进行维修是其应尽的法定义务。同时，郝轶梦在二层露台上搭建的行为，没有提交证据证明经过东尚物业及其他业主的同意，该搭建行为妨碍了东尚物业对小区的服务与管理，也有可能对整栋建筑的承重安全、对其他业主的人身财产安全造成影响，东尚物业依据双方的约定和法律的规定，要求郝轶梦拆除，郝轶梦应当予以拆除。至于郝轶梦认为东尚物业提供的维修方案违反《中华人民共和国建筑法》有关规定和国家标准的意见，不属本案审查范围，其可在东尚物业组织实施维修时如发现维修行为违法，可依法向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。综上，再审申请人郝轶梦的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回郝轶梦的再审申请。审 判 长 武江海代理审判员 陈德强代理审判员 杨亮亮二〇一五年九月八日书 记 员 张 钊 微信公众号“”