（2015）辽中民二初字第635号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-12-16
案件名称
原告马友诉被告沈阳近海美加工业区有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书
法院
辽中县人民法院
所属地区
辽中县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马友,沈阳近海美加工业区有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
辽宁省辽中县人民法院民 事 判 决 书（2015）辽中民二初字第635号原告马友，男，汉族，现住沈阳市铁西区，系居民。被告沈阳近海美加工业区有限公司，住所地沈阳近海经济区。法定代表人潘挺芳，系经理。委托代理人毛新德，男，汉族，现住深圳市福田区，系该公司顾问。原告马友诉被告沈阳近海美加工业区有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法适用简易程序于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告马友，被告沈阳近海美加工业区有限公司委托代理人毛新德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2010年5月29日签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳近海经济区近海大街5号5单元1层网点7号房屋，房屋总价款为193401元，被告还承诺如果原告能一次性缴纳全部房款，被告可以返现给原告共计101651元，上述返款按月返给原告2823.65元共计3年返还给原告，鉴于此，原告才同意与被告签订商品房买卖合同，原告完全按照合同履行了支付总价款的义务，但被告没有完全履行合同，返现也仅履行了1年6个月的时间，房屋也迟迟未交付，合同约定的交付日期（2010年10月31日）已过，合同约定如果被告没有按时交付房屋按总价款的万分之一支付违约金。为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求法院判决被告履行原被告签订的商品房买卖合同，将位于沈阳近海经济区近海大街5号5单元1层网点7号的房屋办理为原告所有；请求法院依法判决被告交付原告延期交房的违约金34038元；被告按照协议支付原告交付全款后返现50825.7元；本案诉讼费由被告承担被告辩称，该合同合法有效，不同意赔偿。涉案房屋被政府监管整体出售给东方钢铁公司引发不可抗力。因涉案标的已被沈阳近海经济区管委会及指定所属沈阳近海腾达投资有限公司、东方钢铁有限公司与答辩人签订《房屋整体买卖合同书》，以监管的方式于2011年1月11日转让给沈阳东方钢铁有限公司。根据政府及腾达、东方钢铁与答辩人签署的三方监管合同，东方钢铁必须于2011年2月底前向答辩人支付4000万元整体买房预付款，该款由政府及腾达在银行设监管专户用于向原告退款。可东方钢铁一开始就违约未按合同约定支付全部房款，由于政府及腾达的三方监管合同严格规定政府监管人有最后决定权，东方钢铁违约和政府监管不力使答辩人失去款项支配权而无法向原告退款，属于答辩人不可抗力因素导致履约困难，请求法院免除答辩人的任何赔偿责任。请求相关部门允许被告为购房者进行正常产权备案，允许答辩人恢复施工以完成扫尾工程。经审理查明，原、被告双方于2010年5月29日签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳近海经济区近海大街5号的第5幢1层网点7号房屋，该房屋建筑面积为56.55平方米，单价为3420元／平方米，房屋总价款为193401元，合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告给原告出具收据一张。该合同第八条约定的交房日期为2010年10月31日前，约定交付条件为“该商品房所在楼宇经验收合格”。该合同第九条约定“……逾期交房超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该合同已在房产管理部门备案。原、被告就涉案房屋的租赁事宜于2010年7月30日签订了委托租赁协议，约定由原告委托被告对涉案房屋进行代理招商租赁管理，被告于原告支付全部购房款之日起3年内按月以房屋成交价即193401元的1.46%支付给原告现金，共计101651元，现已支付18个月，余款50825.7元至今没有支付。因被告至今没有交付房屋且没有支付余下的返现款，故原告诉至法院，请求判令被告履行原被告签订的商品房买卖合同，将位于沈阳近海经济区近海大街5号5单元1层网点7号的房屋办理为原告所有；请求法院依法判决被告交付原告延期交房的违约金34038元；被告按照协议支付原告交付全款后返现50825.7元；本案诉讼费由被告承担。上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的商品房买卖合同、收据、委托租赁协议、被告提供的与政府及腾达、东方钢铁签署的《房屋整体买卖合同书》，《付款条件及时间表》及付款凭证，与政府及腾达的监管账户条款，与政府及腾达、东方钢铁签署的《三方监管协议书》，《关于东方钢铁无法履约的情况报告》，辽中县发展和改革局文件，项目补充协议书，消防审核意见，环保局批复，报纸报道，辽中县国土资源局下达的《行政处罚告知书》，判决书等证据材料经庭审质证并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上达成，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同第八条约定的交房时间为2010年10月31日前，交付标准为“该商品房所在楼宇经验收合格”，该合同第九条约定“……逾期交房超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”因被告至今没有交付房屋，故根据以上条款，被告应承担相应的违约责任。故对原告要求确认涉案房屋归其所有和要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付剩余返现款的请求，因双方签订的委托租赁协议不符合法律规定，故对该请求本院不予支持。对被告主张合同是因不可抗力因素而履约困难要求免除被告任何赔偿责任的抗辩理由，因法律规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而本案被告不能按合同履约不是客观情况造成的，不存在不可抗力的因素，故被告的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予支持；对被告要求辽中县人民政府取消对交易备案的冻结、允许其恢复施工完成收尾工程的主张，因被告的上述主张均与本案无关，本院不予处理。案经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告马友与被告沈阳近海美加工业区有限公司于2010年5月29日签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》所购买的位于沈阳近海经济区近海大街5号的第5幢1层网点7号的房屋为原告马友所有；二、被告沈阳近海美加工业区有限公司于本判决生效之日起五日内支付给马友逾期交房违约金（从2010年11月1日起至实际交房之日止，按已交付总房款193401元的日万分之一计算）；如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告马友的其他诉讼请求。案件受理费5474元（缓缴），由被告沈阳近海美加工业区有限公司承担2737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 沈大海二〇一五年九月八日书记员 林志安 来自：