（2015）渝北法民初字第12370号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-12-28
案件名称
重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司与彭祖云物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司,彭祖云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国��同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第12370号原告重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道高岩支路渝北名都1幢1-1，组织机构代码：62210185-0。法定代表人李享伟，总经理。委托代理人刘臻，重庆朝曈律师事务所律师。委托代理人金鑫，重庆朝曈律师事务所律师。被告彭祖云，女，1963年7月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司与被告彭祖云物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月30日受理后，依法由代理审判员张晓华独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司的委托代理人刘臻、金鑫，被告彭祖云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司诉称：原告根据重庆强辉实业（集团）有限公司的选聘，从2007年10月开始对X小区实施物业服务至今。2013年6月25日，X小区成立了业主委员会。2013年8月13日，X业主委员会与原告签订了《重庆市物业服务合同》，约定���业服务费用按住宅建筑面积1.2元／月／平方米收取，非住宅按建筑面积2.4元／月／平方米收取。被告自2013年10月至2015年5月未交纳物业服务等费用。原告多次催收无果，现起诉要求：判令被告立即支付物业服务费及违约金（截止到2015年5月31日至欠付物业服务费为3118元及违约金491.2元），小区水电公摊费140元。被告彭祖云辩称：楼下的入户大厅停满了摩托车，入户大门未关过；小区车辆乱停乱放，损坏了绿化；渝北区公安消防支队曾下达了整改通知书，但至今小区未整改；房屋外墙砖脱落，造成室内渗水。希望原告尽快解决问题。经审理查明：被告彭祖云系位于重庆市渝北区X街道X大道X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为129.88平方米，系电梯住宅。2007年10月18日，原告与重庆强辉实业（集团）有限公司签订了一份以重庆强辉实业（集团）有限公司为甲方、原告为乙方的《前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限自2007年10月18日起至2013年8月10日止，在合同期限内，业主委员会与乙方签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.5元／月／平方米，商业物业2.5元／月／平方米。合同第七条约定，业主应于甲方书面通知收房之日起计算并交纳物业服务费用；业主入住时按半年预交，以后按月交纳，业主或物业使用人应于每月1日至10日内履行交纳义务。合同第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对服务内容和质量、物业的使用和维护、违约责任等进行了约定。2009年3月17日，重庆市渝北区物价局作出渝北价（2009）16号文件，载明X小区的物业服务收费标准为：高层住宅第三层及以上为1.4元／月／平方米，一、二层为1.1元／月／平方米（含电梯费和公共设备设施日常维护费）。2013年8月13日，原告又与X业主委员会签订了一份以X业主委员会为甲方、原告为乙方的《重庆市物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限自2013年8月13日起至2016年8月12日止。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅1.2元／月／平方米，商业物业2.4元／月／平方米。合同第八条约定，业主应于每月10日起交纳物业服务费用。合同第二十三条约定，业主或物业��用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日万分之八的标准向乙方支付违约金。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。该合同附件一中的第七条还约定，小区公共水电公摊实行定额制，业主按7元／月／户向物业公司交纳，差额部分由物业公司自行承担。该合同于2013年9月6日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。上述物业服务合同签订后，原告对X小区提供了物业管理服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，2015年6月30日，原告向本院起诉要求判令被告支付2013年10月至2015年5月期间的物业服务费及水电公摊费。审理中，原告称针对被告的物业服务收费标准为1.2元／月／平方米、水电公摊费的标准为7元／月，被告对物业服务收费标准予以认可；原告自愿撤回要���被告支付违约金的诉讼请求；被告称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明。上述事实，有前期物业服务合同、重庆市渝北区物价局（2009）16号文件、重庆市物业服务合同、备案证明、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆强辉实业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》、与X业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该两份合同对X小区全体业主均具��约束力。原告作为物业服务企业为X小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。收费标准问题，原告称针对被告的物业服务收费标准为1.2元／月／平方米、水电公摊费的标准为7元／月，该标准与本案中《重庆市物业服务合同》约定的标准相符，故本院按该收费标准予以主张。因此，在2013年10月至2015年5月期间，被告应交纳的物业服务费为1.2元／月／平方米×129.88平方米×20个月=3117.12元，应交纳的水电公摊费为7元／月×20个月=140元。本院对原告诉请的物业服务费中超出上述计算标准的部分不予支持。原告诉请主张的水电公摊费与上述计算标准相符，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了照片予以证明，但��证据尚不能成为拒交物业服务费本金的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告彭祖云在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司2013年10月至2015年5月期间的物业服务费3117.12元；二、被告彭祖云在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司2013年10月至2015年5月期间的水电公摊费140元；三、驳回原告重庆市渝北区鸿湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告彭祖云负担。本判决为终审判决。代理审判员 张晓华二〇一五年九月八日书 记 员 温 娟