（2015）渝北法民初字第10964号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-08-18
案件名称
深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司与廖嘉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第10964号原告深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司，住所地：重庆市渝北区渝鲁大道666号鲁能·星城7街区4幢12-5，组织机构代码：79804764-0。负责人毛良敏，总经理。委托代理人刘姗，原告深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司工作人员。委托代理人聂光明，原告深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司工作人员。被告廖嘉（曾用名：廖小亚），女，1982年7月5日出生，苗族，住重庆市渝北区。原告深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司与被告廖嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法由审判员刘晓婷独任审判，适用简易程序于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司的委托代理人刘姗、聂光明，被告廖嘉，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司诉称，被告于2009年6月27日与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，自愿购买XX小区XX幢XX-XX室住宅一套，并于2009年6月27日与原告签订了《前期物业管理协议》，双方对物业服务内容及收费标准、起始时间和违约责任进行了约定，同时约定逾期缴纳物业管理费用的按照日万分之五收取滞纳金。被告作为XX业主，依照《前期物业管理协议》享受了原告提供的物业服务，但却未按时向原告交纳物业服务费用。原告多次催收无果。现请求法院依法判决：被告支付原告2011年8月1日起至2015年6月30日的物业服务费8453.39元及滞纳金4487.56元和水电公摊费722.48元，共计13663.43元。被告廖嘉辨称，对所欠物业费和水电公摊费的金额无异议，但不应该计算滞纳金。被告拒绝交费是有原因的，一是被告所有的车子的前车玻璃在车库被砸，原告承诺赔偿被告的修理费，但对被告产生的7000多元维修费用，原告仅赔偿了1000多元；二是原告的物业服务不到位，不维修报箱、可视电话，被告家中的墙在修地铁的过程中被震坏，原告也不处理。只要原告将以上问题解决，被告就同意交纳物业等费。经审理查明以下法律事实：原告深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司系XX的物业服务企业。被告廖嘉系位于重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XX小区XX幢XX-XX号房屋的业主，该房屋的建筑面积为129.49平方米，系高层住宅。2007年6月22日，重庆鲁能开发（集团）有限公司作为甲方，原告深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司作为乙方，签订了《XX前期物业管理服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对XX提供前期物业管理服务；合同期限分三个时间段，第一阶段为前期介入期，自2008年1月1日至十一街区合同约定的实际交房日期前二个月止，第二阶段为物业管理服务准备期，为十一街区合同约定的实际交房日期前二个月至交房当月，第三阶段为前期物业服务管理期，自十一街区合同约定的实际交房日期的次月起计算36个月，但在合同期限内，本物业经由合法程序成立之业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止；物业管理服务费用由业主、物业使用人、物业经营人按其拥有、使用物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅每平方米每月1.4元；以上物业管理服务收费标准不包括房屋共用部位共用设施、电梯、景观水系、公共照明等高能耗设施、设备运行所需能耗费用，此部分费用由乙方向业主据实分摊；本物业管理服务费用采用银行托收方式，每月收取一次，业主、物业使用人、物业经营人应于每月5日前将本月的物业管理服务费存入相应银行账户；如业主、物业使用人、物业经营人未按时交纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理服务费总额万分之五的滞纳金。该合同还对服务内容和质量、物业的经营和管理、物业的使用和维护、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同在房屋管理部门和物价部门进行了备案。2009年6月27日，原告为乙方，被告廖嘉为甲方，就前期物业管理服务签订《前期物业服务协议》，主要约定：协议适用于自房屋出售之日起，至本物业成立业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；高层住宅物业服务收费标准为每平方米1.4元／月。原告与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订《XX前期物业管理服务合同》后，对XX提供物业管理服务至今。被告未按约定交纳物业服务等费，欠交2011年8月1日至2015年6月30日期间的物业服务费为1.4元／月·平方米129.49平方米47个月=8520.44元，欠交2011年2月1日至2015年5月31日期间的水电公摊费722.48元。原告催收无果诉至本院。审理中，原告自愿撤回要求被告支付滞纳金4487.56元的诉讼请求。上述事实，有原告举示的土地房屋权属登记卡、《XX前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、欠费清单；被告廖嘉举示的照片四张和当事人陈述等随案为证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《XX前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。该合同对XX全体业主均具有约束力。被告作为该小区的业主，应当按照该合同的约定向原告支付物业服务费和水电公摊费。被告在2011年8月1日至2015年6月30日期应交纳的物业服务费为8520.44元。原告主张该期间物业费8453.39元，系其对自身实体权利的处分，本院予以支持。关于水电公摊费，根据合同约定由业主据实分摊。且被告廖嘉对2011年2月1日至2015年5月31日期间欠水电公摊费722.48元的金额并无异议，本院予以支持。原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求，是对其实体权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。被告辩称原告应赔偿其车辆维修费用的问题，与本案不是同一法律关系，本案不作评判。被告抗辩称原告存在不维修报箱等物业服务不到位的问题，不能作为其拒交、缓交物业服务等费本金的理由。故本院对被告认为只要原告解决其辩称中提出的问题，其就同意交纳物业服务等费的抗辩理由不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告廖嘉在本判决生效之日起三日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司2011年8月1日至2015年6月30日期间的物业服务费8453.39元；二、被告廖嘉在本判决生效之日起三日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司2011年2月1日至2015年5月31日期间的水电公摊费722.48元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费70元（已减半收取），由被告廖嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 刘晓婷二〇一五年九月八日书记员 李文婧 关注公众号“”