（2015）温乐民初字第282号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-11-03
案件名称
孔祥强与赵章光、杨乐均等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
乐清市人民法院
所属地区
乐清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔祥强,赵章光,杨乐均,黄星
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2015）温乐民初字第282号原告：孔祥强。委托代理人（特别授权）：王献孟、马青英，浙江乐泰律师事务所律师。被告：赵章光。被告：杨乐均。被告：黄星。上列三被告共同委托代理人（特别授权）：张付钢、郑捷峰，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告孔祥强与被告赵章光、杨乐均、黄星房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月3日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员郑剑适用简易程序独任审判，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告孔祥强的委托代理人王献孟、马青英、被告赵章光、杨乐均、黄星的委托代理人张付钢、郑捷峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔祥强起诉称：三被告系温州章光房地产开发有限公司（以下简称章光公司）的股东和清算组成员，章光公司已于2013年5月28日办理注销登记。2004年9月24日，原告向章光公司购买坐落于乐清市鸣阳路、梅溪路交叉口银河花园第2-3幢1层2／8-10轴线号商品房（现门牌号为鸣阳路236号），当日签订商品房买卖合同，其中约定：商品房为现房，建筑面积123.76㎡，总金额为965328元，另加2-3幢二层2／10-12轴线面积8.73㎡，单价为15000元，金额为130950元，二项总金额计：1096278元，付款方式为一次性付款，交付时间为2004年12月30日前；合同第15条规定：章光公司应当在商品房交付使用后3年内（即2007年12月30日前），将办理权属登记需由章光公司提供的资料报产权登记机关备案。但未约定违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定：“由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，买受人在自合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”故章光公司依法应在2007年12月30日前为原告办取房地产权属证书。事后，原告按约向章光公司付清商品房价款，但章光公司至今未为原告办取房地产权属证书。章光公司的行为已严重违约，应依法承担违约责任。三被告作为章光公司的股东和清算组成员，明知章光公司未为原告办取房地产权属证书，在公司解散清算时也未依法通知原告的前提下于2013年5月7日作出虚假清算报告及股东会决议，同意章光公司办理注销登记，并向温州市龙湾区工商行政管理局办理了章光公司的注销登记手续。因此章光公司依法对原告所承担的违约责任应全部由三被告共同承担。现原告请求：1、判决三被告立即为原告办理商品房权属证书；2、判决三被告共同支付原告逾期办证违约金并承担连带责任，违约金（自2007年12月31日起按银行逾期贷款利率即年利率8.4%计算至原告取得房地产权属证书之日止，违约金暂计算至2015年1月7日，计656367元）；3、诉讼费用由三被告承担。被告赵章光、杨乐均、黄星答辩称：温州章光房地产开发有限公司（以下简称“章光公司”）已依法清算并办理注销登记，被告作为股东和清算组成员无需承担为原告办理产权证书的责任及违约责任。一、原告在诉状中诉称因章光公司作出虚假清算报告和股东会决议导致龙湾区工商行政管理局办理注销登记，故章光公司应承担的违约责任应由作为章光公司股东和清算组成员的被告承担，以上诉称存在错误：1、章光公司已依法成立清算组对公司进行清算，聘请会计师事务所出具清算审计报告，制作清算报告，原告第二项诉讼请求中的违约金不属于清算时已存在的公司债务，故清算程序合法有效，原告诉称清算报告和股东会决议虚假没有事实根据；2、章光公司已依法注销，法人人格消灭，如果原告认为注销登记存在错误，则原告首先应起诉龙湾区工商行政管理局撤销或变更对章光公司注销登记的行政行为。实际上，即使法院判决被告承担原告第一项诉讼请求中的办理商品房权属证书，无论从法律还是客观事实的角度，被告均履行不能，无法为原告办理商品房权属证书，只有恢复章光公司的人格以章光公司名义才能办理；3、本案案由为房屋买卖合同纠纷，但原、被告之间不存在合同关系，原告要求被告承担办证及违约责任没有事实和法律依据，原告所列的三被告均不是房屋买卖合同纠纷的适格被告，应当驳回原告起诉。二、原告未举证证明逾期办证的责任在于章光公司，应由原告自行承担举证不利的后果。无论是依据原告和章光公司的合同约定，还是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，章光公司承担延期办证违约责任的前提必须是章光公司的原因造成迟延办证，因此原告除需证明迟延办证的事实外，还需进一步举证证明是章光公司原因所致。但原告在本案诉讼中没有举证系章光公司原因造成迟延办证，原告应自行承担举证不利的法律后果。事实上，造成迟延办证的责任也不在于章光公司。三、迟延办证的责任不在于章光公司。本案工程在未经消防验收之前，原告及其他业主对房屋就擅自进行装修施工、投入使用，消防部门对此也作出了行政处罚要求整改，但原告及其他业主拒绝整改导致消防验收未通过，正因为消防验收无法通过产权证才无法办理，因此逾期办证的责任在于原告及其他业主，不在于章光公司，更不在于本案被告。四、原告以合同订立90日内为办证之日没有事实和法律根据。首先，原告认为标的房屋是现房，故房屋办证期限为合同订立90日，其依据是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项之规定，但该款明确规定是已竣工房屋，指的是在法律上经过竣工验收、备案的房屋，而非原告所称的现房，故原告以合同订立90日为办证之日没有法律依据。其次，原告与章光公司签订的商品买卖合同既未约定交房时间也未约定办证时间，故原告以合同订立90日为办证之日也没有事实依据，同时由于原告与章光公司之间未正式办理法律意义上的房屋移交手续，原告均属于擅自将房屋投入使用，交房时间无法确定则办证时间也就无法确认。五、原告第二项诉讼请求已超过诉讼时效。原告该项诉讼请求中要求被告支付的违约金，其性质是基于《商品房买卖合同》所享有的债权请求权，应适用两年诉讼时效的有关规定。现各原告主张违约金均已远远超过两年的诉讼时效，依法不受保护，应当驳回原告的该项诉讼请求。六、原告计算违约金的利率没有事实和法律依据，计算出的违约金也远远超过原告的损失，应当依法调低违约金的金额。各原告计算违约金的利率为年利率8.4%，该利率没有事实和法律依据，由此计算出的违约金也远远超过原告损失，不符合我国违约金的补偿性特征，应依法调低违约金的金额。七、原告主张从2007年12月31日起算逾期办证违约金缺乏事实依据。被告提交的经房管部门备案的《商品房买卖合同》第八条交付期限未约定交房时间，被告对原告提交的《商品房买卖合同》中约定的交房时间真实性不予确认，故原告诉称合同约定交付日期为2004年12月30日前没有事实根据，同样原告主张的逾期办证起算时间缺乏事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：被告赵章光、杨乐钧、黄星系章光公司股东。2004年9月24日，原告向章光公司购买坐落于乐清市鸣阳路、梅溪路交叉口银河花园第2-3幢1层2／8-10轴线号商品房（现门牌号为鸣阳路236号），当日签订商品房买卖合同，其中约定：商品房为现房，建筑面积123.76㎡，总金额为965328元，另加2-3幢二层2／10-12轴线面积8.73㎡，单价为15000元，金额为130950元，二项总金额计：1096278元，付款方式为一次性付款。合同签订后，原告按约付清购房款。2005年10月27日，银河花园第2-3幢通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方最后签字竣工验收合格。2006年4月，章光公司就其开发的银河花园工程申请消防验收。2006年5月9日，因银河花园工程未经消防验收擅自投入使用，温州市公安局消防支队作出温公（消）决字（2006）第012号公安行政处罚决定书，责令停止使用并处罚款80000元。2007年1月18日，温州市公安局消防支队派员对银河花园工程进行消防验收。经验收，温州市公安局消防支队作出温公消验（2007）第7号建筑工程消防验收意见书，意见书载明：“……认为该建筑工程（银河花园工程）的地下室、三层及三层以上基本符合《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95、……等规范的要求，在消防方面基本具备使用条件，同意投入使用。但还须按以下意见办理：一、本次验收不包括1#、2#、3#、5#、9#、10#、11#、12#、15#、18#楼一、二层及15#楼的第十六层，上述楼层的设计变更须报消防审核，经消防验收合格后方可投入使用。二、一、二层商业营业房、办公用房，部分建筑屋顶违章搭建及15#楼原15层加至至16层，上述部位我支队已责令停止使用，应立即执行。……”2009年4月23日，银河花园第2、3、5幢及南地下室竣工验收文件报乐清市规划建设局备案。乐清市规划建设局在《房屋建筑工程竣工验收备案表》备注栏载明：“根据乐规建（2007）222号文件和温公消验字（2007）7号文件对银河花园一、二层商业用房和违法的107户暂缓竣工验收备案，待取得一、二层商业用房消防验收合格文件及有关107户违章户政策处理文件后，即视为备案通过。”2012年7月5日，章光公司全体股东即被告赵章光、杨乐钧、黄星召开股东会决定注销章光公司。同日，由三被告成立清算组。2012年7月7日，章光公司清算组在温州晚报刊登注销公告。2013年5月7日，清算组出具清算报告，载明：“……遗留问题和法律责任的承担应由全体出资人按出资比例分配或承担。”同日，三被告召开股东会，一致同意作出如下决议：“1、我公司（章光公司）因无营业，同意公司解散。2、确认本公司清算组2013年5月7日作出的清算报告、该报告内容不含虚假成份，如有虚假，全体股东愿承担一切法律责任。3、同意公司办理注销登记。”同日，被告向温州市龙湾区工商行政管理局申请注销章光公司。2013年5月28日，章光公司注销。章光公司注销前后，涉案房产均未通过竣工验收备案。原告提起诉讼后，被告于2015年4月20日以章光公司的名义就银河花园1#、2#、3#、5#楼1-2层装修工程消防设计向消防部门进行备案，并要求原告配合消防整改，以顺利通过消防验收。另查明：一、本案审理过程中，原告表示原、被告在未能就原告的具体经济损失情况或赔偿方案达成一致意见之前，原告无法配合被告就涉案房产按消防部门要求进行装修整改。二、原告提供的《商品房买卖合同》第八条载明：“出卖人应当在2004年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。……”第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后3年内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按银行同期利率计算。”被告提供的经房屋买卖合同备案机关备案的涉案房产《商品房买卖合同》未注明交付时间。合同第十五条载明“出卖人应当在商品房交付使用后3年内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、①按银行同期利率计算。②因二次装修存在消防方面问题，由乙方自负。”原告对被告提供的《商品房买卖合同》真实性无异议，被告对原告提供的《商品房买卖合同》交房日期部分有异议，其余部分均无异议。三、本案审理过程中，原告表示章光公司于2005年向原告交付了涉案房产，原告取得涉案房产后即开始投入使用。以上事实，有原告身份证、被告户籍证明、章光公司基本情况（注销）、来源于温州市龙湾区工商行政管理局的章光公司注销登记材料、原、被告分别提供的涉案房产《商品房买卖合同》、收款收据、建筑工程消防验收申请表、温公（消）决字（2006）第012号公安行政处罚决定书、温公消验（2007）第7号建筑工程消防验收意见书、房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程消防设计备案受理凭证及原、被告陈述等证据予以证实。本院认为，原告与章光公司于2004年9月24日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，双方均应依法全面履行。本案原、被告分别提供的涉案房产《商品房买卖合同》对于交房时间、逾期办证情况存在记载不一致情形，虽然被告对原告提供的《商品房买卖合同》交房日期部分有异议，其余部分均无异议，但其在庭审中提出申请鉴定，此后在法庭指定的期间内未提交鉴定申请书，应视为放弃鉴定申请，因此，对涉案房产交付时间双方约定为2004年12月30日，本院予以确认。在通常情况下，房地产开发公司与购房人签订《商品房买卖合同》时，其合同内容一般由房地产开发公司工作人员书写，在房地产开发公司向买受人提供的《商品房买卖合同》与房地产开发公司提供的《商品房买卖合同》不一致的情况下，应以合同内容有利于买受人的那份合同为准，故本案应以原告提供的《商品房买卖合同》约定为准。关于三被告是否需要承担办证义务的问题。涉案房产所在的银河花园项目系由章光公司开发，依照《房屋登记办法》相关规定，房地产开发项目办理登记时，应先由房地产开发公司申请办理房屋初始登记，再行办理转移登记。因此，涉案房产的办证义务主体依法应为章光公司，并非股东个人。本案章光公司经由全体股东即三被告组成的清算组清算后于2013年5月28日注销。三被告在清算报告出具时承诺“遗留问题和法律责任的承担由全体出资人按出资比例分配或承担。”该承诺对三被告具有拘束力，三被告对外应共同承担民事责任。如前所述，本案办证主体虽为章光公司，但章光公司系由全体股东即三被告组成清算组清算并注销，三被告对涉案房产登记手续的办理仍有协助原告协调相关机关办理涉案房产登记手续的义务。鉴于本案涉案房产消防验收通过必须原、被告积极配合的事实，原告不配合消防整改，涉案房产消防验收将无法通过，房产权属证书也无法取得。反之，亦然。因此，如因三被告的原因导致上述房产登记手续未能办理，三被告应承担逾期办证的违约责任。违约责任可以比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的标准承担为妥。关于逾期办证责任问题。2007年1月18日，温州市公安局消防支队派员对银河花园工程进行消防验收。消防验收意见注意事项显示“一、本次验收不包括1#、2#、3#、5#、9#、10#、11#、12#、15#、18#楼一、二层及15#楼的第十六层，上述楼层的设计变更须报消防审核，经消防验收合格后方可投入使用。二、一、二层商业营业房、办公用房，部分建筑屋顶违章搭建及15#楼原15层加至16层，上述部位我支队已责令停止使用，应立即执行。……”本案原告在章光公司于2005年向其交付涉案房产后即开始投入使用，且在此之后至今未进行整改，致使涉案房产至今未能通过消防验收，涉案房产权属证书也至今未能办理，因此涉案房产至今未取得权属证书的责任在于原告，而非出卖人的原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用前提为“由于出卖人的原因”，因此，对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告赵章光、杨乐钧、黄星应于本判决生效之日起三个月内协助原告孔祥强协调相关机关办理乐清市乐成街道银河花园第2-3幢1层2／8-10轴线号房产登记手续。如因被告赵章光、杨乐钧、黄星的原因导致上述房产登记手续未能如期办理，被告赵章光、杨乐钧、黄星应从逾期之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。二、驳回原告孔祥强的其他诉讼请求。本案受理费10366元，减半收取为5183元，由原告孔祥强负担5143元，由被告赵章光、杨乐钧、黄星负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 郑 剑二〇一五年九月八日此件与原本核对无异代书记员 刘晓林 搜索“”