（2015）杭拱民初字第1202号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2015-09-12

案件名称

周朝志、林玲娜物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市拱墅区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周朝志,林玲娜

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭拱民初字第1202号杭州三和物业管理有限公司，住所地杭州市下城区国都公寓2.3幢1-8室-3。法定代表人：赵前。委托代理人：黄慧萍。委托代理人：朱小燕。被告：周朝志。被告：林玲娜。原告杭州三和物业管理有限公司（以下简称原告）为与被告周朝志、林玲娜（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，于2015年7月7日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员周蓓独任审判，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄慧萍、朱小燕，被告周朝志到庭参加诉讼。林玲娜经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告为被告提供了物业服务，被告却一直未支付物业服务费。2005年10月16日，原告与杭州西湖城建开发有限公司签订《通策和睦院前期物业服务合同》，为通策和睦院的物业管理区域内提供物业管理服务，委托管理期限至2007年10月16日止。合同到期后，原告继续为和睦院提供物业管理服务至2011年8月31日止。被告为杭州市拱墅区和睦院5幢1单元902室业主，房产建筑面积118.8平方米，未向原告缴纳物业费等共计3991.8元。2013年9月原告向被告邮寄催告函件，通知其接函后15日将物业费等打入指定账户。至今原告未收到该笔款项。原告与杭州西湖城建开发有限公司签订的《通策和睦前期物业服务合同》，对全体业主具有约束力。合同到期后虽未续签合同，但原告继续为和睦院提供了物业服务，被告作为该小区业主事实上接受了原告的服务。原被告之间构成事实物业合同关系。经原告以书面形式向被告催缴物业服务费后，被告仍没能在期限内缴纳物业服务费。综上所述，请求：1、判决被告向原告连带支付物业费2993.8元、能耗费912.8元及水费85.2元，共计人民币3991.8元；截至2015年3月31日的违约金3583.3元；两项共计人民币7575元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：两被告系夫妻，系和睦院5幢1单元902室业主。原告所称被告欠物业管理费3991.80元，与实际情况完全不符。一、被告从2005年10月交房至今房屋都委托杭州中介公司出租套房（因本人不在杭州），每次出租都有出租合同提供给原告公司。二、被告的租客到期退房时被告亲自一起到物业公司结清一切费用后，被告才会退还押金，原告开具出门单后大门口的保安才让租客的东西搬出小区。三、原告所说2013年9月向被告邮寄催款函件被告没有收到，原告明知被告不住在杭州，为何不与被告电话联系。四、本业主每年都来杭州办租客到期退房和重新委托中介出租之事，原告办事人员从没说被告欠费。五、小区能耗费分摊不合理，被告在租客到期退房和重新委托出租中间有空置时间二三个月不能分摊电梯费、水泵费、空置套房时间查看水表就清楚。六、原告主张的欠费是2007年至2011年期间的，原告从来没有向被告催讨该费用，原告在2015年7月才起诉被告，已经超过诉讼时效，被告不予认可。所有费用被告均已经如数缴纳，因年代久远缴费凭证已经找不到。请法官予以明察，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理，本院认定以下事实：2005年10月16日，原告与杭州西湖城建开发有限公司签订《通策和睦院前期物业服务合同》，为通策和睦院的物业管理区域内提供物业管理服务，该合同约定，5号楼住宅物业服务费按每月每平方0.7元向业主收取，电梯、水泵运行能耗费用按照每月每平方0.5元预收，按实际分摊。物业费及能耗费均半年收缴一次。委托管理期限自2005年10月16日至2007年10月16日止。该合同到期后，双方未签订新的服务合同，但原告继续为和睦院提供物业管理服务至2011年8月31日止。被告系杭州市拱墅区和睦院5幢1单元902室业主，该房产建筑面积为118.80平方米。2013年5月8日原告曾经向被告发函敦促被告在接函后三日内支付物业费2993.80元、能耗费912.80元、水费85.20元。2013年8月6日原告在和睦院小区两个公告宣传栏中分别张贴《关于催缴物业费、能耗费、水费的公告》及附件，通知小区业主在2013年8月15日前将相关费用足额缴清。现原告主张的2993.80元物业管理费系2007年8月1日至2007年12月31日以及2009年2月1日至2011年8月31日期间的费用；能耗费912.80元系2008年2月1日至2008年7月31日以及2010年2月1日至2011年8月31日期间的费用；85.20元水费系2010年5月至2011年7月期间的费用。以上事实有物业服务合同、房产信息、律师函、EMS特快专递详情单等在案证据及庭审笔录证实。本院认为，原告与杭州西湖城建开发有限公司签订的《通策和睦院前期物业服务合同》，对全体业主具有约束力。合同到期后虽未续签合同，但原告继续为和睦院提供了物业服务，被告作为该小区业主事实上也接受了原告的服务，原、被告之间构成事实物业服务合同关系，被告应当根据合同的约定支付相应的物业管理费及能耗费。对于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的争议，本院认为当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时开始计算。根据双方约定物业费及能耗费的缴费期限为每半年缴纳一次，而原告直至2013年5月8日才向被告发函催缴拖欠的费用，因此原告主张2007年至2010年期间的物业管理费及能耗费已经超过诉讼时效，本院不予支持。原告主张其持续向被告催讨相应款项，诉讼时效已经中断，因原告未对此举证证明，本院不予采信。原告向被告主张的2011年1月至8月物业管理费665.28元、能耗费为298.57元均在诉讼时效期间内，被告无充分证据证明该费用其已经缴纳，故对原告该合理请求的部分本院予以支持。对于2010年5月至2011年7月期间的水费85.20元，原告只是代收代缴，双方未明确约定款项的支付时间，原告有权利随时向被告主张，本院对原告的该请求予以支持。对于原告主张的逾期付款违约金，因原告未能举证证明被告的欠费行为造成其具体的损失金额，故该违约金的计算，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以考量，本院认为以同期银行贷款利率计算相应的违约金较为合理，计算至原告起诉状中主张的截止日止。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周朝志、林玲娜于本判决生效后十日内支付原告杭州三和物业管理有限公司2011年1月1日至2011年8月31日期间的物业管理费665.28元、能耗费298.57元，2010年5月至2011年7月期间代缴的水费85.20元，合计1049.05元。二、被告周朝志、林玲娜于本判决生效后十日内支付原告杭州三和物业管理有限公司2013年5月11日至2015年3月31日止的利息损失123.84元；三、驳回原告杭州三和物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述当事人自动履行的，可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周朝志、林玲娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（开户银行：工商银行湖滨支行；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员　周蓓二〇一五年九月八日代书记员　江晶 搜索“”