（2015）海南一中民一终字第660号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-01-15
案件名称
上诉人黄文与被上诉人潘光海房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄文,潘海光
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
{C}海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第660号上诉人（原审被告）黄文。被上诉人（原审原告）潘海光。上诉人黄文因与被上诉人潘光海房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2015）定民初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年4月19日，原、被告签订租房合同书。合同约定，原告将XX铺面出租给被告经营海鲜生意，租期为十年，即从2012年3月1日至2022年3月1日止，每月租金为人民币1200元，租金一年一次性交清，每过一年调整租金乙方（被告）同意加10%租金给甲方（原告）。乙方不得违约，如乙方违约，甲方收回铺面，不交房租，合同终止。合同还有其他约定。合同签订后，被告于2012年3月1日交2012年3月1日至2013年3月1日的租金14400元及水电押金1500元；2013年3月18日交2013年3月1日至2014年2月28日的租金15840元。2014年2月18日，原告向被告借款2万元，并约定抵房租。2015年3月18日，被告找原告交2015年3月1日至2016年3月1日的租金时，原告提出按合同约定2015年3月1日至2016年3月1日的租金应为19166元，被告便不再交租金。至此，双方就租房合同书所约定的“每过一年调整租金加10%”的理解产生歧义，原告提出“每过一年调整租金加10%”即为逐年增加租金10%，被告则理解为第二年之后的租金都只是在第一年租金的基础上增加10%，不同意按逐年增加10%的方式交纳租金。原告遂向法院起诉，至起诉时止，被告尚欠2015年3月至6月共四个月的租金未交。另查明，被告所租铺面的水、电表用户均为被告。庭审中，原告自愿放弃第一项诉讼请求，调整诉讼请求为：1.解除原、被告于2012年4月19日签订的《租房合同书》；2.被告清理出租房内的杂物后交还房屋钥匙；3.被告支付拖欠的四个月房租共计6388元。原审法院认为,本案的争议焦点为：被告是否存在欠付租金的违约行为，租房合同书应否解除。本案中，原、被告签订的租房合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。租房合同签订后，原告依约将铺面交予被告使用，被告应按合同约定交纳铺面租金。关于2014年3月1日后的租金应如何计算的问题，《租房合同书》约定“每过一年调整租金加10%”，从文义上理解应为逐年递增租金10%，即第一年2012年3月1日至2013年3月1日的租金为14400元，第二年2013年3月1日至2014年3月1日的租金为15840元，第三年2014年3月1日至2015年3月1日的租金为17424元，第四年2015年3月1日至2016年3月1日的租金为19166元，以此类推。被告提出第二年之后的租金都只应在第一年租金的基础上增加10%，属对合同约定的错误理解，其未依约交纳2015年3月1日至2016年3月1日的租金已违反合同约定，且当庭明确表示不同意按每年增加租金10%的方式交付租金，故原告请求解除合同并收回铺面，有事实及法律依据，应予支持。原告向被告所借2万元抵2014年3月1日至2015年6月的房租后，被告实际欠付租金数额应为3812元。原告请求被告支付欠付房租6388元不当，应予纠正。被告所承租铺面的水、电表用户均为被告，原告要求交还水电交费本无法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告潘海光与被告黄文于2012年4月19日签订的《租房合同书》；二、被告黄文于本判决生效之日起十日内向原告潘海光支付2015年3月至6月欠付的租金3812元；三、被告黄文于本判决生效之日起十日内将经贸路安达市场北楼第七间铺面清理后与房屋钥匙一并交还原告潘海光；四、驳回原告潘海光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由被告黄文负担，限于本判决生效之日起十日内直接向本院缴交。判决宣判后，上诉人黄文不服向本院提起上诉，请求：1.请求依法撤销定安县人民法院（2015）定民初字第417号民事判决；2.指令原审法院依法重新审理；3.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院仅凭一份具有欺诈性的房屋租赁合同，而忽略该案证人证言，草率判决解除上诉人与被上诉人房屋签订的租赁合同，属于事实认定不清、证据不足。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，被上诉人同意将位于XX铺面出租给上诉人，租期十年，即从2012年3月18日至2022年3月18目止，并约定第一年的租金为14400元；第二年租金在第一年租金上递增10％。在签订房屋租赁合同时，上诉人询问被上诉人剩余8年租金计算方法，被上诉人当着上诉人和本案证人陈克崇说：2012年3月18日至2013年3月18日租金为14400元，2013年3月18日至2014年3月18日租金为15840元。也就是说第二年的租金在第一年租金l4400元的基础上增加1O％，至该租赁合同租期届满均为15840元，剩余8年均不再增加租金。被上诉人上述解释与合同条款每过一年调整租金增加10％不相符。显然被上诉人上述行为是利用上诉人文化水平欠缺，对文字含义理解不透，致使上诉人误解，而一审法院在没有查明事实的情况下，就主观、草率认定次年的租金都应在上一年租金的基础上增加1O％，属事实认定错误。2.一审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，并未化解矛盾，只能促使矛盾激化，不利于社会和谐。上诉人经营海鲜批发店以来，购置相关设备、运输工具、支付房屋租金等，花销了一大笔钱后，又因股骨头置换，落下终身残疾。在万般无奈的情况下，只好关闭原海鲜批发店，选择投入相对少的食品加工小吃店，以维持基础生活。一审法院没有查明事实，分清是非，理顺关系，调和矛盾，促进和谐，草率判决解除合同，不仅未起到定纷止争的目的，反而激化矛盾。请求二审法院查明事实，撤销原审判决，指令原审法院继续审理，维护上诉人的合法权益。被上诉人潘海光答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。上诉人上诉无理，请求二审法院予以驳回。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人黄文与被上诉人潘海光签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，应属有效合同。租房合同约定：“每月租金为人民币1200元，租金一年一次性交清，每过一年调整租金乙方（上诉人黄文）同意加10%租金给甲方（被上诉人潘海光）”，从文义上理解应为逐年递增租金10%，即第一年2012年3月1日至2013年3月1日的租金为14400元，第二年2013年3月1日至2014年3月1日的租金为15840元，第三年2014年3月1日至2015年3月1日的租金为17424元，以此类推。上诉人黄文主张第二年之后的租金都只应在第一年租金的基础上增加10%，即第二年之后的每年租金均是15840元，不符合合同约定，本院不予采纳。租金合同约定“每过一年调整租金加10%租金给甲方（被上诉人潘海光），乙方（上诉人黄文）不得违约，如乙方违约，收回铺面，……不交房租，合同终止。”上诉人黄文未按合同约定交纳2015年3月1日至2016年3月1日的租金人民币3812元违反合同约定，被上诉人潘海光请求解除合同，支付尚欠租金并收回铺面，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，上诉人黄文上诉理由不成立，其主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币350元，由上诉人黄文负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄声泽审 判 员 梁振文代理审判员 白玉琳二〇一五年九月八日书 记 员 邱飞丽附：适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年9月9日印制（共印20份） 来自