（2015）沪二中民二（民）终字第678号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-23
案件名称
沙建跃、王珠仙等与上海宝房(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第678号上诉人(原审被告)沙建跃。委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。上诉人(原审被告)王珠仙。委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。上诉人(原审被告)沙顺杰。委托代理人王珠仙。被上诉人(原审原告)上海宝房(集团)有限公司。法定代表人史学林。委托代理人龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。委托代理人陈蔚，上海市龚红春律师事务所律师。上诉人沙建跃、王珠仙、沙顺杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市宝山区桃园新村XXX号XXX-XXX室(以下简称“系争房屋”)为公有住房。沙建跃为承租人，王珠仙、沙顺杰为同住人。上海市住房保障和房屋管理局以1995年5月28日为时点，将包括系争房屋在内的宝山区范围内建筑面积XXXXXXX.94平方米的直属公房授权给上海宝房(集团)有限公司(以下简称“宝房公司”)经营。2008年7月8日，上海市房屋土地资源管理局作出《关于宝山区吴淞地区旧住房综合改造项目立项的批复》，原则同意宝山区房地局对包括桃园新村XXX-XXX号在内的三处旧住房进行综合改造，项目原建筑面积26182.23平方米，改建后建筑面积29985.57平方米，预算投资人民币(以下币种均为人民币)4,685.26万元，改造资金由实施单位自筹。2008年7月16日，上海市宝山区房屋土地管理局作出《关于宝山区直属公房成套改造项目委托实施的通知》，通知宝房公司，经市房地资源局或区发改委批准的直属公房成套改造计划项目，均委托宝房公司具体实施。2010年3月30日，上海市宝山区发展和改革委员会作出《关于2010年度宝山区旧住房综合改造项目计划立项的批复》，同意宝山区住房保障房屋管理局对包括桃园新村XXX-XXX号、25-28号房屋在内的十个项目进行旧住房成套改造，总建筑面积5.9万平方米，项目总投资7,500万元，当年度安排区级投资5,953万元(含历年已安排1,953万元)。2013年1月31日，宝房公司取得桃园新村旧住房成套改造建设项目的建设工程规划许可证，建设位置为桃园新村XXX-XXX号、28号，建筑规模16206.3平方米。2014年8月6日，系争房屋所在街道负责人、居委会干部就搬迁事宜等上门听取沙建跃意见。嗣后，双方仍未能签订旧住房综合改造协议书。宝房公司遂诉至原审法院，要求判令：沙建跃、王珠仙、沙顺杰迁出系争房屋，迁入宝房公司提供的上海市宝山区马泾桥四村XXX号XXX室临时居住至旧住房成套改造完毕；将该房屋交由宝房公司改建。原审法院审理中，宝房公司提供桃园新村XXX号楼其他住户与宝房公司签订的旧住房综合改造协议书，证明该幢楼共有40室房屋，现除了系争房屋2室之外，其余38室房屋的承租人均已签订了综合改造协议书。系争房屋的改造具有公益性，由政府出资，改造中无须沙建跃、王珠仙、沙顺杰出资。系争房屋现建筑面积为45.82平方米，改造后的面积约为66.84平方米，厨房及厕所均独用。沙建跃、王珠仙、沙顺杰表示，对于16号楼其他住户的综合改造协议书的真实性无异议，但与本案无关。原审法院认为，本案的争议焦点在于宝房公司是否有权要求沙建跃、王珠仙、沙顺杰配合系争房屋的综合改造项目，及沙建跃、王珠仙、沙顺杰是否有权予以拒绝。民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。宝房公司出于改善居住环境、完善房屋使用功能等公益目的对宝山区桃园新村XXX号楼进行改造。系争房屋经改造后，厨卫将从合用改为独用，房屋面积将得到大幅度增加，居住环境将得到改善，且沙建跃、王珠仙、沙顺杰在改造过程中无须出资。由此可见，综合改造既符合公共利益，也有利于沙建跃、王珠仙、沙顺杰更好地居住、使用系争房屋。根据物权法的相关规定，对不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。宝房公司作为系争房屋授权的权利人及授权的旧房成套改造实施人，现已取得改造项目的建设工程规划许可证，并根据《关于宝山区吴淞地区旧住房综合改造项目立项的批复》、《关于宝山区直属公房成套改造项目委托实施的通知》、《关于2010年度宝山区旧住房综合改造项目计划立项的批复》，有权对包括系争房屋在内的上海市宝山区桃园新村XXX号楼进行综合改造。现宝房公司已与桃园新村XXX号楼中除了沙建跃、王珠仙、沙顺杰租赁的两室房屋之外的其余38室房屋的承租人签订了综合改造协议书，综合改造方案已获得除沙建跃、王珠仙、沙顺杰之外全部承租人的同意，综合改造符合绝大多数承租人的意愿，充分体现了旧住房综合改造应当遵循的自愿原则。沙建跃、王珠仙、沙顺杰为系争房屋的承租人和同住人，对于系争房屋享有居住、使用的权利，但权利的行使应有边界，自由意志的体现也应受到一定的限制。沙建跃、王珠仙、沙顺杰所享有的居住、使用的权利不能超越宝房公司对系争房屋享有的所有权，且沙建跃、王珠仙、沙顺杰应在符合社会公共利益的前提下合理行使权利。根据合同法的相关规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。系争房屋经改造后整体品质得到大幅度提升，综合改造与房屋租赁合同的目的并不相悖，宝房公司对系争房屋进行的综合改造有利于改善沙建跃、王珠仙、沙顺杰的居住条件，且宝房公司也向沙建跃、王珠仙、沙顺杰提供了过渡房，沙建跃、王珠仙、沙顺杰作为公房租赁合同中的承租人和同住人，理应根据合同法履行合同协助义务，配合综合改造项目的实施。沙建跃、王珠仙、沙顺杰拒绝临时搬离租赁房的主张，于情不符，于理不合，于法无据，难以准许。宝房公司要求沙建跃、王珠仙、沙顺杰配合旧住房综合改造，合情、合理、合法，符合民事活动的基本原则，合法有据，应予准许。综上，原审法院判决：一、沙建跃、王珠仙、沙顺杰于判决生效之日起十日内，迁出上海市宝山区桃园新村XXX号XXX-XXX室房屋，将该房屋交由上海宝房(集团)有限公司改建；二、沙建跃、王珠仙、沙顺杰迁出上述房屋后，可迁入上海市宝山区马泾桥四村XXX号XXX室房屋临时居住至旧住房成套改造完毕。原审法院判决后，上诉人沙建跃、王珠仙、沙顺杰不服，向本院提起上诉称：1、系争房屋是沙建跃承租的房屋，沙建跃、王珠仙、沙顺杰的户口均在系争房屋内，上诉人对系争房屋享有永久居住权。系争房屋是直管公房，出租人是房屋土地管理局，宝房公司的诉讼主体不适格；2、根据相关政策，综合改造应遵循自愿原则、政府扶持、因地制宜、分类改造的原则。上诉人未签订改造协议，宝房公司无权要求其搬离；3、系争房屋改建后，结构不合理；厨房间的窗户建在走廊中，采光不如原来好；房屋无法安装总门，不独门独户；改造后房屋面积增加，影响上诉人依据政策申请经济适用房。因此，改造后的房屋并没有给上诉人带来实质性的改善，其合法权益没有得到保证。请求本院撤销原判，改判驳回宝房公司的诉讼请求。被上诉人宝房公司辩称：1、宝房公司是受托管理系争房屋，并且是经核准为系争房屋改造的实施人；2、改造由政府出资，房改通过率达到了三分之二以上，可以实施改造。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，系争房屋性质为直属公有住房，具有公益性质，有别于一般的房屋租赁关系。宝房公司作为系争房屋授权的经营者及授权的旧房成套改造实施人，有权对系争房屋实施修缮、改建。上诉人称宝房公司诉讼主体不适格，与事实不符，本院不予采信。宝房公司现已办理相关手续，提供的改造方案也充分体现了旧住房综合改造应当遵循的自愿原则，符合绝大多数承租人的意愿，且已获得除上诉人之外该楼全部承租人的同意。系争房屋经改造后整体品质将得到大幅度提升，这有利于改善上诉人的居住条件。在宝房公司已提供了过渡房的情况下，上诉人理应配合综合改造项目的实施。沙建跃、王珠仙、沙顺杰的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人沙建跃、王珠仙、沙顺杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 陈 俊代理审判员 马忆蔺二〇一五年九月八日书 记 员 彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：