（2015）三中民终字第09745号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2015-09-28
案件名称
杜会玲与北京迪森视觉展示有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜会玲,北京迪森视觉展示有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第09745号上诉人（原审原告）杜会玲，女，1968年11月10日出生。委托代理人杜惠香（杜会玲之妹），1978年4月30日出生。被上诉人（原审被告）北京迪森视觉展示有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路2号院西小楼京晋忻酒店内8128室。法定代表人李雪飞，执行董事。委托代理人郭春平，北京市盈科律师事务所律师。上诉人杜会玲因与被上诉人北京迪森视觉展示有限公司（以下简称迪森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜会玲及其委托代理人杜惠香，被上诉人迪森公司之委托代理人郭春平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年2月，杜会玲起诉至原审法院称：2013年12月2日，我与北京蓝博飞信展览有限责任公司（以下简称蓝博公司）通过居间方北京信源君安房地产经纪有限公司（以下简称居间方）签订了《租赁合同》，约定我将位于北京市朝阳区×路×号×号楼×单元×室房屋（以下简称涉案房屋）出租给蓝博公司使用，租期为3年。2014年5月6日，我与迪森公司、居间方签订《租赁补充协议》约定，原合同内容不变，承租人由蓝博公司变更为迪森公司。在合同此后的履行中，迪森公司均未依约按时支付租金，超过付款日期10日以上，且其具有违法转租的行为，符合合同约定的出租人有权单方解除合同并要求迪森公司支付违约金和滞纳金的情形。因迪森公司严重违约，应向我承担违约责任，故诉至法院，要求迪森公司支付违约金22000元、滞纳金12804元。迪森公司在原审法院辩称：不同意杜会玲的诉讼请求。我公司迟延支付租金未构成根本违约，且我公司并未实施转租行为，杜会玲无权行使合同单方解除权。而杜会玲在已支付房租未到期之前擅自解约，已构成违约。对于杜会玲关于违约金的请求，已有生效判决做出认定，根据一事不再理原则，本案不应受理。杜会玲要求支付逾期付款滞纳金的请求，于法无据，且无合同约定，我公司不同意支付。原审法院经审理查明：2013年12月2日，杜会玲（出租人）与蓝博公司（承租人）通过居间方签订了《租赁合同》，约定出租人将其所有的涉案房屋出租给承租人使用。该合同约定，租赁房屋建筑面积248.69平方米，租赁用途为办公，租期为3年，自2013年12月2日至2017年1月1日止，其中前30天为免租期；房屋租金为第一年、第二年每月22000元，第三年每月23100元；付款方式为押一付三，必须于每个缴费月的前15日付清，如承租人逾期未付，须按日加付年租金0.05%的滞纳金，超过10天未付，出租人有权单方解除合同，承租人须在接到解约通知3日内腾空房屋，并向出租方支付相当于一个月租金的违约金；承租人须于合同签订当日支付首期租金66000元及押金22000元，承租人如租赁期未满单方终止租约的，押金作为违约金不予退还；租赁期内，出租人不得无故收回房屋，如出租人中途要求收回房屋，必须提前两个月通知承租人，向承租人支付一个月租金金额的违约金，并全额退还押金及其未执行使用的租金；租赁期内，承租人如有违法活动，出租人有权单方解除合同，押金不予退还；承租人应按合同规定缴付租金、押金和各项费用，如有拖欠，则视为违约；租赁期内未经出租人同意，承租人不得转租其所租用房间。后承租人蓝博公司入住使用涉案房屋，合同双方未发生争议。2014年5月6日，杜会玲与迪森公司、居间方签订《租赁补充协议》，约定：根据原合同内容不变的情况下，承租人由蓝博公司变更为迪森公司，此后迪森公司租赁使用涉案房屋。后双方产生争议，2014年9月10日杜会玲将房屋收回。2014年9月，迪森公司以杜会玲在未事先通知的情况下，擅自更换涉案房屋门锁，单方面终止合同为由诉至法院，要求杜会玲承担违约责任。该案经法院（2014）朝民初字第41489号判决认定，双方之间关于涉案房屋的租赁合同于2014年9月10日已实际解除，合同解除后，杜会玲应退还迪森公司已交纳的押金及未到期部分的房屋租金；因迪森公司实施了试图将涉案房屋转租的不当行为，故杜会玲要求收回房屋属事出有因，并非合同约定的无故收回房屋情形，因此迪森公司主张杜会玲应依合同约定支付一个月租金金额的违约金的请求缺乏依据；对于杜会玲主张的迪森公司在租赁期内实施了违法转租行为，其有权单方解除合同且不应退还押金，因不能证明迪森公司确已将涉案房屋转租或实施了违法活动，故杜会玲的抗辩理由不能成立；关于杜会玲提出的迪森公司逾期支付租金，要求以滞纳金折抵已付租金的抗辩，因其未就此提出反诉，故未予采信。该案判决：一、杜会玲退还迪森公司租金14667元、押金22000元；二、驳回迪森公司其他诉讼请求。现该案已生效。庭审中，杜会玲与迪森公司双方均认可房租交纳方式为每季度前15日支付，如2014年3月15日前支付2014年4至6月的租金。经询问，迪森公司于2014年4月14日支付22000元，5月6日支付44000元，用于交纳2014年4月至6月的租金；2014年7月2日支付22000元，7月30日支付44000元，用于交纳2014年7月至9月的租金。原审法院认定的上述事实，有租赁合同、租赁补充协议、房屋所有权证、（2014）朝民初字第41489号判决书、双方当事人陈述等证据在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中杜会玲与迪森公司双方签订的《租赁合同》及《租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同的约定全面的履行自己的义务。根据已查明的事实，双方合同已于2014年9月10日实际解除。现杜会玲主张迪森公司在履约过程中未按期支付租金，构成违约，其有权单方解除合同，依据合同约定要求迪森公司支付违约金及逾期付款滞纳金。对此法院认为，根据已查明的事实，迪森公司确有延期支付租金的行为，依照双方合同约定，其应支付相应的滞纳金，杜会玲此项请求合理，法院予以支持；关于违约金，迪森公司虽有逾期支付租金的情形，但鉴于其在合同实际解除时并未拖欠租金且无证据表明杜会玲因此行使了合同单方解除权，法院认为迪森公司的逾期付款行为并非严重的违约行为且不是导致合同最终解除的根本原因，故杜会玲据此要求迪森公司支付违约金22000元的请求依据不足，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、北京迪森视觉展示有限公司于本判决生效后七日内给付杜会玲滞纳金一万二千八百零四元；二、驳回杜会玲其他诉讼请求。原审法院判决后，杜会玲不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，依法改判迪森公司支付违约金22000元；案件受理费由迪森公司承担。主要上诉理由是：双方的租赁合同明确约定，承租人逾期支付房租超过10日的，出租人有权单方解除合同，并要求承租人支付相当于一个月租金（22000元）的违约金。因迪森公司有多次逾期10日以上支付租金的行为，满足了杜会玲单方解除权的条件，杜会玲行使了合同的单方解除权，依照合同约定，迪森公司应向杜会玲支付约定的逾期付款违约金。迪森公司同意原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法院生效判决确认双方合同已于2014年9月10日实际解除。根据双方合同约定，如迪森公司超过约定期限10天未支付租金，杜会玲有权单方解除合同，迪森公司须在接到解约通知3日内腾空房屋，并向杜会玲支付相当于一个月租金的违约金。根据已查明事实，迪森公司确有逾期支付租金的情形，但迪森公司在合同实际解除时并未拖欠租金，而杜会玲未提供充分证据证明其系因迪森公司逾期支付房屋租金而行使合同单方解除权，现其以此为由要求迪森公司支付逾期付款违约金，无合同依据，亦于法无据，本院不予支持。综上，杜会玲的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费335元，由杜会玲负担215元（已交纳），北京迪森视觉展示有限公司负担120元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费350元，由杜会玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽代理审判员 贾 旭代理审判员 吴强兵二〇一五年九月八日书 记 员 仵 霞 更多数据：搜索“”来源：