（2015）西民初字第152号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-03-30
案件名称
原告马凤敏诉被告张益博、张宝君房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
牡丹江市西安区人民法院
所属地区
牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马凤敏,张益博,张宝君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十九条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款
全文
黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第152号原告马凤敏，女，汉族。委托代理人张豪杰，男，汉族，牡丹江市西安区立新法律服务所法律服务工作者。被告张益博，男，汉族。被告张宝君（被告张益博父亲），男，汉族。二被告委托代理人梁彩杰（被告张益博母亲），女，汉族。二被告委托代理人蒋本辉，男，汉族。原告马凤敏诉被告张益博、张宝君房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年2月9日受理后，依法由审判员王海燕适用简易程序，于2015年4月1日公开开庭进行了审理，根据案情本案裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告马凤敏的委托代理人张豪杰，被告张益博、张宝君的委托代理人梁彩杰、蒋本辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马凤敏诉称：2013年11月28日原告将坐落于牡丹江市西安区西十一条路西XX街南的XXX小区建筑面积114.02平方米房屋出售给被告张益博。原、被告签订了协议书，约定房屋总价款为48万元，被告应分别于2014年11月30日、2015年11月30日给付24万元，如被告未能按期支付购房款，赔偿原告房款的20%做为违约金。2013年11月原告将上述房屋过户至被告张益博名下，张益博取得牡房权证西安区字第2145X**号房屋所有权证，但被告至今未履行支付购房款义务，原告多次找被告要求按期支付购房款均遭拒绝，现诉至法院请求二被告支付购房款24万元、违约金9.6万元并承担本案诉讼费用。被告张益博、张宝君辩称：被告承认原、被告签订的房屋买卖协议有效，但认为被告不应支付24万元的房款和9.6万元违约金，理由是自2013年5月起原、被告一直在合伙做生意，原告欠被告利润分成及垫付款多达30多万元，因原、被告双方互负债务，依照《合同法》第99条规定，被告提出抵销并通知对方，抵销权生效，请法院驳回原告的诉讼请求。综合原、被告的诉、辩意见，本院归纳双方的争议焦点为：一、原、被告签订的房屋买卖协议是否有效；二、原、被告是否存在债务抵销。原告马凤敏为支持其主张，向法庭提供以下证据：证据一、原、被告于2013年11月28日签订的协议书一份。意在证明原告与被告张益博自愿签订房屋买卖协议，双方约定购房款48万元，被告应分别于2014年11月30日、2015年11月30日各给付24万元，因第一笔购房款被告张益博至今未给付，被告张宝君作为担保人应承担连带责任。被告张益博、张宝君认为协议书中二被告署名是其亲笔书写，协议书中第3条第3项关于违约责任的条款是原告后填写的，协议书中其他内容具有真实性。本院认为，原告承认协议书中第3条第3项是其书写，但因被告否认该项约定，且被告未在此项上按捺手印，故对协议书中第3条第3项不予采信，协议书中其他内容因双方当事人均承认其真实性，本院予以采信。证据二、牡房权证西安区字第2145X**号房屋所有权证书复印件一份。意在证明原告于2013年11月26日将该房屋过户到被告张益博名下，原告已履行合同义务。被告张益博、张宝君对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，原告提供的证据来源合法、内容真实，本院对此证据予以采信。证据三、牡房他证西安区字第201405X**号房屋他项权证复印件一份.意在证明被告张益博同意在该房屋上设定抵押权，优先偿还购房款。被告张益博、张宝君对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，此证据来源合法，内容真实，两被告对此均没有异议，本院予以采信。被告被告张益博、张宝君为支持其抗辩主张，向法庭提供以下证据：证据一、原、被告于2013年11月28日签订的协议书复印件一份。意在证明原告提供的协议书中第3条第3项是原告后填写的，该协议形成时间在原、被告合作经营之后。原告马凤敏认为证据系复印件，没有原件与之进行核对，双方签订的协议书应以原告手中的原件为准。本院认为，原告承认其提供的协议书中第3条第3项是其书写，但被告认为该约定不属实，且被告未在此项上按捺手印，故对协议书中第3条第3项不予采信，协议书中其他内容因双方当事人均承认其真实性，本院对此证据予以采信。证据二、短信照片4张、黑龙江省农村信用社转款凭条2张、2014年6月17日收据1张、利益合作协议4份。意在证明原、被告自2013年5月开始合伙经营，在合伙经营期间被告为原告垫付各种款项并借给原告钱款、原告应当给付被告利益分成等共计428283元，被告对原告有债权，双方在诉争房屋交易之前就已经开始合作经营，原、被告互负债务。邢可欣是原告的女儿、邢玉梅是原告爱人邢强的母亲。原告马凤敏认为该组证据与本案无关，2014年6月17日收据的签名人为邢强，没有原告本人签字，与本案无关，即使原、被告是合伙关系，与本案房屋买卖合同关系不是一个法律关系。本院认为，证据与本案没有关联性，本院不予采信。证据三、被告张宝君与韩宝山通话录音光盘及书面材料一份。意在证明原告的丈夫邢强将属于张宝君的39500元利润款代收并通过转账的方式交予其母亲邢玉梅。原告马凤敏认为被告未依法提供光盘的原始载体，此复制件不得作为定案依据；该录音通话中，未显示是在何时通话并录制的，原告认为被告张宝君与案外人韩宝山串通，不能通过对话的方式给原告增加债务；该通话录音的内容与本案房屋买卖合同纠纷无关联性。本院认为，此证据与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2013年11月原告马凤敏与被告张益博达成口头意向，原告将位于牡丹江市西安区西十一条路东、西XX街南的XXX小区建筑面积114.02平方米房屋出售给被告张益博，2013年11月26日被告张益博取得牡房权证西安区字第2145X**号房屋所有权证书。2013年11月28日原告马凤敏与被告张益博签订了协议书，被告张宝君在担保人处签名，双方约定2014年11月30日之前给付24万元整，2015年11月30日之前给付24万元整，此处被告均按有手印。2014年8月7日被告张益博以本案诉争房屋为原告办理抵押权登记（债权数额为48万元），原告取得牡房他证西安区字第201405X**号房屋他项权证。另查明，协议书中第3条价格及给付方式第3项“如违约，赔偿甲方房款20%做为违约金和赔偿损失款”系原告马凤敏在协议书签订后自行书写，被告否认是双方协商达成，被告亦未在该项约定上按手印。本院认为，原告马凤敏与被告张益博签订的关于房屋买卖内容的协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的协议有效，原告已经将房屋过户给被告张益博，张益博应当按照协议约定支付购房款。原告主张的9.6万元违约金，因协议书中的违约金条款系原告在协议签订后自行书写，被告张益博未在该条款上按手印，被告也否认该条款系双方协商后达成的，故本院对原告的此项主张不予支持。被告张宝君作为保证人，应当依法承担保证责任，因当事人对保证方式、保证担保的范围没有约定，被告张宝君应对全部债务承担连带责任保证。被告张宝君主张其与原告存在债务抵销，但其提供的证据不足以证明双方互负明确的到期债务，且原告对此予以否认，故本院对原告的此项主张不予支持，被告可以通过其他途径另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张益博给付原告马凤敏购房款24万元，于本判决生效后10日内履行完毕；二、被告张宝君对被告张益博的给付义务承担连带责任；三、驳回原告马凤敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6340元，由原告马凤敏负担1812元，由被告张益博、张宝君负担4528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长 佟 波审 判 员 王海燕人民陪审员 靖玉梅二〇一五年九月八日书 记 员 孙晓颖 微信公众号“”