（2015）房民初字第11201号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-03-11
案件名称
北京良乡太平庄物业管理中心与张祖华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京良乡太平庄物业管理中心,张祖华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第一百零九条，第一百一十一条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第11201号原告北京良乡太平庄物业管理中心，住所地北京市房山区良乡镇太平庄村。组织机构代码：74232535-7。法定代表人贺春芳，经理。委托代理人张士军，北京市智远律师事务所律师。被告张祖华，男，1939年5月28日出生。原告北京良乡太平庄物业管理中心（以下简称物业中心）与被告张祖华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业中心的委托代理人张士军和被告张祖华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业中心诉称，被告居住生活在北京市房山区良乡太平庄×里×号楼×单元×室。建筑面积为130.7平方米。原告自成立以来一直负责太平庄×里小区的物业服务工作，被告已经享受了原告提供的物业服务。现被告拒绝交纳2005-2011年度的物业服务费，故原告诉至法院，要求：1、判令被告给付原告4589.9元物业费；2、诉讼费由被告负担。被告张祖华辩称，原告的诉讼理由是错误的，本案不是被告拒交物业费和取暖费，而是因为原告企图非法索取398吨水的水费。不是被告拒绝交付，而是原告拒绝收纳。关于物业费、取暖费这两个费用单独立案可以，但这两个费用是在同一时期交的。物业费原告是说从2005年10月我就没有交，为什么物业费是2005年原告没有收到，而取暖费是2007年才没有收到，为什么相差3年，就因为原告要求我必须先交付320吨的水钱原告才收物业费，否则就拒收。我承认供暖季的供暖非常优秀，温度可以达到中午只穿一件衬衫就可以了，这我很满意，但因为前两次诉讼造成的结果，我不能入住，只能不定期的过来看看我的房子，一开始是由于屋内的甲醛排放浓度超过了正常量的8倍，所以我无法入住，一直到2007年年初我取暖费都交，但实际上我没有享受原告的取暖。物业费之所以原告不收，是因为原告拒绝收，一直到原告2007年第一次恶意诉讼，原告要剥夺我的居住权，把我赶出去，没收我的房屋，把我的房屋实际上拍卖出去，在那次诉讼中我身体上受到了很大的伤害。就因为2007年原告提出恶意诉讼，使被告无法搬过来，如果我搬过来，被告把房屋夺取了，致使我无家可归，我只能等待结案，根据结案结果再安排，但迟迟不予结案，从立案一直到2015年，这个案子都没有结，结不了无非是两个原因，一个是原告是无理的，另一个原因就是被告是有理的。同样的案子在二中院复审过程中，原告已经败诉了。第二次诉讼，原告换了一种方式，给我发了一个律师函，这个律师函我不作为证据提交，让法官看一下。我没有应诉不是我的责任，是邮局的责任。就物业服务，保洁方面当时不错，但是我常年不在，保洁扫得再干净和我没关系。当时我家因为家具甲醛排放超标，后来经过一年官司，对方同意把家具拉回退款，但退家具的人给了我500元假币，我去追车，车到门口，我让保安拦住，保安不管，让车就这么走了，保安没有尽到责任。我家厨房漏水，请物业的工人来，工人说这个事情他们不管，说因为我是经过装修的，要给120元才能修。后来我找其他人，拿管钳给我紧了紧就好了，一分钱没花。楼上厕所马桶反水管漏水，前后找过物业8次物业才给我维修，而且拖了四五个月。另外，原告承诺的绿化没有实现，喷泉和运动场没有了，换成了配电房，西边原来答应的是500棵树的小树林，现在变成了原告的私人宅地，小区绿化逐渐恶化。经审理查明，被告系北京市房山区良乡太平庄×里×号楼×单元×号房屋的业主，房屋建筑面积130.7平方米。原告自2001年1月1日起至2011年9月30日止为被告居住的小区提供物业服务。现因被告未交纳2005年10月1日至2011年9月30日的物业服务费共计4589.9元，原告诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的证明等证据在案佐证。本院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。根据本案查明的事实，原、被告虽然未签订物业服务合同，但原告为被告居住的小区提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告理应交纳相应的物业费，故原告要求被告支付物业服务费之请求，于法有据，本院予以支持。鉴于原告在提供物业服务期限内，对小区绿化、维修等方面提供的服务存在一定瑕疵，故对被告应交纳的物业服务费酌情考虑减免，具体数额本院根据原告物业服务状况酌定减少应收物业费的10%。被告以家中水表计量和水费交纳数额不对为由，不同意交纳物业费，理由欠缺，本院不予采纳，被告可另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告张祖华于本判决生效后十日内给付原告北京良乡太平庄物业管理中心二○○五年十月一日至二○一一年九月三十日的物业服务费共计四千一百三十元九角一分。二、驳回原告北京良乡太平庄物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告张祖华负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员 冯 淼二〇一五年九月八日书 记 员 孙震颐 更多数据：