（2015）佛城法民一初字第1503号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-06-11
案件名称
李小红与佛山市溢宏房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李小红,佛山市溢宏房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1503号原告李小红，女，汉族，住广东省仁化县。公民身份号码×××286X委托代理人陈巧娉，广东润正律师事务所律师。被告佛山市溢宏房地产有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。法定代表人梁润镜。委托代理人何庆裕，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市南海区大沥镇盐步三河。系被告职员。原告李小红诉被告佛山市溢宏房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈超于2015年9月8日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈巧娉、被告的委托代理人何庆裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月23日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告将其开发的禅城区魁奇一路3号一座1幢501房预售给原告，建筑面积89.17㎡，其中套内面积70.73㎡，分摊面积18.44㎡，总房款为910867元。合同约定，被告应在2013年6月30日前将涉案房产交付给原告使用，并在房产交付使用后90天内被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日的，被告按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告已依约向被告支付全部房款。在被告交付房屋后，交付的房屋经产权登记机关确认，房屋套内面积为70.67㎡，比合同约定的少了0.06㎡，分摊面积为17.26㎡，比合同约定的少了1.18㎡，合计总建筑面积为87.93㎡，比合同约定的少了1.24㎡。原告认为，交付的房屋建筑面积减少已构成违约，被告应退还其购房款14204.93元。另在被告交付房屋后，被告在2014年8月9日后才告知原告其已办理房产证的资料报产权登记机关备案并将办证所需文件交付给原告。后经原告调查，在2014年7月28日被告才完成将办理权属登记需被告提供的资料报产权登记机关备案。根据上述合同约定，原告认为被告应在2013年9月28日前完成提交产权资料备案的义务，被告严重逾期办理产权登记，已构成违约，被告应向原告支付相应的违约金。故请求判令：1、被告向原告退还购房款12666.54元；2、被告向原告支付违约金2550.43元；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告所述基本属实。对原告诉请违约金的起算时间无异议。但是，我方在2014年7月9日把备案所需资料递交给佛山市禅城区房屋登记中心时，依据合同约定已属履行完毕提供资料报产权登记机关备案的义务，故不应将逾期备案违约金计算至2014年7月28日。另，我方与原告在购房合同中约定涉案房屋系按套出售，相关补充协议第一条也对面积差异处理做了约定，按照协议约定内容，我方无需退还购房款。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业工商信息打印件、被告组织机构代码证。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》。拟证明合同约定被告向原告预售由其开发的涉案房屋，并就涉案房屋的总建筑面积、套内面积、公共分摊面积及总购房款等进行约定；被告应在2013年6月30日前将涉案房屋交付给原告使用，并在交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时还约定逾期交付使用及逾期办理产权登记备案违约金的计算方式。3、购房发票。拟证明原告已向被告支付全部购房款，被告向原告开具购房发票，且被告是根据总建筑面积计算总购房款而非根据套内建筑面积计价。4、房地产权证。拟证明涉案房屋面积经产权登记机关确认，与合同约定的建筑面积不符，被告行为已构成违约，应向原告退还相应购房款。5、《关于溢宏公司申请办理初始登记受理时间的情况说明》。拟证明被告在2014年7月28日才将办理涉案房屋产权证的文件资料补齐。诉讼中，被告提交《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议》，拟证明双方已对房屋面积差异的处理方式进行了约定。本院认证：因被告对原告提供的证据1-4真实性均无异议，且原告提供的证据与本案存在关联，本院均予以采信。对原告提供的证据5，系本院（2015）佛城法民一初字第234号案证据材料，来源合法，内容客观，且与本案处理存在关联，本院亦予以采信。对被告提供的证据，有原件以供核对，且原告对证据真实性无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年4月23日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买佛山市禅城区魁奇一路3号一座一幢501房；建筑面积共89.17平方米，其中套内建筑面积70.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.44平方米；商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为12878.09元，总金额910867元。该合同第五条约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不做任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%（含本数）的，买卖双方案买卖合同约定的房屋单价多退少补……。第八条约定：被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得竣工验收备案表的商品房交付原告使用。第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出的收楼通知书中规定的交接期届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼义务。如买受人拒绝签署该商品房交接文件的，则出卖人有权扣留该商品房的房屋钥匙，且出卖人不承担违约责任”。同日，被告（出卖人）与原告（买受人）就上述商品房买卖合同签订《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议》。该协议第一条约定“对本合同正文第五条的补充1、本合同第五条约定的‘产权登记面积’是指房产测绘部门出具的测绘图纸（报告）上所记载的套内建筑面积。2、本合同第五条约定的‘合同约定计价面积’与第三条约定的‘套内建筑面积’为同一概念。如因该商品房的‘公共部分与公用房屋分摊建筑面积’造成本合同约定的建筑面积存在差异的，买卖双方不退不补，且互不承担违约责任，该商品房的总购房款保持不变。3、若套内建筑面积出现差异，买受人承诺不退房。套内建筑面积误差比绝对值在0.6%-3%以内，或误差比绝对值超过3%的，买卖双方在办理收楼手续前结清面积差异款……”。第五条约定“对本合同正文第十五条的修改1、出卖人只要在该商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即视为本合同第十五条的约定，出卖人无须承担违约责任。如非出卖人原因导致的延迟办理房地产权属证书，出卖人不承担因此而产生的延期办理产权证的责任”，该补充协议并约定“本补充协议是本合同的组成部分，本合同之条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准……”。2013年7月9日，被告出具售房款发票，确认收取原告支付的购房款910867元。2014年9月24日，佛山市住房和城乡建设管理局核发涉案房产的产权证书（粤房地权证佛字第××），证载涉案房产套内建筑面积70.67平方米；共有分摊面积17.26平方米，总建筑面积87.93平方米。另查明，本院所审理的（2015）佛城法民一初字第234号黄小平诉佛山市溢宏房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案过程中，佛山市禅城区房屋登记中心于2015年2月11日向本院出具《关于溢宏公司申请办理初始登记受理时间的情况说明》，上载：“佛山市溢宏房地产有限公司于2014年7月8日递交资料向我中心申请办理魁奇一路3号一座一幢、二幢，二座一幢、二幢的商品房所有权初始登记业务。在我中心办理过程中，发现其预售时申办了4个预售许可证，所以要求其按预售许可证（4个预售许可证）内容重新填写4份权属登记申请书及商品房屋情况表的相关内容也作相应修改，开发公司至7月28日补齐了上述资料，故我中心于2015年1月29日函复贵院受理日期为7月28日，并于2014年8月8日完成该登记。”诉讼中，原、被告共同确认被告对涉案房屋所在楼盘在设计及施工建筑过程中未提出变更规划申请。本院认为，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，合同及补充协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。对原告主张被告退还购房款的诉请。根据涉案商品房买卖合同第五条及补充协议第一条的约定，上述合同所指向的“合同约定计价面积”应为套内建筑面积，并以该套内建筑面积作为面积差异比例的计算基础，由双方依据不同差异比例结算面积差异款；同时，原、被告双方亦对公共部分与公用房屋分摊建筑面积相较合同约定产生差异的处理方式进行了补充约定，即因商品房公共部分与公用房屋分摊建筑面积造成合同约定的建筑面积存在差异的，买卖双方不退不补，且互不承担违约责任，该商品房的总购房款保持不变。如前查明事实，经比对，涉案房产的实际套内面积较约定减少70.73-70.67=0.06平方米，差异值小于0.6%；公共部位与公用房屋分摊建筑面积较约定减少18.44-17.26=1.18平方米，差异值占合同约定总建筑面积的1.32%。依据上述商品房买卖合同及补充协议的约定，被告无需向原告退还购房款。诉讼中，原告主张补充协议第一条属无效格式合同条款、被告存在欺诈隐瞒情形，本院就此评判如下：第一，从该条款的具体内容分析，该条款系双方当事人在涉案商品房尚未由房管部门实际测绘建筑面积的情形下订立，因无法预测实际测绘结果而具备或然性，且该条款所涉“买卖双方不退不补，且互不承担违约责任”的合同后果亦指向公共部位与公用房屋分摊建筑面积相较合同约定存在减少或增加的两种情形，故该条款并未单方免除被告责任、加重原告责任。第二，根据双方于庭审中确认的事实，包含涉案房屋在内的房产项目并未发生规划变更调整，亦可证实上述约定并非恶意订立或属欺诈隐瞒，且原告亦无提供有效证据予以证明。第三，涉案房屋系以套内建筑面积为计价单位，分摊面积减少部分面积仅占合同约定总建筑面积的1.32%，不属显失公平。综上分析，涉案补充协议第一条约定并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的无效情形，属于有效条款，原、被告均应依约履行。原告诉请被告退还购房款无合同和法律依据，本院不予支持。对原告诉请的违约金。根据涉案补充协议第五条的约定，原告与被告对《广东省商品房买卖合同》第十五条关于被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的时间期限进行了变更，即被告应在商品房交付使用后365天内履行上述合同义务。结合本案庭审，双方均确认以2013年6月30日作为“商品房交付使用”时间，并自2013年7月1日起计365天计算被告的履行期限。经计算，则被告应于2014年6月30日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之义务。据本院查明的事实，被告虽于2014年7月8日向佛山市禅城区房屋登记中心首次提交相关材料，但因提供备案的资料不齐全而至2014年7月28日才补齐相关资料，故结合涉案合同第十五条及补充协议第五条之约定，应以2014年7月28日作为被告完成提供办理权属登记资料予产权登记机关备案工作的日期。被告相应抗辩，本院不予支持。因被告已逾期28天，故依约须向原告支付违约金共计2550.43元（910867元×0.0001×28天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告佛山市溢宏房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李小红支付违约金2550.43元；二、驳回原告李小红其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费收取90元，由原告李小红自担65元，由被告佛山市溢宏房地产有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判员 陈超二〇一五年九月八日书记员 林立附引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 关注公众号“”