（2015）并民终字第1645号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-03-29
案件名称
徐高朋与山西中建置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山西中建置业开发有限公司,徐高朋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）并民终字第1645号上诉人（原审被告）山西中建置业开发有限公司，住所地太原市杏花岭区东辑虎营65号。法定代表人琚燕英，董事长。委托代理人岳小勤，山西锋卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐高朋，女，汉族，住太原市杏花岭区。委托代理人张磊，山西杏梅律师事务所律师。委托代理人杨光照，山西杏梅律师事务所律师。上诉人山西中建置业开发有限公司与被上诉人徐高朋房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第1519号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，2011年5月29日，原告与被告签订了合同编号为20111008767的《商品房买卖合同》，购买被告的位于光明路14号香颂住宅小区第4幢某号房屋。该项目的建设依据有并政地国用（2010）第00246号土地使用权证、并规建证新字（2010）第0621号、施工许可证号140103201101170101，销售依据为（2011）并商房预售字第0011号商品房预（销）售许可证。原告购买房屋的建筑面积为128.9平方米，单价5196.83元，总金额为669871元。合同签订后，原告向被告支付房屋首付款309871元，并就剩余房款360000元在中信银行办理了按揭贷款手续。合同第八条约定了交房时间：2012年5月31日前被告应将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，其中第2项约定：逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.5的违约金。第十一条约定了房屋交接的条件。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得商品房产权证书的，买受人在该商品房交付使用13个月起，物业服务费归出卖人承担，直至买受人取得该商品房产权证书为止。在合同约定的交房之日，直至原告起诉之日，被告仍未向原告交付商品房。至2015年4月10日，被告应向原告支付违约金34933.77元。合同第十五条约定，在2013年5月31日前，被告应为商品房办理产权登记。至今，被告仍未办理完毕产权登记手续。现原告称物业公司要求其向物业公司缴纳物业费后才能办理房屋交接手续。原审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同是双方之间真实意思表示，合同内容符合法律的规定，为有效合同，双方均应依照合同的约定履行。现由于被告的原因导致房屋未能按期交付，被告应当按合同约定承担逾期交房的违约责任。原告主张至2015年4月10日被告应向原告支付违约金34933.77元，计算正确，本院依法予以支持。2014年5月31日之后至房屋实际交付期间被告仍需按合同约定向原告赔偿违约金。2012年6月1日之后至原告实际接收房屋期间的物业费因合同对此未做约定，现原告主张物业公司要求其从2012年6月1日起缴纳物业费，因此期间原告并未实际接收房屋，也未接受物业公司提供的物业服务，故该费用按照公平原则，应当由被告承担。此外，根据原、被告双方约定，如被告在商品房交付使用后365日内未取得该商品房产权证书，原告在该商品房交付使用13个月起的物业费由被告承担，本案中，因该商品房至今尚未实际交付使用，故对原告该诉求不予支持，原告可待实际发生后视情况再行处理。据此原审判决：1、被告山西中建置业开发有限公司支付原告徐高朋逾期交房违约金34933.77元（截止2015年4月10日），并按原告徐高朋已付房款的数额按日万分之0.5支付违约金至交付房屋之日止；2、被告山西中建置业开发有限公司承担从2012年6月1日起至实际交付房屋之日止的物业费；3、驳回原告徐高朋的其它诉讼请求。案件受理费减半收取293元（原告已预交），由被告山西中建置业开发有限公司负担。山西中建置业开发有限公司上诉称，1、一审判决上诉人支付被上诉人违约金数额过，且计算方法不明；2、根据双方买卖合同第八条“上诉人在2012年5月31日前应将验收合格的商品房交付被上诉人使用”、十五条“在2013年5月31日前，上诉人应为商品房办理产权登记。如上诉人在商品房交付使用后365日内未取得该商品房产权证书，被上诉人在该商品房交付使用13个月起，物业服务费归上诉人承担，直至被上诉人取得该商品房产权证书为止”所约定的商品房交付是实际交付使用，而现在房屋尚未交付使用，故合同中约定的情形不成立，上诉人不应当承担2012年6月1日之后的物业费。故要求：1、撤销原审判决并支持其上诉人请求；2、诉讼费由对方承担。徐高朋辩称，1、违约金计算是依合同约定；2、上诉人承担物业费用符合双方的民订买卖合同第八条、第十五条约定。故要求维持原判。二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，本案当事人之间所订立的商品房买卖合同是双方之间真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。由于上诉人山西中建置业开发有限公司未能按合同约定提供符合交房条件相关证明文件而导致房屋未能按合同约定的期限交付，上诉人山西中建置业开发有限公司应当按合同约定承担逾期交房的违约责任。原审法院根据被上诉人徐高朋诉请及根据商品房买卖合同的约定及计算标准认定上诉人山西中建置业开发有限公司应向被上诉人徐高朋支付违约金34933.77元正确。因上诉人山西中建置业开发有限公司的原因导致被上诉人徐高朋并未实际接收房屋，也未接受物业公司提供的物业服务，因此原审法院按照公平原则，认定由上诉人山西中建置业开发有限公司承担被上诉人徐高朋在相应期间的物业费用合法、合理。上诉人山西中建置业开发有限公司上诉主张无理无据不应支持。原审对本案认定事实清楚、适用法律正确，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院〈关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百三十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件理费337元，由上诉人山西中建置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 郝文晋审判员 孙广金二〇一五年九月八日书记员 陈梦薇 来源：