（2015）市民初字第1775号
裁判日期: 2015-09-08
公开日期: 2016-03-18
案件名称
中铁十局集团物业管理有限公司与国胜伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中铁十局集团物业管理有限公司,国胜伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第1775号原告中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人张炳林，董事长。委托代理人张奎荣，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托代理人张广瑞，男，北京市百瑞（济南）律师事务所实习律师，住济南市。被告国胜伟，男，1962年11月26日生，汉族，济南铁路局建设项目管理中心职工，住济南市原告中铁十局集团物业管理有限公司与被告国胜伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩晓爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告中铁十局集团物业管理有限公司法定代表人张炳林的委托代理人张奎荣、张广瑞，被告国胜伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中铁十局集团物业管理有限公司诉称，原、被告于2009年6月19日签订《物业管理服务协议书》，该协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告应按照建筑面积每月每平方米0.78元的标准向原告交纳物业管理服务费。原告按照协议约定为被告提供了相关物业管理服务，但被告未按照约定缴纳物业费，截至2015年5月被告仍拖欠物业管理费共计65个月，合计人民币5074.2元。按照约定，被告应当支付相应违约金。在被告拖欠物业费期间，原告多次催缴，但被告拒不缴纳，被告的行为严重侵犯了原告合法权益。为此原告诉至法院，请求判令被告支付给原告拖欠的物业费5074.2元，并向原告支付违约金1688.4元。被告国胜伟辩称，原告要求被告交纳物业费，但对其存在的诸多侵害业主权益的行为却避而不谈。首先，原、被告签订的物业管理服务协议书无效。被告居住的小区是由济南铁路局职工住宅指挥部开发、中铁十局承建的，铁路局住宅指挥部选聘原告作为物业服务企业，二者有明显的利害关系；其次，原告从未向业主公布其法人资格及从业资质、其员工资质等级、具体物业管理区域、物业费及广告费收支情况和财务账目；第三，原告私自改变地下室排水设施，导致我家地下室被淹受损；第四，原告从未向被告开具发票；第五，原告没有提供供水合格证明及自来水清洗、消毒、化验证明；第六，原告已经自愿终止了与被告的物业服务合同关系，被告也已经接受；第七，因原、被告之间的合同属无效合同，被告有权要求原告返还已经交纳的物业费；第八，原告应当说明南苑小区菜市场的产权归属，否则应当承担相应的法律和民事责任，同时应当说明物业管理用房及小区内商业房使用和产权情况；第九，原告起诉超过两年诉讼时效，其主张不应得到支持；第十，原告对六号楼西侧车位未尽到义务。同时原告未尽到物业服务企业义务。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2009年6月17日，济南鲁铁物业管理有限责任公司与被告国胜伟签订《物业管理服务协议书》一份，双方就“铁路南苑小区小高层”前期物业管理服务达成协议，协议书载明：被告购买的房屋为“3-2-2-203”；约定“小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元”标准缴纳物业管理服务费；在“违约责任”中，双方约定若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。上述协议签订后，被告按照102.22平方米、每月每平方米0.78元的标准预交了2009年6月17日至2009年12月16日的物业管理服务费。此后被告未交纳物业管理服务费。涉案房屋现尚未办理房屋所有权证书。2009年6月10日，原济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为原告中铁十局集团物业管理有限公司。现原告要求被告按照102.22平方米的标准，以每平方米每月0.78元的标准交纳自2009年12月17日至2015年5月31日、共计65个月的物业管理服务费，现仅主张5074.2元。被告对上述计算标准无异议，但主张除其答辩意见外，原告提供物业服务不到位，因此不同意交纳物业费。原告主张因被告逾期交纳物业管理服务费，要求被告支付违约金，由于协议中约定的违约金比例过高，原告自愿降低违约金支付比例，现要求被告自2009年12月17日起至2015年5月31日止，以原告起诉时主张的5074.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算支付违约金，共计1688.4元。被告辩称原告违约在先，不同意支付违约金。现被告辩称原告提供的物业服务不符合协议约定，为此提供照片24张，主张上述照片均系在涉案的铁路南苑小区内拍摄，反映了小区内的现状，包括小区内张贴广告，车辆随意停放，环境卫生不达标等，且其家中存在房屋质量问题及地下室被盗问题等，原告一直未能解决；原告主张照片中反映的涉及房屋质量的问题不属于物业公司的职责范围，上述事由不能成为被告拒交物业费的理由。上述事实，有物业管理服务协议书、照片、工商登记材料及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原济南鲁铁物业管理有限责任公司与被告签订的物业管理服务协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。现根据工商登记材料，济南鲁铁物业管理有限责任公司名称变更为原告中铁十局集团物业管理有限公司，故原告有权依照双方签订的协议书向被告主张权利。关于物业费数额，被告国胜伟对原告中铁十局集团物业管理有限公司的计算方式并无异议，本院予以确认。关于被告国胜伟提出的根据原告声明，原、被告之间物业服务协议已经终止的意见，该“声明”并不能直接产生法律上的合同终止或解除的效力，且在原告中铁十局集团物业管理有限公司实际为被告国胜伟所居住的小区提供了物业管理服务的情况下，被告国胜伟应当按照有关标准向原告交纳物业费。关于被告国胜伟辩称的原告中铁十局集团物业管理有限公司提供的物业服务不到位，属违约在先、因此不应交纳物业管理费的辩称意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告国胜伟的陈述及举证内容来看，原告中铁十局集团物业管理有限公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对被告国胜伟主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予采纳。现原告中铁十局集团物业管理有限公司要求被告国胜伟按协议约定交纳自2009年12月17日至2015年5月31日的物业服务费5074.2元，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，根据被告国胜伟提供的证据，能够看出原告中铁十局集团物业管理有限公司提供的物业服务存在一般瑕疵，被告国胜伟并非无故拖欠物业服务费，因此无需向原告支付违约金，对原告的该项请求，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。因原告中铁十局集团物业管理有限公司在本案主张的交费期间一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为原告中铁十局集团物业管理有限公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告国胜伟提出的原告的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告国胜伟于本判决生效之日起10日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司交纳2009年12月17日至2015年5月31日的物业管理服务费5074.2元。二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告国胜伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 韩晓爽二〇一五年九月八日代理书记员 董文燕 来源：百度搜索“”