（2015）庐民一初字第02158号

裁判日期: 2015-09-08

公开日期: 2016-04-11

案件名称

孙门之、郑忠英与钱朝琼房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市庐阳区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙门之,郑忠英,钱朝琼

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市庐阳区人民法院民事判决书（2015）庐民一初字第02158号原告：孙门之，男，1949年3月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告：郑忠英，女，1943年7月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。两原告共同委托代理人：倪德湘，安徽金的律师事务所律师。两原告共同委托代理人：倪寒芬，安徽金的律师事务所律师。被告：钱朝琼，女，1952年6月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：王永平，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托代理人：饶先锋，北京大成（合肥）律师事务所律师。原告孙门之、郑忠英与被告钱朝琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。依法由审判员刘军适用简易程序于2015年7月1日第一次公开开庭进行了审理。原告孙门之、郑忠英共同委托代理人倪德湘，被告钱朝琼及其委托代理人王永平到庭参加诉讼。之后，本院于2015年8月6日第二次公开开庭进行了审理。原告孙门之、郑忠英共同委托代理人倪德湘，被告钱朝琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙门之、郑忠英诉称：2013年3月4日，孙门之、郑忠英与钱朝琼协商一致共同签订了一份联合经营协议书，该协议约定钱朝琼提供位于合肥市阜阳北路某号房屋一、二、三层共计1700平方米作为共同经营同兴苑宾馆和大浴场所用。孙门之、郑忠英为开办宾馆、浴场提供资金，包括装潢、购置锅炉和宾馆、浴场全部用品，最终以实际投入资金计算。管理方式为三方委托大股东郑忠英负责具体经营，聘请郑忠财为法定代表人，分配方式为三方约定盈亏按投资比例分配，共同经营8年，即2013年5月4日至2021年5月3日。然后合同签订后不久，钱朝琼即不断挑毛病，故意制造矛盾。2013年8月10日，钱朝琼强烈要求退股。因为已经确定了开业时间，两原告只能妥协，同意钱朝琼在承担违约责任的前提下退股。钱朝琼退股后便处处给两原告的经营设置障碍。企业开业后，钱朝琼故意不提供税务发票使企业无法开具发票。另外，钱朝琼剪断电线迫使两原告从其他地方引入电，增加了两原告的经营成本。2014年春节前后，钱朝琼利用自己是房主的优势在宾馆上强行加盖第四层，钻孔的声音吵得顾客不能休息，另外广告大灯箱被拆除，导致顾客人走楼空，宾馆浴场突然冷清无人，造成了两原告5个月无法经营，损失达274711.89元。纠纷发生后，钱朝琼将两原告诉至法院，经过审理，法院判决两原告应当支付租金412500元，未判解除租赁合同。现两原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告房屋租赁合同关系，并退还租金100000元；2、钱朝琼承担两原告投资装修损失1000000元，并赔偿因其违约造成两原告经营损失274711.89元；3、本案诉讼费、审计费由钱朝琼承担。钱朝琼辩称：孙门之、郑忠英的诉讼请求没有事实和法律依据，其诉状所陈述的事实亦大多与事实不符，请法庭依法驳回其诉讼请求。1、孙门之、郑忠英要求解除双方的房屋租赁合同关系，却没有提供其有权单方面解除合同的任何法定或约定条件，诉请不应得到支持。在前一诉讼中，由于孙门之、郑忠英坚决不同意解除合同，声称解除合同后其装修损失无法弥补，为了息事宁人，钱朝琼在二审中同意继续履行合同。孙门之、郑忠英目前继续占有、使用钱朝琼的房屋，却不支付租金，在诉状中称“现在双方已无法继续履行租赁合同，理所当然应判决解除”，并要求退还租金100000元，真是莫名其妙；2、孙门之、郑忠英要求钱朝琼支付其装修损失1000000元，并赔偿其经营损失27万余元，没有事实和法律依据，诉请不应得到支持。孙门之、郑忠英所述内容大都是不实之辞，主要失实之处如下：诉状称“2013年经结算为：郑忠英以装璜、购置用品投入1610000元入股，所有装璜购物票据均有钱朝琼签字”，与事实不符。钱朝琼无法参与结算，更没有在票据上签字。诉状称“合同签订后不久，钱朝琼就不断挑毛病，故意制造矛盾”等，纯属编造；诉状称“钱朝琼故意刁难导致其三个月办不成发票”，纯属编造。同兴苑大浴场系孙门之、郑忠英以郑忠财名义新设成立，完全可以自行依法申报办理税务登记证，与钱朝琼的大华服装厂每月开发票有什么关系？钱朝琼向各承租户收取的电费标准都是一样的，整栋楼都是钱朝琼的，除出租给孙门之、郑忠英的房屋外，其他部分钱朝琼一直另行出租，与孙门之、郑忠英有什么关系？根据规划部门要求，钱朝琼于2013年12月25日至2014年1月25日期间对整栋房屋外立面进行装修，施工期间只有一个月，涉及孙门之、郑忠英所租房屋部位的施工期间只有一个星期。孙门之、郑忠英诉状所称“自2013年11月27日至2014年5月14日期间施工”，纯属编造。3、孙门之、郑忠英诉请所称损失，不具有真实性，且其要求钱朝琼赔偿没有依据。所谓装修损失1000000元，孙门之、郑忠英仅提供由其聘请人员签字的《单据报销封面》，所附票据也是千奇百怪，不能证明其装修投入金额。且其使用至今，装修残值到底是多少，也不能由其信口胡说。所谓经营损失27万余元，孙门之、郑忠英虽提供了审计报告，但正如审计报告表述“合肥庐阳区同兴苑大浴场对提供的资料真实性、完整性、合法性负责”，而同兴苑大浴场提供资料中，关于装修的时间、浴场的实际收支数据，都是完全不真实，审计报告的结果自然也是不真实的。4、根据前一案件的判决，钱朝琼已经损失了3个月的租金112500元，为了息事宁人，钱朝琼未再另行诉讼。孙门之、郑忠英现在继续占有、使用，租金分文不付却起诉钱朝琼，没有任何道理！涉案房屋于2013年3月交付装修，根据双方所签协议，自5月4日起计算房租。前一案件判决确定自2013年8月10日起算房租，钱朝琼20**年5月4日至8月9日期间的房屋使用收益完全落空。前一案件判决生效后，两原告拒不支付房租，钱朝琼已经向法院申请强制执行。经审理查明：合肥市庐阳区工业园阜阳北路某号房屋的产权人系合肥大华服装厂，该厂为阮怀宽的个人独资企业，阮怀宽与钱朝琼系夫妻关系。2013年3月4日，钱朝琼（甲方）与孙门之（乙方）、郑忠英（丙方）签订了一份联合经营协议书，约定三方共同经营宾馆和浴场项目，联合经营的期限为八年，自2013年5月4日至2021年5月3日。甲方向乙方和丙方提供位于合肥市庐阳工业园阜阳北路某号的1-3层和4层局部房屋，面积为1700平方米房屋作为宾馆和浴场的经营场所，甲方以上述房屋的租金300000元入股，参与企业经营管理；3、乙方自筹资金300000元作为装潢资金入股；丙方负责宾馆和浴场装潢资金，待装潢结束后经三方核算列入股金；4、利润按乙方、丙方实际出资加甲方以租金出资按比例分配；5、违约责任约定任何一方不准违约，如一方违反本协议，均按总投入资金加20％赔偿。随后，三方又签订一份《补充协议》，约定：因为甲方的身体不能劳累，三方同意甲方以300000元作为投资分红，合股企业每年支付甲方300000元，每年一付，上期租金结止后一个月内必须缴纳下年租金。2013年5月6日，孙门之、郑忠英向钱朝琼交付了300000元。2013年8月10日，钱朝琼、孙门之和郑忠英的丈夫钱朝余在前述《补充协议》中增加一条款，约定根据经营需要现同意钱朝琼3000**元股份退出，其余两方每年另支付钱朝琼1500**元，2013年年底前结清，其他条件不变。2013年8月，孙门之、郑忠英经营的合肥庐阳区同兴苑大浴场（以下简称同兴苑大浴场）开业。但之后，规划行政部门要求对沿阜阳路相邻建筑立面进行统一规划，阮怀宽于2014年初对合肥大华服装厂（包括同兴苑大浴场）进行外立面等装修改造，影响到同兴苑大浴场的经营，为此，孙门之、郑忠英与钱朝琼产生矛盾。钱朝琼于2014年6月9日诉至本院，要求孙门之、郑忠英返还房屋并支付租金。而孙门之、郑忠英认为三方之间应为合伙纠纷，并于2014年7月3日提起反诉。钱朝琼在该案二审过程中表示同意继续履行合同。2015年4月17日，合肥市中级人民法院（2015）合民一终字第01195号民事判决孙门之、郑忠英支付钱朝琼房屋租金412500元。以上事实有身份证、协议书、补偿协议、民事判决书、照片、合肥市规划局庐阳分局说明及当事人陈述予以证实。本院认为：对于孙门之、郑忠英要求解除与钱朝琼签订的房屋租赁合同问题。两原告主张的理由在于双方无法继续履行合同故要求解除。钱朝琼虽然在之前的诉讼中要求解除合同，但是其在（2015）合民一终字第01195号案件审理中要求继续履行合同，合肥市中级人民法院对于钱朝琼要求返还房屋的主张并未予以支持。由于钱朝琼与孙门之、郑忠英之间的租赁合同仍在履行过程中，双方并未约定解除或者有法定解除的理由，钱朝琼亦不同意解除租赁合同，故孙门之、郑忠英仅以无法继续履行为由主张解除，无事实及法律依据，本院依法不予支持。孙门之、郑忠英要求退还租金100000元的主张，本院亦不予支持。对于孙门之、郑忠英要求钱朝琼承担投资装修损失1000000元，因对于孙门之、郑忠英主张的解除合同不予支持，且该项主张并无合同约定及法律规定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于孙门之、郑忠英要求钱朝琼赔偿因违约造成的经营损失274711.89元问题，本院具体分析如下：1、由于钱朝琼与孙门之、郑忠英均认可在2014年初对位于合肥大华服装厂（包括同兴苑大浴场）进行外立面等进行装修改造，影响到同兴苑大浴场的经营。钱朝琼表示装修改造是基于按照政府部门的要求统一施工，并非恶意违约。孙门之、郑忠英对于统一改造和规划无异议，但认为规划部门要求对外立面进行装修，并非要求加盖了四层，而钱朝琼却未按照规定擅自加盖了四层。根据双方提供的照片及陈述，对于孙门之、郑忠英主张对涉案房屋私自加盖四层超出了规划部分的范围严重影响经营构成违约，不予认可；2、孙门之、郑忠英委托评估机构对同兴苑大浴场的经营损失评估为274711.89元，孙门之、郑忠英不能证明该评估报告所依据的评估计算基础具有客观真实性，另外，评估报告中所载明的装修期间仍有经营收入与两原告提供的未出庭的证人证言中所描述的“晚上一片黑暗，大浴场人走楼空，一片冷清”存在一定的矛盾之处；3、基于涉案房屋在租赁期间确实因外立面等装修改造对孙门之、郑忠英经营的同兴苑大浴场造成了经营影响，综合该影响所处的季节、期限以及租金的标准，本院酌定为70000元。综上所述，孙门之、郑忠英要求解除合同、退还租金及赔偿装修损失，本院不予支持。基于外立面改造所产生的影响，本院酌定钱朝琼赔偿孙门之、郑忠英70000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告钱朝琼于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙门之、郑忠英经营损失70000元；二、驳回原告孙门之、郑忠英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8626元，由原告孙门之、郑忠英负担6000元，被告钱朝琼负担2626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员　刘　军二〇一五年九月八日书记员　卫志莲附本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度搜索“”